Le tabelle millesimali rappresentano la quota di comproprietà delle parti comuni di ogni unità immobiliare, servono ad accertare la maggioranza necessaria affinché la costituzione dell’assemblea del Condominio sia valida e, altrettanto, che lo siano le successive delibere;
Nel caso in cui un Condominio sia sprovvisto di tabelle millesimali, l’amministratore dovrà convocare l’assemblea per deliberare l’adozione delle tabelle millesimali (anche su richiesta di un solo condomino).
È importante sapere che anche in caso di assenza di tabelle millesimali, l’assemblea può adottare valide deliberazioni, purché risulti in concreto rispettata la proporzione tra la quota di spesa posta a carico di ciascun condomino e la quota della sua proprietà esclusiva.
In altre parole, non è necessaria l’esistenza delle tabelle millesimali per il funzionamento e la gestione del Condominio, a condizione che venga rispettato il criterio di proporzione previsto.
Le tabelle millesimali possono essere predisposte dall’originario proprietario o dal costruttore ed essere allegate al regolamento condominiale ovvero, in difetto, possono essere assunte dall’assemblea. Nel primo caso si tratta di tabelle di natura contrattuale che possono fissare anche criteri di ripartizione diversi rispetto a quelli stabiliti dalla legge.
Le tabelle millesimali di natura assembleare devono, invece, necessariamente contenere criteri di riparto delle spese conformi a quelli legali e continuano a poter essere decise e approvate, su tali basi, dall’assemblea a maggioranza.
I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nelle tabelle millesimali possono essere rettificati o modificati all’unanimità.
Questi valori, però, possono essere rivisti – anche nell’interesse di un solo condomino – con la maggioranza nei seguenti casi:
– quando sono conseguenza di un errore, cioè di un’apprezzabile divergenza tra il valore attribuito nella tabella alle unità immobiliari ed il loro valore effettivo, di cui deve essere fornita una prova rigorosa.
– quando siano mutate le condizioni di una parte dell’edificio in conseguenza della sopraelevazione di piani o, più in generale, di incremento o diminuzione di superfici in grado di alterare il rapporto originario tra i singoli piani (anche solo di un’unità immobiliare) di oltre il quinto.
Deve trattarsi di un intervento importante e considerevole, in grado di influire in modo cospicuo sull’essenza e sull’aspetto dell’edificio.
Il frazionamento di un immobile in Condominio (divisione di un locale in due o più unità) non comporta solitamente la revisione automatica delle tabelle millesimali, a meno che non ne modifichi il rapporto originario di oltre 1/5.
Al detto frazionamento non deve seguire la revisione delle tabelle millesimali, ma si procederà alla divisione dei millesimi dell’originario immobile tra quelli che da questo sono stati ricavati.
Allo stesso modo, la fusione tra più appartamenti adiacenti non comporta automaticamente il mutamento delle condizioni di una parte dell’edificio, ma solo un incremento dei millesimi in capo al singolo quale somma delle unità abitative accorpate.
