La recente risposta n. 133/2025 dell’Agenzia delle Entrate ha acceso un acceso dibattito tra professionisti del settore immobiliare e fiscale.
Oggetto della questione è la tassazione da applicare in caso di cessione contestuale, ma a soggetti diversi, della nuda proprietà e dell’usufrutto di un immobile. La posizione dell’Agenzia delle Entrate Nel caso esaminato, il contribuente aveva ceduto, in un unico atto notarile:
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la nuda proprietà a un primo soggetto,
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e l’usufrutto a un secondo.
La risposta dell’Agenzia è stata chiara: pur trattandosi di un unico atto, le due cessioni sono da considerarsi separate sia dal punto di vista giuridico che fiscale. In pratica:
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La nuda proprietà, se venduta entro i 5 anni dall’acquisto (salvo eccezioni), genera una plusvalenza tassabile ai sensi dell’art. 67, comma 1, lett. b), del TUIR;
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L’usufrutto, invece, viene trattato come un reddito diverso ai sensi dell’art. 67, comma 1, lett. h), e viene quindi tassato come tale, a prescindere dal momento dell’acquisto.
L’effetto è un aumento della tassazione complessiva, anche se il venditore, di fatto, ha ceduto integralmente la proprietà del bene. Il dissenso dei notai Secondo il Consiglio Nazionale del Notariato, questa interpretazione non tiene conto della sostanza economica dell’operazione. Per i notai, il fatto che l’intera proprietà venga alienata, anche se frazionata tra due acquirenti, configura un’unica operazione patrimoniale: la cessione dell’intero diritto di proprietà. Il frazionamento tra usufrutto e nuda proprietà, anche se attribuito a soggetti distinti, non dovrebbe implicare una doppia tassazione, soprattutto in assenza di intenti elusivi. Il Notariato sostiene quindi una visione unitaria del trasferimento, che eviterebbe l’applicazione di regimi impositivi diversi e potenzialmente sproporzionati. I commercialisti: “Più tasse e più incertezza” Anche i commercialisti hanno espresso perplessità. Come evidenziato da La Legge per Tutti, l’approccio dell’Agenzia comporta:
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un potenziale aggravio fiscale per il venditore,
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e una maggiore complessità operativa per notai, consulenti fiscali e contribuenti.
Il rischio è quello di una tassazione più pesante, con due regimi impositivi distinti applicati alla stessa operazione economica. Inoltre, la mancata chiarezza sull’applicabilità della norma a operazioni passate genera incertezza giuridica e potenziali contenziosi. Cosa cambia nella pratica? Per chi vende, è fondamentale:
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valutare attentamente come strutturare l’operazione,
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verificare con il proprio notaio e consulente fiscale l’impatto della tassazione,
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e considerare che, se si vendono usufrutto e nuda proprietà a soggetti diversi, anche nello stesso atto, si può andare incontro a due tassazioni separate.
L’intento dell’Agenzia è chiaro: evitare che operazioni complesse nascondano intenti elusivi. Ma l’effetto pratico è un potenziale aggravio per il contribuente, anche quando la finalità dell’operazione è trasparente e legittima. In conclusione La risposta 133/2025 pone un interrogativo importante: può un’operazione unitaria produrre due effetti fiscali distinti solo per il fatto che coinvolge due acquirenti? Secondo l’Agenzia, sì. Ma per molti esperti del settore, questa interpretazione va rivista per evitare iniquità e incertezze. Come sempre, in casi così delicati, è consigliabile affidarsi a professionisti esperti per tutelare i propri interessi e gestire al meglio le implicazioni fiscali e legali.
