Dal contratto di locazione discende per il conduttore il fondamentale obbligo di pagare il canone al locatore.
Questo pagamento costituisce la controprestazione rispetto alla disponibilità ed alla fruizione dell’immobile al conduttore.
La mora del conduttore può giustificare la pronuncia di risoluzione del contratto tra le parti.
Spetta pertanto al Giudice, in caso di contestazione, accertare se veramente vi sia stato un inadempimento e se la colpa sia del conduttore.
Inoltre il Giudice per dichiarare risolto il contratto deve accertare che l’inadempimento non abbia “scarsa importanza” riguardo all’interesse dell’altra parte.
Nelle locazioni abitative – quanto al pagamento del canone – la valutazione circa la gravità e l’importanza dell’inadempimento del conduttore (in relazione all’interesse del locatore insoddisfatto) non è rimessa all’apprezzamento e alla valutazione del Giudice, ma è legalmente predeterminata.
È necessario il mancato pagamento di almeno una rata del canone o il mancato pagamento di oneri accessori pari a due mensilità del canone e che la mora sia imputabile a dolo o colpa grave del conduttore.
Per agire in giudizio, deve esserci un contratto di locazione regolarmente concluso tra le parti, registrato all’Agenzia delle Entrate, e deve persistere la morosità.
Se il conduttore paga integralmente il debito prima della notifica dell’atto, viene meno il presupposto fondamentale per l’avvio della procedura.
In giudizio, se il conduttore non si presenta e la domanda è ben introdotta, il Giudice normalmente convalida lo sfratto mentre in caso di contestazione da parte del conduttore si apre un procedimento ordinario.
Il conduttore potrebbe, inoltre, sanare immediatamente la morosità corrispondendo in udienza l’importo dei canoni scaduti, interessi e spese legali liquidate dal Giudice ovvero chiedere il c.d. “termine di grazia”, una scadenza entro la quale provvederà al pagamento integrale in caso di comprovata difficoltà economica ovvero, scaduto il termine senza il pagamento, il Giudice convaliderà lo sfratto.
Anche nel caso in cui il conduttore non vada via alla scadenza del contratto il proprietario può intimare lo sfratto, stavolta “per finita locazione” al fine di ottenere il rilascio dell’immobile.
A differenza dello sfratto per morosità, qui non vi è alcun inadempimento economico: l’inquilino può aver sempre pagato regolarmente il canone, ma il rapporto locativo è giunto alla sua naturale scadenza o è cessato per disdetta validamente comunicata.
La licenza per finita locazione è un istituto strettamente collegato allo sfratto per finita locazione, ma con una differenza fondamentale: viene utilizzata prima della scadenza del contratto, mentre lo sfratto per finita locazione viene richiesto dopo che il contratto è già scaduto.
Con la licenza per finita locazione, il locatore, prima della scadenza del contratto, intima al conduttore di rilasciare l’immobile alla data prevista per la cessazione del rapporto, in tal modo “anticipando” l’azione giudiziaria per evitare di attendere che il contratto sia già scaduto e poter procedere con l’esecuzione immediatamente alla scadenza del contratto.
