La servitù di passaggio è il diritto riconosciuto al proprietario di un immobile di transitare sul fondo di un altro proprietario per raggiungere la propria casa, il proprio terreno o il proprio garage.
Il terreno sul quale si esercita il passaggio viene chiamato fondo servente, mentre quello che beneficia del passaggio è il fondo dominante.
La servitù non appartiene alla persona, ma all’immobile; questo significa che se il vicino vende la sua casa, il diritto di passaggio non si estingue, ma passa automaticamente al nuovo proprietario.
Il caso forse più frequente è quello della casa senza accesso alla strada; la legge stabilisce che il proprietario del terreno intercluso non può rimanere senza possibilità di entrare o uscire dal proprio immobile e per questo motivo prevede la cosiddetta servitù coattiva di passaggio.
Naturalmente il percorso deve essere quello meno gravoso per il proprietario del terreno attraversato e, salvo casi particolari, chi ottiene il passaggio deve corrispondere un’indennità. È un principio di equilibrio, si tutela il diritto di accesso alla proprietà, ma anche il diritto di chi subisce il peso della servitù.
La servitù può nascere in diversi modi: per contratto, per testamento, per legge o per usucapione.
È possibile cambiare il percorso della servitù, ma solo a determinate condizioni.
La legge consente di modificare il tracciato della servitù quando il nuovo percorso è ugualmente comodo per chi ne beneficia e non rende più gravoso l’esercizio del diritto.
Naturalmente non si può decidere unilateralmente, ma occorre rispettare le condizioni previste dalla legge e, se manca un accordo, potrebbe essere necessario rivolgersi al giudice.
Attenzione, se esiste una servitù di passaggio, il proprietario del fondo servente non può impedire al vicino di esercitare il proprio diritto. Al contempo, chi gode della servitù deve rispettarne i confini. La servitù deve, infatti, essere esercitata nei limiti stabiliti dal titolo che l’ha costituita o, se è sorta per usucapione, secondo le modalità con cui si è consolidata nel tempo. Non può essere ampliata arbitrariamente.
Il Codice civile prevede che le servitù si estinguono per prescrizione quando non vengono esercitate per vent’anni dall’ultimo effettivo utilizzo del passaggio.
La presenza della servitù di passaggio può incidere sul valore dell’immobile; infatti anche se servitù di passaggio non è necessariamente un difetto dell’immobile, è certamente una caratteristica che l’acquirente deve conoscere prima di firmare il rogito.
La presenza di una servitù di passaggio non rende un immobile “difettoso”, né ne impedisce la vendita; tuttavia è un elemento che può incidere sul modo in cui la casa viene vissuta e, di conseguenza, anche sul suo valore di mercato.
