Il problema della casa non può più essere affrontato attraverso una successione di misure emergenziali, provvedimenti temporanei e interventi scollegati tra loro. La questione abitativa è diventata uno dei principali nodi economici e sociali del Paese e impone il passaggio verso una politica permanente dell’abitare, capace di integrare produzione di nuovi alloggi, rigenerazione urbana, valorizzazione del patrimonio pubblico, tutela della proprietà, certezza delle regole e attrazione degli investimenti.
È il messaggio emerso con maggiore chiarezza dal convegno “Comunicare l’Abitare: politiche, riforme e strategie integrate per affrontare l’emergenza abitativa e lo sviluppo urbano”, che si è svolto il 14 luglio nella Sala Matteotti della Camera dei deputati. L’incontro, promosso da CONFASSOCIAZIONI Real Estate e CONFASSOCIAZIONI Comunicazione, Informazione e Media, è nato su iniziativa dell’onorevole Alice Buonguerrieri e ha riunito rappresentanti delle istituzioni, del Governo, delle professioni, delle costruzioni, dell’intermediazione e degli investitori immobiliari. Al centro del confronto sono stati posti il Piano Casa appena entrato in vigore e il disegno di legge sul rilascio degli immobili, attualmente all’esame parlamentare.
L’appuntamento alla Camera non è stato concepito come un convegno isolato, ma come una tappa istituzionale di un percorso più ampio. Comunicare l’Abitare è infatti il primo think tank dedicato all’abitare che, con cadenza annuale, mette intorno allo stesso tavolo i principali stakeholder della filiera: istituzioni, associazioni di categoria, imprese, investitori, professionisti, operatori immobiliari, mondo della progettazione e della comunicazione. A promuoverne lo sviluppo sono, tra gli altri, CONFASSOCIAZIONI nazionale, CONFASSOCIAZIONI Real Estate e CONFASSOCIAZIONI Comunicazione, Informazione e Media, secondo un metodo fondato sulla trasversalità delle competenze e sulla necessità di superare le tradizionali separazioni tra i diversi comparti.
Dalle trasformazioni urbane alla politica della casa
Il percorso aveva assunto una dimensione pubblica e nazionale il 10 aprile, nella Sala Nassirya del Senato della Repubblica, con la presentazione dei due format complementari “Abitare il Futuro” e “Comunicare l’Abitare”. Il primo è stato sviluppato come ciclo territoriale e tematico dedicato alle trasformazioni delle città e dei nuovi modelli residenziali; il secondo come piattaforma di sintesi, confronto e proposta, destinata a raccogliere le istanze della filiera e a portarle nel dialogo con le istituzioni.
Le tappe successive hanno permesso di affrontare l’abitare da prospettive differenti. A Roma, l’8 maggio, il confronto si è concentrato sulla salubrità degli spazi, sulla qualità dell’aria indoor, sui materiali e sul rapporto tra edifici e salute delle persone. A Torino, il 27 maggio, il dibattito si è sviluppato intorno a rigenerazione urbana, smart cities, innovazione e nuove competenze. A Milano, il 24 giugno, nella sede di Confcommercio, sono stati approfonditi i temi della sostenibilità finanziaria delle trasformazioni urbane, dell’innovazione tecnologica e dei nuovi equilibri tra progettazione, investimenti e comunità.
La tappa alla Camera ha segnato il passaggio dal confronto tecnico, culturale e professionale alla dimensione più direttamente politica. Perché parlare di abitare oggi significa parlare di accesso alla casa, ma anche di sicurezza degli edifici e dei territori, qualità urbana, mobilità, servizi, sostenibilità finanziaria, tutela del risparmio immobiliare e capacità di programmare lo sviluppo delle città.
Non si tratta più soltanto di aumentare il numero degli immobili disponibili. Occorre comprendere quali abitazioni produrre, in quali aree, per quali fasce della popolazione e attraverso quali strumenti. La domanda abitativa è diventata più articolata: ai bisogni delle famiglie si affiancano quelli degli studenti, dei lavoratori temporanei, degli anziani, dei giovani che cercano autonomia e delle fasce intermedie che non riescono ad accedere all’edilizia pubblica ma incontrano difficoltà crescenti sul mercato libero.
A questa evoluzione della domanda non corrisponde ancora un’offerta sufficiente. La scarsità degli alloggi in locazione, l’aumento dei costi di costruzione e di finanziamento, la lentezza delle procedure, la frammentazione normativa e l’incertezza sui tempi di rientro in possesso degli immobili rappresentano alcuni dei principali ostacoli. Il rischio è quello di disporre di risorse e strumenti formalmente adeguati, ma di non riuscire a trasformarli in case effettivamente accessibili.
Piano Casa, la sfida comincia con l’attuazione
Il Piano Casa rappresenta un primo tassello di una strategia più ampia, ma il vero banco di prova sarà la capacità di tradurre le disposizioni normative in interventi concreti. La sintesi emersa durante i lavori può essere espressa con una formula semplice: la legge è stata approvata, adesso bisogna farla funzionare.
Il presidente di CONFASSOCIAZIONI Real Estate, Gian Battista Baccarini, ha richiamato la necessità di abbandonare la logica degli interventi isolati e di costruire una politica organica dell’abitare. «Il tempo dei solisti è finito», ha osservato, sottolineando come istituzioni, professioni, imprese e investitori debbano operare all’interno di una strategia condivisa. La filiera immobiliare, per sua natura, coinvolge soggetti differenti e richiede un coordinamento stabile: dalla pianificazione urbanistica alla disponibilità delle aree, dalla progettazione al finanziamento, dalla costruzione alla gestione, fino all’immissione degli immobili sul mercato.
L’amministratore delegato di INVIMIT Sgr, Stefano Scalera, ha posto l’attenzione sulla valorizzazione del patrimonio pubblico e sull’edilizia residenziale sociale. Il Piano Casa, nella sua lettura, apre una fase nuova, ma il risultato dipenderà dalla rapidità con cui gli strumenti previsti potranno diventare operativi e produrre benefici misurabili per i cittadini.
Il patrimonio immobiliare pubblico costituisce una risorsa strategica, ma la sua trasformazione è spesso ostacolata da problemi amministrativi, urbanistici, tecnici e finanziari. Gli immobili inutilizzati non possono essere considerati automaticamente disponibili: occorre verificarne le condizioni, la localizzazione, la sostenibilità economica del recupero e la compatibilità con la domanda abitativa. Per questa ragione la collaborazione tra Stato, enti territoriali, investitori e operatori specializzati diventa una condizione indispensabile.
Anche il direttore generale per la valorizzazione del patrimonio pubblico del ministero dell’Economia e delle Finanze, Stefano Mantella, ha contribuito al confronto sulla fase di attuazione, evidenziando implicitamente la centralità della capacità amministrativa. Senza procedure chiare, tempi definiti e responsabilità individuate, anche le migliori intenzioni rischiano di restare sulla carta.
Locazioni e certezza del diritto
Uno dei temi più delicati riguarda il mercato della locazione. Il presidente nazionale della FIAIP, Fabrizio Segalerba, ha collegato l’attuazione del Piano Casa alla necessità di una riforma non più rinviabile delle locazioni. Per aumentare l’offerta abitativa non basta infatti costruire nuovi immobili: occorre anche creare le condizioni affinché una parte del patrimonio esistente, oggi non utilizzato o tenuto fuori dal mercato, torni a essere disponibile.
Secondo Segalerba, pragmatismo e concretezza devono tradursi in un quadro normativo capace di rafforzare la fiducia dei proprietari e favorire nuovi investimenti. Il tema non può essere ridotto alla contrapposizione tra proprietari e inquilini. Un mercato funzionante deve garantire entrambe le parti: protezione delle persone in difficoltà, rispetto dei contratti, tempi certi e strumenti efficaci per affrontare le situazioni patologiche.
Il disegno di legge sul rilascio degli immobili, nato da un’iniziativa dell’onorevole Alice Buonguerrieri, si inserisce in questo quadro. La parlamentare ha sottolineato che garantire tempi certi significa rafforzare la fiducia nel mercato delle locazioni, tutelando contemporaneamente i diritti dei proprietari e degli inquilini e contribuendo ad ampliare l’offerta di abitazioni disponibili.
La certezza del diritto non deve essere interpretata soltanto come una richiesta proveniente dalla proprietà immobiliare. È una componente essenziale del funzionamento del mercato. L’incertezza sui tempi, sui costi e sull’esito delle procedure aumenta il rischio percepito, induce molti proprietari a non locare e rende più costoso l’intervento degli investitori professionali. L’effetto finale è una riduzione dell’offerta e, di conseguenza, una maggiore pressione sui canoni.
Rigenerazione urbana e attrazione degli investimenti
Il presidente nazionale dell’ANCE, Antonio Ciucci, ha indicato nella rigenerazione urbana, nella semplificazione e nella stabilità delle regole le condizioni necessarie affinché il settore delle costruzioni possa contribuire pienamente alla crescita del Paese e all’aumento dell’offerta abitativa. Il punto è particolarmente rilevante perché una politica della casa non può essere costruita esclusivamente attraverso nuova edificazione. Una parte consistente della risposta dovrà arrivare dal recupero e dalla trasformazione del patrimonio esistente.
Rigenerare significa intervenire sugli edifici, ma anche sui quartieri, sulle infrastrutture, sui servizi e sulla qualità dello spazio pubblico. Un progetto abitativo non può essere valutato soltanto sulla base del numero degli alloggi prodotti. Deve essere analizzato in relazione all’accessibilità, alla presenza dei trasporti, alla vicinanza dei servizi sanitari e scolastici, alla sostenibilità ambientale e alla capacità di creare comunità.
Dal punto di vista degli investitori istituzionali, il presidente di Confindustria Assoimmobiliare, Davide Albertini Petroni, ha richiamato tre condizioni decisive: certezza del diritto, stabilità normativa e visione strategica. I capitali di lungo periodo possono concorrere alla realizzazione di student housing, senior housing, edilizia sociale e progetti di rigenerazione, ma richiedono regole affidabili e tempi compatibili con la sostenibilità economica degli interventi.
La capacità dell’Italia di attrarre capitali non dipende soltanto dalla disponibilità di immobili o dalla dimensione della domanda. Dipende dalla qualità del sistema amministrativo, dalla prevedibilità delle decisioni pubbliche e dalla possibilità di costruire operazioni finanziariamente sostenibili. L’investimento nell’abitare deve produrre un rendimento, ma deve anche essere inserito in una cornice di interesse generale, nella quale la dimensione economica e quella sociale trovino un equilibrio.
Il ruolo della politica e il metodo CONFASSOCIAZIONI
Il presidente del gruppo Fratelli d’Italia alla Camera, Galeazzo Bignami, ha definito il Piano Casa un investimento strategico sul futuro del Paese, sottolineando la necessità di dare piena attuazione alle misure approvate e di mantenere un dialogo costante con gli operatori e con tutte le componenti della filiera immobiliare.
È proprio il dialogo tra competenze differenti a rappresentare il principale valore aggiunto dell’iniziativa. Come ha ricordato il presidente di CONFASSOCIAZIONI, Angelo Deiana, le grandi trasformazioni economiche non possono essere affrontate per compartimenti stagni. Il compito di CONFASSOCIAZIONI è creare ponti tra mondi diversi e trasformare il confronto in proposte.
Questo metodo è particolarmente adatto alla questione abitativa. La casa non appartiene a un solo settore: coinvolge politica economica, welfare, fisco, credito, urbanistica, infrastrutture, ambiente, costruzioni, risparmio e mercato immobiliare. Ogni intervento produce conseguenze su più livelli e richiede quindi una visione coordinata.
Abitare il Futuro significa osservare come stanno cambiando le città, le famiglie, la domanda e i modelli residenziali. Comunicare l’Abitare significa mettere in relazione i soggetti che hanno la responsabilità e gli strumenti per governare questi cambiamenti.
La giornata alla Camera ha confermato che il passaggio decisivo non è più quello dell’analisi. Le criticità sono note, le risorse professionali esistono e una parte degli strumenti normativi è stata approvata. Ora occorre misurare la capacità di attuazione, definire le priorità e verificare i risultati.
Tra un anno, il successo delle politiche abitative non potrà essere valutato sulla base del numero dei convegni organizzati o delle norme annunciate. Dovrà essere misurato attraverso il numero degli alloggi effettivamente resi disponibili, dei progetti avviati, degli immobili pubblici recuperati, degli investimenti mobilitati e dei proprietari tornati a concedere le proprie case in locazione.
La vera sfida è trasformare una stagione di emergenze in una politica permanente dell’abitare. Non una politica per una sola categoria, ma una strategia nazionale capace di restituire fiducia alle famiglie, ai proprietari, alle imprese e agli investitori, facendo della casa non soltanto un problema da gestire, ma una delle infrastrutture fondamentali per lo sviluppo economico e sociale del Paese.
