La precarietà
La prima è sicuramente la precarietà. Attualmente la domanda di mercato è messa ampiamente in difficoltà da alcuni fattori contingenti: le famiglie italiane hanno affrontato un’impennata dei mutui, oltre che l’inflazione. Insomma e questo non è di certo il clima ideale per acquistare un immobile.
Ulteriormente i giovani italiani non trovano alcun sostegno perché possano costruirsi un futuro nel nostro Bel Paese. In questo caso, pertanto, quando si parla si “precarietà” ci si riferisce alla liquidità del lavoro e alla progressiva scomparsa delle professioni tradizionali che, in un certo senso, consentivano di pianificare un futuro e dare stabilità alla propria vita.
I giovani italiani, infatti, diventano proprietari di immobili di rado. Su 100 case, solo il 6% risulta, infatti, essere di proprietà di un under 35.
La sfida demografica e il patrimonio immobiliare “datato”
Tra le nuove sfide del mercato immobiliare non c’è solamente la precarietà; troviamo, infatti, anche l’attuale tendenza demografica, in negativo. Le famiglie sono sempre meno numerose e il Paese si sta progressivamente svuotando.
Alcuni sociologi hanno ormai teorizzato che alla fine del secolo il nostro Paese potrebbe arrivare a contare dai -10 ai -20 milioni di abitanti.
Anche le dimensioni degli appartamenti vanno ripensate, poiché ancora oggi si rifanno a tempi passati, quando le famiglie erano più numerose.
I prezzi degli immobili, specialmente nelle città principali, sono aumentati notevolmente, rendendo difficile per molte persone, in particolare i giovani e le famiglie a basso reddito, acquistare una casa.
Politiche abitative e la sfida green
La mancanza di politiche abitative efficaci per sostenere l’accesso alla proprietà immobiliare per i gruppi più vulnerabili aggrava ulteriormente il problema.
Inoltre, tra le nuove sfide del mercato immobiliare vanno sicuramente menzionati i vincoli ambientali, che impongono nuovi parametri per il consumo energetico per un patrimonio immobiliare, quello italiano, che risulta “desueto” e richiede significative ristrutturazioni per migliorare l’efficienza energetica e soddisfare gli standard moderni di sostenibilità. Gli incentivi risultano limitati.
L’incertezza economica e il nodo burocratico
La situazione economica globale, influenzata da fattori come l’inflazione e la volatilità dei mercati finanziari, crea incertezza che può ridurre la fiducia degli investitori e dei compratori.
C’è una carenza di nuove costruzioni, in particolare in grandi città come Milano e Roma, dove la domanda di abitazioni è alta. Questo squilibrio tra domanda e offerta spinge i prezzi verso l’alto.
La burocrazia è un altro aspetto importante che incide nel quotidiano: un’analisi di Smart24 del Sole 24 Ore, elaborata da Regold, ci indica che il 35% del tempo settimanale viene speso in burocrazia, ovvero 7 giorni al mese per un totale di 672 ore all’anno, 84 giorni all’anno impiegati all’interno di un’agenzia in attività necessarie, ma non produttive. Ci sarebbe bisogno di snellire l’iter delle autorizzazioni urbanistiche, agevolare le pratiche per l’allineamento delle conformità urbanistiche catastali e semplificare la riconversione e i cambi di destinazione d’uso degli immobili.
Le Sfide socio-politiche
Le sfide che il settore ha dovuto affrontare negli ultimi dodici mesi, dai conflitti ancora in corso in Ucraina e in Medio Oriente al post pandemia, hanno profondamente inciso sulle dinamiche di domanda e offerta e sull’andamento delle scelte degli investitori, rendendo tangibile il rischio speculazione.
La speculazione immobiliare può portare a un aumento artificiale dei prezzi, rendendo il mercato meno accessibile e più volatile. Le pratiche speculative possono anche portare a una concentrazione della proprietà immobiliare nelle mani di pochi, riducendo la disponibilità di abitazioni a prezzi accessibili.
La digitalizzazione del settore
Quando parliamo di sfide del settore immobiliare, non possiamo esimerci dall’affrontare l’argomento della digitalizzazione dello stesso, ormai in atto.
La digitalizzazione del settore immobiliare sta trasformando in modo significativo come vengono gestite le compravendite, le locazioni, e la gestione degli immobili. Gli strumenti di questa trasformazione si sono moltiplicati: dai portali e piattaforme online, alla realtà virtuale (VR) aumentata (AR), software di gestione immobiliare (Property Management Systems) sempre più avanzati e performanti, fino all’applicazione della tecnologia blockchain che può essere utilizzata per garantire transazioni sicure e trasparenti; la big data e analytics, ovvero l’analisi dei dati permette di prevedere le tendenze del mercato, valutare il valore degli immobili e capire meglio le esigenze degli acquirenti e dei venditori; l’AI può essere utilizzata per migliorare l’esperienza del cliente, automatizzare le risposte alle domande frequenti, suggerire immobili in base alle preferenze dell’utente e valutare il rischio di investimento; i sistemi CRM aiutano le agenzie immobiliari a gestire le relazioni con i clienti, tracciando ogni interazione e migliorando la comunicazione e il follow-up; l’automazione dei processi amministrativi rende più efficiente il lavoro.
Volontariamente non affrontiamo il discorso delle locazioni e degli affitti brevi.
Dove trovare le risposte alle sfide?
Affrontare queste sfide richiede un approccio multidimensionale che coinvolga riforme politiche, incentivi economici, investimenti nelle infrastrutture e l’adozione di nuove tecnologie. Siamo di fronte ad un cortocircuito nella sostenibilità del mercato, che ha bisogno di risposte, e ha avuto un impatto sulla società e sulle nuove generazioni.
Di questo e di molto altro ne ho parlato, nel corso di un’intervista, con Paolo Sala, COO di Ring33, una StartUp Proptech attiva nel Real Estate.
