L’immobiliare, nell’immaginario collettivo, ha a lungo goduto di un’aura particolare, è stato descritto come l’asset paziente, concreto, “meno volatile” per definizione, eppure, se si ascolta il ragionamento che Giacomo Bertoldi sviluppa ai microfoni di Casa Radio, nella cornice di Bricks and Music, quella distinzione appare sempre più fragile.
Non perché il mattone abbia perso la sua natura fisica, ma perché il modo in cui si investe, e soprattutto il modo in cui le persone percepiscono il rischio, si è trasformato. “Sebbene si parli di immobiliare, e si parli di un’industria che abbiamo usato dire non sia così suscettibile alle situazioni geopolitiche o all’andamento dei mercati, in realtà… abbiamo visto oscillazioni di percepito”, osserva Bertoldi. È una frase che contiene l’essenza dell’ultima stagione del real estate crowdfunding: la volatilità non è solo nel prezzo, è nell’umore, nella fiducia, nella propensione a impegnare risparmi.
Il punto di partenza dell’intervista è chiaro: le piattaforme non sono più soltanto strumenti di raccolta. E non è una sfumatura lessicale. È un cambio di identità. “Hai detto una cosa importante, non siamo più solo uno strumento di raccolta”, dice Bertoldi, rivendicando un valore aggiunto che per anni è rimasto “un po’ sommerso”. Quale valore? La capacità di muovere risorse verso un tessuto, quello italiano, dominato da piccole e medie imprese, e quindi anche da sviluppatori immobiliari che raramente hanno “dimensioni stratosferiche”. In altri termini, il crowdfunding non ha soltanto offerto un canale alternativo di finanziamento, ha creato un’infrastruttura di mercato, mettendo in relazione capitali diffusi, progetti immobiliari e figure intermedie, consulenti, professionisti, che hanno trovato “più asset da mettere sul mercato”.
L’effetto dei “due anni che hanno cambiato tutto”
Bertoldi colloca la svolta in un orizzonte temporale preciso. Gli ultimi due anni, sostiene, hanno rimescolato le carte, non solo per l’andamento macro, ma per un motivo più strutturale: il settore si è dovuto confrontare con un salto regolamentare e con costi di compliance crescenti. Il risultato, nella sua lettura, è un processo di selezione naturale. Molte piattaforme hanno scelto di cessare l’attività, schiacciate da “complicazione gestionale” e “costi regolamentari”. Di conseguenza, sono rimaste quelle che avevano costruito resilienza, governance, processi, e soprattutto una proposta percepita come più solida. È un punto delicato, perché tocca un nervo scoperto del crowdfunding: la distanza tra l’immagine facile della finanza “democratica” e l’impegno reale che richiede un settore che vuole stare in piedi nel lungo periodo. L’industria non è più nella fase pionieristica in cui bastava pubblicare progetti e attirare curiosità. È nella fase in cui si misurano qualità, trasparenza, capacità di monitorare e comunicare, e soprattutto capacità di gestire l’asimmetria informativa tra chi propone un’operazione e chi investe.
Qui l’intervista prende una direzione precisa: l’attenzione non è tanto sui volumi, quanto sulla forma che quei volumi assumono. “Non credo che vedremo più nei prossimi anni i volumi di raccolta che vedevamo negli anni precedenti”, afferma Bertoldi. E aggiunge il punto strategico: meno deal, ma “più dimensione”, operazioni più grandi, talvolta anche “più interessanti per un pubblico più istituzionale, per i family office, per investitori più sofisticati”. Non è un riposizionamento che cancella il retail, ma un’evoluzione che cambia il baricentro.
Dal “contenitore di progetti” alla fabbrica di prodotti
Il passaggio centrale dell’intervista ruota attorno a un’immagine semplice. Le piattaforme, fino a poco tempo fa, erano un contenitore. Si entrava, si vedevano operazioni più o meno grandi, si confrontavano documenti, si decideva se investire. In quel modello, la piattaforma svolgeva una funzione quasi editoriale: selezionare e presentare, lasciando all’investitore la responsabilità finale.
Oggi, dice Bertoldi, quel modello non basta più. Non perché sia sbagliato in teoria, ma perché il crowdfunding immobiliare non ha meccanismi di verifica esterna paragonabili a quelli del mercato azionario. Se un titolo è quotato, esistono obblighi, scadenze, controlli, sanzioni. Nel real estate crowdfunding, la piattaforma deve costruire internamente un pezzo di quella architettura: richiedere documenti, verificare, monitorare, comunicare. Deve, in un certo senso, diventare il luogo dove la fiducia viene prodotta e mantenuta.
È in questo contesto che Bertoldi parla di “transizione” verso piattaforme che diventano interessanti per un mercato più ampio. Non solo crowd in senso stretto, ma hub di investimento immobiliare, capaci di offrire più formule, e di parlare a pubblici diversi, dal piccolo risparmiatore al family office.
Retail, under 30 e accessibilità, senza illusioni
Una delle obiezioni implicite a questa trasformazione è evidente: se le operazioni diventano più grandi, se l’interesse si sposta verso investitori sofisticati, che ne è dell’accesso “democratico” che il crowdfunding prometteva? Bertoldi risponde in modo netto: Walliance continuerà ad avere un target di investitore che può partire da importi contenuti. Anzi, rivela un lavoro in corso: un account dedicato agli investitori under 30, con soglia di accesso ancora più bassa.
Il messaggio è duplice. Da una parte, l’accessibilità resta. Dall’altra, l’accessibilità non può essere scambiata con superficialità. La qualità del progetto è la prima tutela. Perché l’investimento online, ricorda Bertoldi, è anche marketing, nel senso tecnico del termine: deve essere raccontato bene, deve essere comprensibile, deve permettere all’investitore di orientarsi “dal primo secondo”. E qui compare un concetto che, nel mercato immobiliare tradizionale, è noto ma spesso sottovalutato in finanza digitale: la prima impressione conta.
Bertoldi usa un parallelo immediato: si entra in una casa, se “c’è il vibe” si torna, se l’impressione è negativa, anche un immobile potenzialmente bello rischia di essere scartato. Traslato sulle piattaforme, significa che documentazione, chiarezza, materiali informativi, visual, render, e un set comunicativo coerente non sono orpelli. Sono elementi che riducono l’ansia, aumentano la comprensione, e di conseguenza sostengono la fiducia.
Il punto, però, non è estetico. È industriale. Se un developer non è strutturato, se non ha capacità di promozione, se non porta con sé un pacchetto adeguato, l’operazione rischia di diventare opaca o difficile da comunicare. E l’opacità è il contrario della tutela.
Responsabilità: regolamento e “dovere morale”
Quando Paolo Leccese chiede quale sia oggi la responsabilità principale di una piattaforma verso chi investe, Bertoldi distingue due livelli. Il primo è quello regolamentare: intermediazione tra domanda e offerta, trasparenza, correttezza informativa. Il secondo è più profondo, e lo definisce “morale ed etico”. È qui che il ragionamento diventa più tagliente, perché intercetta la crisi di credibilità che alcune esperienze negative hanno generato sul mercato.
La piattaforma, dice, non ha una responsabilità “sull’andamento dell’investimento” in senso stretto, ma ha una responsabilità fondamentale: far sì che i dati, una volta analizzati, siano trasferiti agli investitori con trasparenza. E poi, oltre il regolamento, c’è un dovere: “dire le cose belle e le cose brutte”. La frase chiave arriva senza giri di parole: “Appartamenti non si vendono, bisogna dirlo agli investitori”.
È un’affermazione che mette al centro un tema spesso eluso: l’investitore retail, soprattutto quando entra con piccole somme, tende a percepire l’immobiliare come un percorso lineare. Ma l’immobiliare non è lineare. È fatto di tempi amministrativi, di permessi, di varianti, di imprese, di mercato, di assorbimento della domanda, di imprevisti. Una piattaforma che non ha un presidio forte sul project monitoring rischia di perdere la fiducia proprio nel momento in cui servirebbe di più.
Bertoldi sostiene che alcune piattaforme hanno sottovalutato questo presidio, e oggi ne pagano le conseguenze, con difficoltà nel raccogliere nuovi investitori. E l’effetto non resta confinato al singolo operatore: colpisce il mercato intero. Perché chi si sente “scottato” non distingue più tra brand, tende a generalizzare, a rifiutare il prodotto. L’esempio che porta, con una metafora semplice, è quello dell’investitore che ha avuto una brutta esperienza con un investimento proposto in un contesto specifico, e poi rifiuta lo stesso strumento ovunque.
Project monitoring: il costo che diventa investimento
La parte più concreta del racconto di Bertoldi riguarda il lavoro quotidiano. Walliance, spiega, gestisce circa 85 operazioni ongoing. Significa che ogni trimestre occorre rileggere lo stato, confrontarlo con il trimestre precedente, aggiornare gli investitori, rispondere a domande, gestire comunicazioni, sostenere un flusso informativo continuo.
Nella seconda parte dell’intervista, sollecitato da Emiliano Cioffarelli sul tema dell’etica e dell’accompagnamento, Bertoldi entra nel cuore del modello: molte piattaforme, in qualsiasi mercato, hanno un incentivo naturale a intermediare e transare, più transato significa più ricavi. La differenza, però, è che una piattaforma di crowdfunding non ha la struttura patrimoniale di una banca, e viene percepita non come antagonista, ma come “compagno” dell’investitore.
Questa percezione, avverte Bertoldi, è stata un errore culturale del mercato. Perché ha spinto gli investitori ad aspettarsi un livello di tutela simile a quello di un istituto bancario, senza che la piattaforma potesse contare sugli stessi strumenti. Di conseguenza, se il settore vuole maturare, deve colmare quel gap, investendo in processi e persone.
Ed è qui che arriva un passaggio decisivo: per ogni progetto, Walliance assegna un project manager interno. Non è un costo esplicito per l’investitore. È un costo della società, che Bertoldi definisce “un investimento”. “Continuiamo a scommettere su questo, sulla qualità, continuiamo ad investire”, afferma, spiegando che senza questo accompagnamento “non saremmo mai potuti proseguire”.
L’idea di fondo è chiara: il crowdfunding immobiliare non può vivere solo di tecnologia, deve vivere di relazione, presidio, trasparenza. In altre parole, deve costruire una catena del valore che somigli a quella dei servizi finanziari maturi, senza però perdere l’innovazione di accesso.
Educazione, questionari e limiti: la tutela prima e dopo
L’accompagnamento, nell’analisi di Bertoldi, non inizia quando l’investitore clicca “investi”. Inizia prima. Nella piattaforma esistono questionari, procedure, passaggi che mirano a far emergere la capacità del cliente di sopportare il rischio e, soprattutto, di evitare concentrazioni eccessive. Bertoldi racconta un punto specifico: un questionario che rileva la “capacità di perdere capitali” e un principio di prudenza che viene continuamente ricordato, “occhio non investire”, quando si supera una soglia percentuale rispetto al patrimonio.
È una parte dell’intervista che incrocia un tema cruciale, spesso rimosso nelle narrazioni facili dell’investimento online: il rendimento è la controfaccia del rischio. E Bertoldi lo dice in modo esplicito: “È uno strumento finanziario, uno strumento di investimento che è altamente rischioso, perché altrimenti non ti renderebbe un 10, un 12, un 13”. Non c’è spazio per scorciatoie. La tutela, nella sua impostazione, consiste anche nel ricordare continuamente questa realtà, per evitare che l’investimento venga percepito come un surrogato del risparmio garantito.
È in questo quadro che Bertoldi parla anche della “volatilità” dell’immobiliare. Non la volatilità di borsa, ma quella operativa: un permesso che tarda, un tecnico in malattia, una pratica che si blocca, un cantiere che slitta, un mercato che assorbe più lentamente. Elementi che non si possono prevedere tutti, ma che vanno messi nel perimetro della consapevolezza.
Rendimenti medi e “cardiopalma”: la psicologia del retail
Nel corso della conversazione emerge un altro nodo: i rendimenti medi possono essere interessanti, ma il percorso emotivo dell’investitore retail può diventare “da cardiopalma”. Bertoldi cita statistiche interne, parlando di portafogli medi con rendimenti positivi su diverse categorie, e riconosce che esistono anche progetti che hanno avuto difficoltà e non hanno reso nulla. Il punto non è rivendicare numeri, ma mostrare la struttura del problema: l’investitore persona fisica, pur avendo potenzialmente benefici, reagisce in modo più impulsivo ai ritardi, ai segnali negativi, alle notizie di mercato.
Da qui la spinta verso un doppio binario. Da un lato, mantenere la porta aperta con soglie accessibili, specialmente per nuovi investitori e per i giovani. Dall’altro, costruire prodotti e operazioni più adatte a investitori sofisticati, capaci di negoziare e di gestire il rischio in modo diverso. Bertoldi racconta, quasi come esempio di laboratorio, deal da 2 o 3 milioni sottoscritti da pochi soggetti, in cui è possibile sedersi al tavolo e “costruire il prodotto” in base alle esigenze reciproche. Un livello di ingegneria che il crowd puro, per sua natura, fatica ad avere.
Il futuro: piattaforme ibride e rischio di “chiusura del mercato”
La domanda finale di Paolo Leccese spinge Bertoldi a guardare avanti: quale sarà l’impatto più rilevante di questa evoluzione sul mercato immobiliare? La risposta è una visione di piattaforme ibride, “multiprodotto”. Portali che non sono più soltanto luoghi di crowdfunding, ma spazi dove trovare investimenti in immobili a reddito, immobili commerciali, singoli appartamenti con locazione già attiva, e formule diverse, dal crowd al club deal, fino all’investimento diretto.
L’orizzonte che descrive è ampio, ma è attraversato da un rischio. Se la regolazione non evolverà, se le piattaforme non avranno strumenti adeguati per “tutelare ancora di più gli investitori” e gestire i deal con maggiore fluidità, il mercato potrebbe polarizzarsi. Da una parte piattaforme sfiancate dalla fatica di gestire processi complessi senza potere gestionale sufficiente. Dall’altra piattaforme che si trasformano in Sgr, o che si rifugiano in club deal privati.
È qui che Bertoldi esplicita la preoccupazione più forte: la chiusura del mercato immobiliare online. “Non è più crowd aperto a tutti, si torna a chiudere il mercato immobiliare non dando accesso a tutte le persone, meno trasparenza di prima, e quindi un passo indietro rispetto al passato”. In altre parole, la promessa originaria del crowdfunding, aprire l’investimento immobiliare anche a chi parte da piccoli numeri, rischia di essere erosa proprio nel momento in cui il settore si professionalizza.
La soluzione, nel suo schema, è far maturare l’industria senza snaturarla: più strumenti di tutela, più responsabilità, più trasparenza, e una piattaforma che evolve in hub multiprodotto, capace di servire target diversi mantenendo un presidio forte sul monitoring e sulla relazione.
Il contrappunto finale: competenza contro “guru”
L’intervista si chiude con un commento che, pur arrivando dai conduttori, si integra perfettamente con la tesi di Bertoldi: la tutela dell’investitore è il vero discrimine. Cioffarelli mette in guardia dal rumore dei social e dalla disinformazione dei “guru”, e invita a cercare canali dove sia possibile anche parlare, confrontarsi, ricevere consulenza competente. È un contrappunto editoriale che rafforza il tema principale: in un mercato dove l’accesso è più facile, la competenza diventa più rara e più preziosa.
