La compravendita immobiliare è un viaggio che per il venditore inizia ben prima della firma dal Notaio.
Il primo e più importante dovere di chi intende vendere un immobile è la verifica e la raccolta di tutta la documentazione necessaria; questo include la corrispondenza tra lo stato di fatto e la planimetria catastale ed i titoli edilizi.
La consegna del certificato di agibilità dell’immobile non costituisce una condizione essenziale della vendita, ma un obbligo del venditore e, quindi, è necessario che durante la fase negoziale il promissario acquirente abbia in maniera espressa accettato di comprare un immobile “non agibile”.
Il venditore può quindi dichiarare espressamente la mancanza del certificato ottenendo l’accettazione specifica dell’acquirente, ovvero l’acquirente può rinunciare al requisito dell’agibilità manifestando l’intenzione di non considerare la sua consegna decisiva per l’acquisto dell’immobile.
In alternativa, è possibile inserire clausole che pongano a carico dell’acquirente gli oneri di regolarizzazione ovvero subordinare il contratto all’ottenimento dell’agibilità entro un termine determinato, ripartendo il rischio tra le parti.
Il consiglio per il venditore è quello di eseguire gli accertamenti sull’immobile prima di proporlo in vendita ovvero di inserire una clausola sospensiva in cui indicare un periodo entro il quale provvedere a tali accertamenti precisando che se non dovessero andare a buon fine verrà restituita la sola caparra.
Si consiglia anche di fare un accertamento ipotecario, una ricerca nei registri immobiliari dell’Agenzia delle Entrate, per verificare l’eventuale presenza di gravami su un immobile, come ipoteche, pignoramenti, servitù e altri diritti reali
Il venditore per concludere il contratto deve accettare la proposta di acquisto che, se non è conforme al prezzo o alle condizioni di vendita, può non essere accettata ovvero il venditore può presentare una contro-proposta.
Se il venditore non accetta entro il termine indicato nella proposta di acquisto, essa decade senza vincoli o obblighi per le parti.
Dopo l’accettazione della proposta le parti stipulano un contratto preliminare che fissa irrevocabilmente il prezzo e tutte le clausole essenziali che verranno ripetute nel contratto definitivo (ad esempio, le modalità di pagamento, i termini di consegna e lo stato dell’immobile).
Questo contratto obbliga legalmente le parti a stipulare l’atto definitivo di vendita entro una data stabilita.
Nell’occasione viene consegnata al venditore una somma di denaro che può essere imputata ad acconto sul prezzo ma più spesso viene indicata quale caparra confirmatoria che funge da garanzia: Infatti se l’acquirente si ritira ingiustificatamente, il venditore ha il diritto di trattenere tale somma a titolo di risarcimento forfettario.
Se l’acquirente (promissario acquirente) si ritira ingiustificatamente dopo aver firmato il contratto preliminare ed aver versato la caparra confirmatoria, il promittente venditore ha a disposizione le seguenti azioni alternative (non cumulabili) per tutelarsi:
– Recesso e trattenuta della caparra – è l’opzione più comune che sfrutta la funzione di risarcimento forfettario della caparra confirmatoria. Il venditore comunica all’acquirente che intende recedere dal contratto a causa del suo inadempimento con il diritto di trattenere definitivamente la caparra confirmatoria ricevuta. La somma trattenuta costituisce il risarcimento del danno, e il contratto si scioglie. Il proprietario è libero di vendere l’immobile ad altri.
– Esecuzione in forma specifica – se il venditore vuole obbligare l’acquirente a finalizzare l’acquisto, può chiederlo al Giudice ottenendo una sentenza che obblighi l’acquirente a comprare l’immobile. Ci sarà, quindi, una sentenza che produrrà gli effetti del contratto definitivo non concluso costringendo l’acquirente a pagare il prezzo residuo e a perfezionare l’acquisto.
– Risoluzione del contratto e risarcimento del maggior danno – se il danno subito dal venditore è da questi ritenuto superiore all’importo della caparra, il venditore può chiedere la risoluzione del contratto per grave inadempimento ed il risarcimento del danno integrale.
