La donazione è un contratto con cui una persona, per spirito di liberalità, arricchisce un’altra trasferendole gratuitamente un bene.
Quando si dona un immobile non basta una semplice scrittura privata, ma occorre un atto pubblico ed il consenso di entrambe le parti. Di solito le ragioni sottese alla donazione di un immobile sono finalizzate ad aiutare un figlio ad avere una casa, evitare future divisioni ereditarie, sistemare il patrimonio familiare o programmare il passaggio generazionale; proprio perché la donazione anticipa ciò che sarebbe avvenuto con la successione, il legislatore tutela anche gli altri eredi.
Se ci sono più figli bisogna sempre ragionare sull’equilibrio complessivo del patrimonio. Una donazione fatta oggi potrebbe essere perfettamente legittima, Ma domani, alla morte del donante, dovrà essere considerata nel calcolo delle quote ereditarie. In caso di lesione della quota legittima, il figlio leso potrebbe infatti avanzare legittime pretese, anche in un eventuale contenzioso, nei confronti del coerede.
Se la donazione lede i diritti dei cosiddetti legittimari – coniuge, figli e figli dei figli per rappresentazione – questi potrebbero, dopo l’apertura della successione del donante, agire per ottenere il rispetto della quota di legittima. Questo è il motivo per cui gli immobili provenienti da donazione sono considerati, sotto il profilo giuridico, più delicati rispetto agli immobili acquistati con una normale compravendita.
La legge 182 di dicembre 2025 è intervenuta in materia tutelando maggiormente il terzo che ha acquistato a titolo oneroso un immobile proveniente da donazione. Il nuovo articolo 563 c.c. attesta, infatti, che la riduzione della donazione non pregiudica il terzo acquirente non potendo più il legittimario leso ottenere la restituzione dell’immobile, che rimane definitivamente nella disponibilità dell’acquirente. La riforma non elimina, tuttavia, la tutela dei legittimari: prima era reale, consentendo il recupero del bene, mentre oggi diventa prevalentemente obbligatoria; il legittimario ha diritto ad essere compensato in denaro dal donatario, nella misura necessaria a reintegrare la quota di legittima. Quindi il conflitto resta tra il legittimario e chi ha ricevuto la donazione, senza coinvolgere il terzo acquirente.
La Legge n. 182/2025 è nata proprio per favorire e semplificare la circolazione degli immobili provenienti da donazione, aumentando la certezza degli acquisti e rendendo più semplice anche la concessione dei mutui. Questo non significa che ogni immobile donato sia automaticamente privo di criticità, ma significa che il rischio più temuto dall’acquirente – perdere la casa per effetto dell’azione di restituzione di un legittimario – è stato sostanzialmente eliminato quando si tratta di un acquisto a titolo oneroso. Una buona pianificazione patrimoniale consiste quindi nello scegliere lo strumento più adatto agli obiettivi della famiglia, tenendo conto degli aspetti fiscali, della futura circolazione dell’immobile e dei rapporti tra gli eredi.
