È questo il tema al centro dell’episodio di “I Podcast di Confedilizia”, realizzato in collaborazione con Casa Radio, dedicato a “Condominio e condomini: gestione, delibere e rapporti condominiali”. A intervenire sono stati l’avvocato Paolo Scalettaris, presidente di Confedilizia Udine, e l’avvocato Daniela Barigazzi, presidente di Confedilizia Parma, con un taglio operativo rivolto a chi vive, amministra o possiede immobili in condominio.
Il primo nodo riguarda la corretta convocazione dell’assemblea. Come ricordato dall’avvocato Scalettaris, la convocazione deve avvenire con strumenti formalmente idonei: raccomandata, Pec o consegna a mano. La semplice email, secondo l’orientamento richiamato, non rappresenta un mezzo sufficiente. Centrale è anche il rispetto dei tempi: l’avviso deve arrivare ai condomini almeno cinque giorni prima della prima convocazione. Non basta, dunque, che l’amministratore lo spedisca nei termini; è necessario che il destinatario lo riceva.
Altro elemento essenziale è l’ordine del giorno. La convocazione deve indicare con chiarezza gli argomenti che saranno discussi e sui quali l’assemblea sarà chiamata a deliberare. Una decisione presa su un tema non correttamente inserito all’ordine del giorno rischia di essere contestata e, se impugnata, può essere ritenuta invalida. Nel caso di assemblea in modalità telematica, l’avviso deve inoltre contenere tutte le indicazioni necessarie per consentire la partecipazione a distanza.
Sul funzionamento dell’assemblea, l’avvocato Barigazzi ha richiamato il ruolo del presidente e del segretario. La figura del presidente non è obbligatoria per legge, ma è fortemente opportuna. Spetta a lui verificare la regolarità della convocazione, la presenza dei quorum costitutivi e, al momento del voto, la corretta formazione delle maggioranze. Il verbale deve riportare in modo chiaro favorevoli, contrari e astenuti, con riferimento sia alle teste sia ai millesimi. Una verbalizzazione imprecisa può aprire la strada a contestazioni sulla validità della delibera.
Quando una decisione assembleare è ritenuta lesiva dei diritti di un condomino, il tema diventa quello dell’impugnazione. L’avvocato Scalettaris ha distinto tra delibere nulle e delibere annullabili. Le prime presentano vizi più gravi; le seconde devono essere contestate entro trenta giorni, dalla data dell’assemblea per i presenti o dalla conoscenza della delibera per gli assenti. Prima di arrivare davanti al giudice, la legge prevede il passaggio obbligatorio della mediazione, condizione di procedibilità dell’azione giudiziaria. In quella fase l’amministratore rappresenta il condominio, ma una eventuale conciliazione richiede il consenso dell’assemblea.
Un capitolo centrale riguarda poi la responsabilità dell’amministratore. L’amministratore ha il dovere di dare esecuzione alle delibere assembleari, salvo i casi in cui emergano profili di illegittimità tali da rendere necessaria una valutazione tecnica e legale. La mancata esecuzione degli obblighi previsti dalla legge può portare alla revoca, deliberata dall’assemblea o disposta dal giudice su ricorso anche di un solo condomino in presenza di gravi irregolarità.
Tra queste rientrano la mancata resa del conto della gestione, l’assenza di un conto corrente condominiale dedicato, la mancata tenuta dei registri obbligatori, l’omessa informazione ai condomini su cause che esulano dalle attribuzioni dell’amministratore e il mancato rilascio dell’attestazione relativa allo stato dei pagamenti quando richiesta dal condomino.
Particolare attenzione è stata dedicata anche al rendiconto condominiale. L’articolo 1130-bis del codice civile individua gli elementi essenziali: una relazione sintetica sulla gestione, il registro di contabilità e il documento che rappresenta la situazione patrimoniale e finanziaria del condominio. Questi strumenti devono consentire ai condomini di comprendere come sono state gestite le risorse comuni, quali entrate e uscite si sono registrate e quale sia la situazione complessiva dell’edificio.
Diverso è il bilancio preventivo, che rappresenta una previsione delle spese future sulla base dell’esperienza e delle necessità dell’esercizio successivo. Una volta approvati dall’assemblea, rendiconto, riparto e preventivo producono obblighi per i condomini, salvo eventuali provvedimenti di sospensione disposti dal giudice.
Infine, l’anagrafe condominiale. Introdotta dalla riforma del 2012, raccoglie le generalità dei proprietari e dei titolari di diritti reali o personali di godimento, il codice fiscale, la residenza o il domicilio, i dati catastali e le informazioni relative alle condizioni di sicurezza delle parti comuni. È uno strumento decisivo anche per la regolarità delle convocazioni assembleari. Il condomino deve comunicare ogni variazione dei dati, ad esempio in caso di vendita, successione o modifica della titolarità dell’immobile. Se non lo fa, l’amministratore può richiedere formalmente l’aggiornamento e, trascorsi trenta giorni senza risposta o con dati incompleti, può attivarsi autonomamente, addebitando le relative spese al condomino inadempiente.
Il messaggio che emerge è chiaro: in condominio la parola chiave è governance. I conflitti non nascono soltanto dalle spese o dai lavori, ma spesso dalla mancanza di metodo, da comunicazioni confuse, da documenti non accessibili e da decisioni poco tracciabili. Una buona gestione non è una formalità burocratica, ma lo strumento che consente di tutelare chi abita, chi investe, chi amministra e chi è chiamato a decidere.
Per questo la trasparenza, la corretta verbalizzazione, il rispetto delle procedure e la cura della documentazione rappresentano la base per ridurre conflitti e contenziosi. Quando sorgono dubbi su delibere, convocazioni, rendiconti o responsabilità dell’amministratore, il consiglio è di non improvvisare e di rivolgersi alla sede provinciale di Confedilizia più vicina, oppure consultare i siti confedilizia.it e affittocasa.info.
