«La situazione è ancora positiva: chiudiamo la prima parte dell’anno con prezzi in aumento e con le compravendite in crescita». La fotografia arriva dai microfoni di Casa Radio, dove Fabiana Megliola, responsabile dell’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa, ha commentato i numeri diffusi in conferenza stampa sui trend del mercato residenziale nel primo semestre 2025. Un quadro che, pur senza euforia, racconta di una domanda vivace — sempre più giovane — e di una tenuta sorprendente nelle aree medio-piccole del Paese, mentre le metropoli proseguono su un sentiero di crescita più selettiva.
Compravendite: il rimbalzo si consolida (+9,5%) e premia l’Italia dei centri “medi”
Il dato più immediato è quello delle transazioni: «I numeri dell’Agenzia delle Entrate pubblicati a settembre confermano che nella prima parte dell’anno le compravendite sono aumentate del 9,5% a livello nazionale», spiega Megliola. A guidare il passo sono, ancora una volta, le realtà più piccole, che mostrano una dinamica più brillante delle grandi città. Prezzi più abbordabili, maggiore disponibilità di nuova costruzione e una offerta di soluzioni indipendenti fanno la differenza: famiglie e giovani coppie, specie tra i 18 e i 34 anni, spostano lo sguardo fuori dai perimetri metropolitani alla ricerca di metrature più generose, efficienza energetica e qualità dell’abitare.
Dietro la spinta della domanda c’è anche un effetto locazioni: canoni cresciuti molto nel biennio precedente hanno ristretto i margini di accessibilità al mercato dell’affitto, rendendo l’acquisto una scelta sempre più valutata da chi può accedere al credito. «Se il mutuo è ottenibile, il confronto economico pende spesso verso l’acquisto», sottolinea Megliola. Un tema particolarmente avvertito dai più giovani, che stanno rientrando da protagonisti sul lato della domanda grazie a strumenti dedicati e a una nuova consapevolezza della casa come bene primario oltre che come forma di risparmio.
Prezzi: crescita moderata e diffusa. Bari guida tra le grandi, Torino e Genova sorprendono
Sul fronte dei valori, il primo semestre ha registrato un avanzamento ordinato, senza strappi: grandi città +2,2%, capoluoghi di provincia +2%, hinterland +1,9%. All’interno del perimetro metropolitano spiccano alcune storie locali.
Bari è la capofila dell’aumento prezzi, in particolare nel centro: la spinta è alimentata dall’attrattività turistica del capoluogo e dall’interesse degli investitori orientati agli affitti brevi. La riqualificazione del waterfront e gli interventi infrastrutturali in corso rafforzano il sentiment sulla città e fungono da moltiplicatore delle aspettative.
Torino sorprende con un +3,3%: qui la domanda si muove su due binari. Da un lato cresce l’attenzione per il pregio nel centro storico, dove si osservano acquisti da parte di acquirenti stranieri; dall’altro, il polo universitario — trainato dal Politecnico e da una crescente componente di studenti internazionali — sostiene l’investimento a reddito, anche alla luce dell’estensione della metropolitana e di vari interventi di rigenerazione urbana.
Genova resta tra le metropoli con i prezzi più bassi, ma proprio per questo attrae capitali in cerca di valore: l’orizzonte del Terzo Valico (con il rafforzamento dei collegamenti verso Milano e Torino) alimenta strategie di ingresso anticipato nelle aree prossime alle stazioni e nelle zone centrali, dove gli investitori scommettono su un differenziale di recupero nel medio periodo.
Milano continua il suo percorso selettivo, con una crescita focalizzata anche nelle aree interessate dai cantieri olimpici: quartieri periferici, finora più accessibili, stanno beneficiando di aspettative d’uso legate ai Giochi e, più in generale, della capacità consolidata del capoluogo lombardo di riqualificare e capitalizzare i grandi eventi (memoria Expo docet). Bologna mantiene un profilo dinamico e razionale, coerente con un mercato storicamente liquido.
Tempi di vendita e sconti: mercato più “efficiente”, trattative più corte
Un indicatore sintetico del battito del mercato è il tempo medio di vendita. La media nazionale nelle grandi città si attesta a 107 giorni (circa tre mesi e mezzo), con differenze significative: Milano 84 giorni, Bologna 75, i mercati più lenti possono sfiorare i 130 giorni. «È la fotografia di un mercato che assorbe bene gli immobili correttamente prezzati, soprattutto se in buono stato e pronti all’uso», osserva Megliola.
La scontistica in trattativa arretra al 7,6% (era 8% un anno fa): un segnale coerente con la forza della domanda e con l’offerta scarsa di prodotto “giusto”, in particolare usato ristrutturato o usato in ottimo stato. Le percentuali scendono ulteriormente nei mercati più tesi — Milano e Bologna si muovono intorno al 6% — mentre salgono per gli immobili che richiedono interventi importanti, dove il margine di negoziazione resta uno strumento per riequilibrare i costi di riqualificazione. È una normalizzazione “di qualità”: premia chi porta sul mercato case efficienti, ben posizionate e correttamente valutate.
Locazioni: corsa più lenta, Milano in pausa. L’accessibilità torna il tema centrale
Dopo diversi semestri di ascesa, il mercato degli affitti continua a crescere ma con minore intensità. La notizia è Milano, dove i canoni si stabilizzano (variazioni marginali nell’ordine di pochi decimi). La città era partita prima e più velocemente già dal 2014: i livelli raggiunti hanno reso più difficile l’accesso, soprattutto per quei segmenti — studenti e giovani lavoratori — tradizionalmente più esposti all’andamento del costo dell’abitare. «Quando il canone supera certe soglie, il confronto con la rata del mutuo diventa inevitabile: chi può si sposta verso l’acquisto», ricorda Megliola. È un passaggio chiave per capire il ricollocamento della domanda tra affitto e proprietà che sta segnando il 2025.
Giovani, single e “prima casa”: la domanda che cambia (e sposta i confini della città)
C’è un elemento “nuovo” che attraversa molti dei fenomeni citati: la centralità dei giovani. L’età media degli acquirenti si muove intorno ai 40 anni, ma è il cluster 18-34 a dare la scossa: strumenti per i mutui giovani, mobilità crescente e l’idea della casa come bene rifugio e progetto di vita stanno riportando questa fascia a incidere sulle statistiche. Il 2025 vede anche un incremento degli acquirenti single, segnale di autonomia nelle scelte abitative e, al contempo, di una ricerca di tagli efficienti e spazi ben progettati.
Sul piano geografico, il desiderio di spazi maggiori e di efficienza energetica continua a spingere verso hinterland e centri medio-piccoli: non è un “controesodo” dalle città, ma una riallocazione più intelligente tra tempo, costi e servizi, nella quale le metropolitane che investono su mobilità e rigenerazione (Milano, Torino, Bologna, ma anche Bari e diverse città di mare) riescono a trattenere domanda qualificata e a distribuirla su nuovi perimetri urbani.
Nuovo vs usato: i costi di costruzione rallentano lo sviluppo, l’usato di qualità vola
Il nuovo ha rallentato: la dinamica dei costi di costruzione post-pandemia — pur in raffreddamento più recente — e la prudenza su alcuni permessi a costruire hanno reso più complessa la pipeline degli sviluppi. Di riflesso, l’usato in buone condizioni è diventato il bene scarso per eccellenza: lavora tempi di vendita più corti e sconti più contenuti. Sul fronte dei terreni, racconta Megliola, emerge una domanda vivace nell’immobiliare per l’impresa con operazioni built-to-suit (capannoni su commissione, logistica) e, sullo sfondo, una piccola ma curiosa richiesta di terreni per hobby nel segmento retail. È un mosaico che conferma la capacità del mattone di adattarsi dove intercetta funzioni reali d’uso.
Prospettive: fine 2025 in moderata crescita, a patto che il credito resti “amico”
Sulle previsioni per il secondo semestre, la linea di Tecnocasa resta di cauto ottimismo: attese di ulteriore, moderato incremento dei prezzi e dei canoni, e un conto finale delle compravendite sopra quota 750 mila. «Molto dipenderà dal mercato del credito: se l’andamento dei tassi resterà favorevole e la fiducia non calerà, il mercato potrà beneficiarne anche nella seconda parte dell’anno», sintetizza Megliola. Da anni, l’Italia oscilla intorno a livelli elevati di scambi: è un segnale strutturale del ruolo della casa come asset di risparmio e sicurezza per le famiglie.
Casi città: dove guardare nel 2025
- Bari (centro): domanda d’investimento per affitti turistici, lavori sul waterfront, turismo in espansione. Pressione al rialzo sui prezzi e tempi di assorbimento relativamente rapidi per il prodotto ristrutturato.
- Torino: interesse estero sul pregio in centro, domanda da student housing collegata al Politecnico, infrastrutture (metro) in avanzamento. Opportunità selettive su tagli medi ben rifiniti.
- Genova: prezzi ancora contenuti rispetto alle big, scommessa sul Terzo Valico e sulle aree vicino alle stazioni. Tesi da medio periodo per chi predilige il value investing urbano.
- Milano: affitti in pausa dopo anni di sprint, ma prezzi sostenuti nelle aree olimpiche e nei quartieri oggetto di rigenerazione. Mercato “a due velocità”: efficienza e qualità premiano, i prodotti da ristrutturare richiedono pricing realistico.
- Bologna: liquidità, tempi di vendita 75 giorni, sconto ~6%; centrali e semicentrali restano solidi, attenzione al prodotto già allineato ai parametri energetici.
Le tre lezioni del semestre
- Accessibilità batte centralità (quando i servizi tengono il passo): la ricerca di spazi e qualità energetica sposta domanda e valori oltre l’anello metropolitano.
- Qualità paga: case pronte, efficienti e ben posizionate dettano i tempi del mercato e comprimono la scontistica.
- Credito è la variabile chiave: più dei prezzi, saranno condizioni e fiducia a indirizzare la curva delle transazioni nell’ultima parte dell’anno.
«La casa torna bene primario»: il sentiment che (ri)fa mercato
Tra i molti spunti emersi nell’intervista, uno aiuta a leggere il 2025 con occhiali nuovi. La casa torna ad essere — prima ancora che investimento — una scelta di vita e una forma di risparmio “attiva”: un luogo dove convergono stabilità, protezione dall’inflazione e, sempre più spesso, salubrità degli ambienti e sostenibilità dei consumi. È qui che si spiega la resilienza della domanda under 34 e l’aumento degli acquirenti single; è qui che si comprendono il boom di Bari, la scommessa su Genova, la “risalita qualificata” di Torino e la selettività di Milano.
È un mercato che premia la competenza: «Valutazioni corrette, immagini e dati tecnici chiari, trasparenza sugli interventi necessari», elenca implicitamente Megliola quando ricorda come la qualità dell’offerta determini tempi e esiti della trattativa. E premia, soprattutto, la programmazione: chi compra oggi guarda a costi di gestione e classe energetica; chi vende deve misurarsi con aspettative più informate e con una platea che sa fare conti e comparazioni.
Zoom: tempi, sconti, affitti — cosa significa per chi compra e chi vende
- Per chi compra: il tempo medio di 107 giorni indica che, per un immobile “giusto”, i margini per lunghe attese si riducono. Preparare il mutuo in anticipo, chiarire il budget e mappare i quartieri target resta la strategia migliore. Il raffreddamento degli affitti a Milano può riaprire finestre di acquisto su tagli efficienti; altrove, la competizione sul prodotto di qualità resta intensa.
- Per chi vende: lo sconto medio al 7,6% suggerisce che un pricing sopra mercato si traduce in tempi più lunghi e in una trattativa comunque destinata a rientrare nei parametri. Investire in home staging leggero, attestati e diagnosi energetiche chiare può ridurre i giorni sul mercato e difendere il prezzo.
- Per gli investitori: il semestre racconta un riequilibrio: meno “mordi e fuggi” e più selezione sui contesti con driver strutturali (università, infrastrutture, turismo consolidato). I casi Bari/Torino/Genova mostrano tre traiettorie diverse, ma tutte fondate su funzioni d’uso solide.
La coda lunga del 2025 (e la condizione non negoziabile)
Il filo che unisce i segnali del primo semestre è la fiducia. Sembra resistere, nonostante un contesto macro complesso: famiglie e giovani tornano a programmare, le città che investono in servizi continuano a intercettare domanda, il mercato del credito sta ritrovando un equilibrio dopo la fiammata dei tassi. «Se restiamo su questo sentiero — chiosa Megliola — chiuderemo l’anno con prezzi e canoni in lieve aumento e compravendite ancora in crescita». La condizione non negoziabile è che il canale mutui continui a svolgere il suo ruolo di volano: è lì che si decide gran parte della traiettoria del mattone nei prossimi mesi.
Il primo tempo del 2025 consegna un immobiliare italiano resiliente e selettivo: premia i territori che investono, i prodotti allineati alle esigenze reali (spazio, efficienza, servizi), la progettualità di famiglie e giovani che tornano a pianificare. La traiettoria verso fine anno resta orientata al segno più, ma chi decide di comprare o vendere dovrà fare i conti con un mercato sempre meno “generalista” e sempre più guidato dalla qualità. In un contesto così, i numeri di cui parla Fabiana Megliola — tempi, sconti, attrattori urbani — non sono semplici statistiche: sono strumenti operativi per muoversi bene. E per trasformare, finalmente, il bisogno di casa in scelte consapevoli.
