Il Forum di Scenari Immobiliari, giunto quest’anno alla sua 33ª edizione, si è chiuso con un bilancio positivo, segnando un momento di confronto cruciale per l’intera filiera del real estate. Francesca Zirnstein, Direttrice Generale dell’istituto di ricerca e consulenza, ha tracciato per Casa Radio un quadro ricco di spunti: dalla crescita del fatturato alle nuove dinamiche del mercato residenziale, fino al ruolo che intelligenza artificiale e innovazione giocheranno nei prossimi anni.
Una 33ª edizione all’insegna del confronto
«È stata un’edizione positiva, da tanti punti di vista», ha spiegato Zirnstein. «Il settore aveva bisogno di due giornate come queste: non abbiamo nascosto i problemi, ma ci siamo concentrati sul futuro, mettendo a fuoco obiettivi e modalità condivise».
Un segnale importante in un momento storico segnato da incertezze geopolitiche ed economiche, ma anche da una crescente attenzione alla sostenibilità e all’innovazione.
Il Forum, come di consueto, si è svolto in una cornice lontana dai grandi centri urbani. Una scelta che, come sottolinea la Direttrice, rappresenta una forza: «Essere qui obbliga tutti a fermarsi, a dedicare tempo alla riflessione. Questo è il vero valore aggiunto: lo scambio di idee e la possibilità di progettare insieme il futuro».
Il fatturato immobiliare verso quota 162 miliardi
I numeri, del resto, parlano chiaro. «Il nostro fatturato immobiliare nazionale chiuderà il 2025 sopra i 162 miliardi di euro», ha evidenziato Zirnstein. Di questi, ben 134 miliardi riguardano il comparto residenziale, a conferma del ruolo trainante che la casa continua a esercitare nell’economia italiana.
Non si tratta solo di valori economici: le compravendite sono cresciute del 6-7% su base annua, un dato che riguarda tanto le grandi città quanto i territori secondari. Una dinamica che smentisce l’idea di un mercato polarizzato esclusivamente sulle metropoli e che testimonia invece una vitalità diffusa.
Residenziale: il nodo della nuova offerta
Non mancano però le criticità. «Il risultato del comparto residenziale è composto quasi interamente da compravendite di prodotto usato», spiega Zirnstein. «Il nuovo, inteso non solo come edificazione ma anche come riqualificazione profonda del patrimonio esistente, continua a essere carente».
Un’assenza che pesa sul futuro del settore: senza un’offerta adeguata di abitazioni nuove o completamente riqualificate, la domanda rischia di rimanere insoddisfatta. Una sfida che riguarda direttamente le politiche abitative, le strategie urbanistiche e gli incentivi pubblici.
Investimenti istituzionali: si torna ai livelli pre-pandemia
Se il residenziale domina i volumi, anche gli altri comparti mostrano segnali di vivacità. Zirnstein ha sottolineato come gli investimenti istituzionali siano destinati a chiudere il 2025 attorno agli 11,5 miliardi di euro, con prospettive di crescita fino a 12-12,5 miliardi nel 2026: «Si tratta di valori che ci riportano ai massimi del 2019, prima della pandemia».
Un traguardo significativo, che riflette la capacità del mercato italiano di attrarre capitali, nonostante le difficoltà del contesto internazionale. «L’inflazione si è stabilizzata, il mercato del lavoro regge, e i tassi sui mutui sono in discesa. Tutti elementi che favoriscono la fiducia e gli investimenti», ha aggiunto Zirnstein.
Milano e Roma, mercati guida ma con incognite
Il tema delle grandi città resta centrale. Milano, tradizionalmente locomotiva del mercato italiano insieme a Roma, attraversa una fase di riflessione, con prezzi elevati e un’offerta che fatica a stare al passo. «C’è stato sicuramente un effetto shock», ammette Zirnstein, senza sbilanciarsi oltre. «Ma è importante guardare al quadro complessivo: i segnali positivi non mancano e non riguardano solo i grandi centri».
Intelligenza artificiale: una rivoluzione ancora agli inizi
Un altro passaggio fondamentale dell’intervista riguarda il rapporto tra innovazione tecnologica e real estate. «L’intelligenza artificiale sarà centrale nello sviluppo delle nostre attività», ha sottolineato Zirnstein. «Ma c’è un problema di competenze e di capacità critica che nasce dalla formazione, non solo professionale, ma scolastica e familiare».
Secondo la Direttrice di Scenari Immobiliari, la penetrazione dell’AI nel settore immobiliare è ancora limitata al 10-15%. Un dato che riflette non solo il ritardo culturale, ma anche i costi elevati: «A differenza delle tecnologie statiche del passato, l’AI si autoalimenta e diventa più costosa man mano che cresce l’utilizzo».
Non a caso, a investire oggi sono soprattutto le grandi società internazionali, capaci di sostenere spese ingenti e di integrare l’AI in modo quasi totale nei propri modelli di business. «Per le aziende sopra i 500 milioni di dollari di fatturato, la penetrazione arriva all’80%. Ma si tratta di un mondo diverso dal nostro tessuto imprenditoriale medio», osserva Zirnstein.
L’ottimismo per il 2026
Nonostante le sfide, il tono della Direttrice resta improntato all’ottimismo. «Il 2026 si profila come un anno di crescita, con prospettive incoraggianti per tutti i comparti», ha dichiarato. «Abbiamo molta economia che attende solo di capire dove investire in Italia».
Una fiducia che si riflette anche nella partecipazione al Forum, sempre più numerosa: «Ogni anno ci sorprende, ed è il segno che il settore sente il bisogno di momenti come questo».
