Prendere in locazione un immobile appare oggi sempre più complesso: da un lato c’è chi cerca un’abitazione e si scontra con prezzi folli e garanzie impossibili e dall’altro c’è il proprietario che spesso ha una sola seconda casa e vive con il terrore di non riuscire a percepire regolarmente il canone e di non riprendere possesso dell’immobile per un lungo periodo.
In questo equilibrio delicatissimo, si inseriscono i contratti di locazione abitativa. Non ne esiste uno solo, ma ci sono specifiche fattispecie a seconda delle necessità che si hanno.
– Il 4+4 (canone libero): il prezzo lo fa il mercato.
– Il 3+2 (canone concordato): il canone è vincolato agli accordi territoriali.
– Il contratto transitorio: è lo strumento pensato per chi ha bisogno di una casa per un periodo breve, ma non turistico. Ha un limite massimo di 18 mesi. Alla base deve esserci una giustificata esigenza di transitorietà (es. un contratto di lavoro a tempo determinato in un’altra città, un master, una ristrutturazione della casa di proprietà). Il canone è vincolato agli accordi territoriali (salvo nei comuni con meno di 10.000 abitanti dove è libero).
– Il contratto per studenti: è una variante del transitorio, previstaper le esigenze del mondo accademico. I destinatari sono, infatti,studenti iscritti ad un corso di laurea (o specializzazione/dottorato) in un Comune diverso da quello di residenza. La durata è da 6 mesi a 36 mesi.
Si può affittare l’intero appartamento ad un gruppo di studenti ovvero fare singoli contratti per ogni stanza (cd. locazione parziale). Nel primo caso, se uno studente se ne va, gli altri sono responsabili in solido per la sua quota di affitto, a meno che non si trovi un subentrante.
Se il conduttore non paga o paga solo parzialmente il canone di locazione per una (o due, come sovente prevedono i contratti di locazione) mensilità, il locatore può intimare lo sfratto per morosità.
Lo sfratto si può chiedere anche se il conduttore paga il canone di locazione, ma non le spese condominiali. Basta che il debito superi una (o due, a seconda di quanto previsto nel contratto)mensilità di canone.
Se c’è un ritardo nel versamento degli oneri condominiali, il Condominio può ingiungere il pagamento al proprietario in quanto condomino e, quindi, unico soggetto responsabile nei confronti dell’ente di gestione, nonostante il rapporto di locazione in corso, fermo il suo diritto a procedere nei confronti del conduttore.
È quindi opportuno per il proprietario, in caso di rilevata morosità del conduttore nel pagamento degli oneri accessori, regolarizzare la posizione nei confronti del Condominio (o chiedere un piano di rientro all’Amministratore per evitare che agisca esecutivamente nei suoi confronti) per scongiurare un’eventuale azione esecutiva e, poi, rivalersi nei confronti del conduttore chiedendo al Giudice l’emissione di un decreto ingiuntivo anche contestualmente all’intimazione di sfratto.
In caso di mancato pagamento di bollette/utenze mai volturate dal conduttore e rimaste intestate al locatore, quest’ultimo non puòinterrompere la fornitura di servizi, seppure allo stesso intestati, poiché rischierebbe di commettete il reato di esercizio arbitrario delle proprie ragioni.
In tal caso, il conduttore potrebbe denunciare il proprietario e, paradossalmente, ottenere un provvedimento d’urgenza dal giudice per essere riallacciato a sue spese dal servizio (oltre al danno, la beffa).
La strada è procedere con lo sfratto del conduttore chiedendo con un unico atto ed un’unica procedura la convalida dello sfratto per liberare l’immobile ed il decreto ingiuntivo per il recupero di tutti i canoni scaduti ed a scadere, gli oneri condominiali e tutti gli oneri accessori al contratto di locazione.
