l mercato immobiliare, in Italia, ha ripreso da tempo a vivere di un paradosso: tutti lo osservano con l’attenzione che si riserva a un termometro pubblico, ma quando si entra nei dettagli ci si accorge che la temperatura non è mai uguale ovunque, c’è un Paese che continua a comprare, un Paese che fatica ad affittare, un Paese che vorrebbe più case ma non le trova, un Paese in cui la casa resta il bene rifugio emotivo anche quando la convenienza finanziaria non è più quella di un’epoca di tassi “regalati”.
Il cuore dell’intervento è una previsione che pesa come una frase semplice, ma racchiude una lettura strutturale: il 2026, per Tecnocasa, dovrebbe chiudersi tra 780 e 790 mila compravendite. Non un balzo, non un crollo, piuttosto una continuità “ragionata” con il 2025, una continuità che, nelle parole di Megliola, nasce dal fatto che il desiderio di acquistare casa resta forte e, soprattutto, resta trasversale. Non è un impulso episodico, è una domanda che continua ad alimentarsi, sostenuta da due grandi forze, il credito che resta accessibile per una parte ampia di famiglie, e l’impasse del mercato della locazione, dove l’offerta è scarsa e i canoni sono diventati la variabile più dolorosa per chi cerca autonomia.
La previsione, 780 790 mila scambi: “Nuova normalità” o segnale di fiducia
Quando Megliola pronuncia la forchetta delle compravendite, la puntualizzazione è immediata: oggi siamo abituati a numeri “over 700 mila” come se fossero la normalità, ma non lo erano. Quei volumi, ricorda, sono stati considerati a lungo straordinari. Il punto, allora, non è solo il dato in sé, è ciò che quel dato racconta del clima: il mercato continua a trasmettere fiducia. Una fiducia che resiste pur in un contesto che resta attraversato da incertezze, tensioni geopolitiche, timori diffusi, e da una sensazione generale di instabilità che, in altri settori, ha frenato consumi e investimenti.
La casa però, nel racconto dell’Ufficio Studi, mantiene una specificità. È un bene che si muove con tempi diversi rispetto all’economia “istantanea”. Non reagisce in tempo reale come un listino, non cambia direzione in una settimana, perché dietro ogni acquisto ci sono scelte familiari, progetti di vita, risparmi accumulati, e un bisogno quasi antropologico di radicamento. È anche per questo che, dice Megliola, a meno di “stravolgimenti significativi”, lo scenario di continuità appare credibile.
Il motore della domanda, prima casa più che investimento
Un passaggio dell’intervista chiarisce un punto spesso frainteso. Quando si parla di compravendite alte, si immagina subito un’ondata di investimento, seconde case, rendita. Megliola invece insiste: il driver principale è l’abitazione principale. La quota di acquisti “contro”, cioè di acquisto per investimento e seconda casa destinata al reddito, viene collocata intorno a poco più del 17 per cento delle compravendite. È un segmento presente, importante, ma non dominante. La spinta, sottolinea, è quella della prima casa, e qui si incastra il ruolo dei mutui.
Questo cambia la lettura complessiva. Se il mercato fosse trainato soprattutto dall’investimento, sarebbe più sensibile alle aspettative di rendimento, ai regolamenti sugli affitti brevi, ai cambiamenti fiscali. Se invece la domanda è residenziale, la variabile decisiva diventa un’altra: la sostenibilità del bilancio familiare, e quindi la differenza tra pagare un canone elevato senza costruire patrimonio, oppure pagare una rata che, pur con interessi e vincoli, porta a un bene di proprietà.
Mutui, tassi in rialzo ma ancora “condizioni di accesso”
Nell’intervista c’è una frase che fotografa bene la percezione attuale: “i tassi sono vantaggiosi, è vero che stanno aumentando, ma c’è ancora la possibilità di accedere a condizioni”. Il punto non è negare che il denaro costi di più rispetto agli anni dei minimi storici, il punto è che la finestra di accessibilità non si è chiusa. E soprattutto, nella scelta quotidiana delle famiglie, la rata non viene confrontata con un’idea astratta di tasso perfetto, viene confrontata con il costo reale dell’affitto oggi.
È qui che Megliola introduce il secondo pilastro della sua previsione: l’affitto è diventato una spinta indiretta all’acquisto. Il mercato delle locazioni, dice, vede poco prodotto, e quel poco prodotto ha prezzi alti. “Qualcuno si fa i conti”, afferma, e conclude che se c’è possibilità di mutuo e qualche risparmio, forse conviene comprare. È una dinamica che si sta diffondendo proprio perché i canoni sono cresciuti negli ultimi anni, e in alcune città hanno raggiunto livelli tali da trasformare il canone in una sorta di “rata senza casa”.
Il collo di bottiglia, offerta carente e prezzi che non scendono “per tutti”
La previsione Tecnocasa non parla di un mercato in cui i prezzi esplodono ovunque. Parla piuttosto di un mercato sostenuto da un fattore strutturale, l’offerta carente. Questo vale sia per le compravendite sia per le locazioni. Poche case disponibili significa competizione, significa che l’immobile giusto viene assorbito rapidamente, significa che l’acquirente si muove con più attenzione perché sa che alternative equivalenti non sono molte.
Ma attenzione, qui entra un aspetto decisivo che Megliola lascia intendere tra le righe e che si avverte nella sua descrizione della prudenza. In un mercato più informato, più consapevole, l’offerta scarsa non garantisce automaticamente la vendita facile di qualsiasi immobile. La “nuova normalità” non cancella la selezione. Il compratore oggi arriva più preparato, con informazioni verificate, con idee chiare, con maggiore capacità di valutare, e questo cambia i tempi e la dinamica della trattativa.
L’acquirente consapevole, più informazione, più cautela, tempi più lunghi
La parte finale dell’intervista contiene forse l’osservazione più interessante per chi lavora nel settore. Megliola dice che sente “voglia di comprare”, ma sente anche “maggiore prudenza”. Chi prima si lanciava, oggi ci pensa di più. Questo, nella pratica, può significare un allungamento delle tempistiche di vendita in alcune realtà. Non perché manchi la domanda, ma perché la domanda pretende chiarezza, documenti, trasparenza, comparazione. E perché l’informazione, negli ultimi anni, è diventata più diffusa, più accessibile, e anche più “certificata” quando passa da canali affidabili.
È una trasformazione culturale: il potenziale acquirente non si presenta più impreparato, arriva già con dati, con ricerche, con dubbi specifici. Per gli agenti e per i venditori è un cambio di paradigma. Il tempo della decisione non è più solo emotivo, è anche tecnico. E la conseguenza è che il mercato non è semplicemente “caldo” o “freddo”, è più “esigente”.
Affitti, Milano come laboratorio: dagli affitti brevi al canale tradizionale e al transitorio
Dentro il ragionamento sull’offerta carente, Megliola inserisce un esempio che in radio diventa molto concreto: Milano. Nelle locazioni, racconta, qualcosa sta cambiando. Una parte di immobili è uscita dal circuito degli affitti brevi turistici e sta tornando sul canale tradizionale, oppure si sta spostando sul transitorio, studenti, formule più flessibili e, spesso, più redditizie rispetto al classico 4+4.
È un passaggio che dice molto dell’Italia urbana del 2026. Non è solo questione di canone alto, è questione di tipo di contratto, di rischio percepito, di rendimento, di rigidità normativa. Se il proprietario cerca una forma che ritiene più “sicura” o più gestibile, tende a scegliere il transitorio, tende a spezzare la durata, tende a preferire target più prevedibili. E se una parte di stock rientra dall’affitto breve, non necessariamente rientra nel canone “accessibile”, spesso rientra in una fascia di prezzi comunque elevata.
Le case vuote, la paura di affittare e il rischio morosità
Il punto più spigoloso dell’intervista arriva quando Megliola dice che sente sempre di più parlare di un fenomeno, lasciare gli immobili vuoti. Non come eccezione, ma come atteggiamento crescente. Il motivo, spiega, è il timore di affittare, la paura della morosità, il rischio di contenziosi, l’idea che sia meglio rinunciare a un reddito piuttosto che esporsi a una situazione difficile da gestire.
Questo è un passaggio che sposta l’attenzione dalla “mancanza di case” alla “mancanza di fiducia”. Perché le case possono anche esistere, ma se una quota viene ritirata dal mercato per paura, la pressione si concentra sul restante stock, e i canoni salgono. È un nodo che parla direttamente alle politiche pubbliche: se non si interviene sulla percezione e sulla gestione del rischio locativo, l’offerta non aumenta, anzi tende a ridursi, e ogni intervento sui canoni rischia di diventare una cura parziale.
Olimpiadi, vetrina e limite temporale: l’effetto c’è, ma non è infinito
La “domanda hype” della puntata, quella che Paolo Leccese annuncia prima dello stacco musicale, riguarda Milano Cortina 2026. Che effetto ha un grande evento sul mercato immobiliare. Megliola risponde con equilibrio. Sì, questi eventi sono una vetrina internazionale, con esposizione mediatica elevata. Sì, in alcune zone, soprattutto quelle legate alle nuove strutture e alle trasformazioni, si sono visti aumenti importanti nella fase precedente. Nell’intervista vengono citati quartieri periferici con prezzi mediamente più bassi, come Rogoredo e Santa Giulia, dove si sarebbero registrate crescite superiori al 10 per cento nella fase osservata.
Il meccanismo è noto: alcuni investitori comprano piccoli tagli, bilocali, soluzioni adatte all’affitto breve, scommettendo sul picco di domanda durante le settimane olimpiche. Megliola però aggiunge un dettaglio che vale come avvertenza: in quel momento, inizio 2026, l’effetto sembra un po’ rallentato, la spinta era stata più forte prima. È la conferma che l’evento non è un rubinetto sempre aperto. Funziona in una finestra temporale e poi si normalizza.
Il paragone storico con Torino 2006 serve proprio a questo: l’impatto immobiliare tende a concentrarsi nel semestre precedente e nell’anno successivo, poi scema. Resta però un’eredità più lenta e più importante, il miglioramento degli impianti, delle infrastrutture, dei servizi. E qui il discorso si allarga anche alle località sciistiche: dove gli impianti sono potenziati e l’offerta turistica migliora, il mercato immobiliare può beneficiarne, soprattutto nell’immediato, perché cambia la percezione del luogo e la sua attrattività.
Il filo rosso, continuità sì, ma selettiva
Se si dovesse restituire al lettore il senso complessivo dell’intervista, la sintesi sarebbe questa: il 2026 non è l’anno della svolta clamorosa, è l’anno della continuità, ma una continuità che diventa sempre più selettiva. La domanda tiene, trainata dalla prima casa, sostenuta da un credito ancora determinante, spinta anche dalla crisi degli affitti. Ma l’offerta resta scarsa, e proprio per questo la qualità dell’immobile, la sua efficienza, la sua “prontezza”, la sua posizione, contano più di prima.
In parallelo cresce la prudenza. Non è un segnale di paura, è un segnale di maturità del mercato. L’acquirente oggi pretende dati, e quando i dati non tornano, rallenta. Questo può allungare i tempi, può far emergere più trattativa, può ridurre l’impulso. Eppure, dice Megliola, “c’è voglia di comprare”. È un equilibrio italiano, fatto di desiderio e cautela, di aspirazione e controllo.
