Il mercato immobiliare italiano si prepara a una delle più importanti trasformazioni professionali degli ultimi quarant’anni.
Dopo anni di confronti tra associazioni di categoria, istituzioni e operatori del settore, è approdato in Parlamento un disegno di legge che punta a riformare la Legge 39 del 3 febbraio 1989, il provvedimento che ancora oggi disciplina l’attività degli agenti di affari in mediazione.
La proposta rappresenta molto più di un semplice aggiornamento normativo. L’obiettivo è quello di adeguare una professione nata in un contesto economico completamente diverso alle esigenze di un mercato sempre più complesso, digitalizzato e regolamentato.
L’agente immobiliare del 2026, infatti, opera in uno scenario che nulla ha a che vedere con quello degli anni Ottanta. Oggi è chiamato a confrontarsi con normative urbanistiche articolate, certificazioni energetiche, sistemi digitali di gestione documentale, strumenti di intelligenza artificiale, procedure antiriciclaggio, verifiche catastali e una crescente richiesta di consulenza da parte di clienti sempre più informati.
Dalla Legge 39 del 1989 a una professione sempre più complessa
La disciplina attualmente vigente trova il proprio fondamento nella Legge 39/1989, successivamente integrata dal Decreto Ministeriale 452/1990, dal Decreto Legislativo 59/2010 e dalle successive disposizioni attuative che hanno regolato l’accesso alla professione e l’iscrizione nel Registro delle Imprese e nel REA presso le Camere di Commercio.
Nel corso degli anni il settore immobiliare ha vissuto trasformazioni radicali. La diffusione dei portali immobiliari, l’evoluzione delle tecnologie digitali, le nuove normative europee sull’efficienza energetica e l’aumento della complessità delle operazioni hanno progressivamente ampliato il perimetro delle competenze richieste agli operatori.
Secondo i promotori della riforma, il quadro normativo attuale non sarebbe più sufficiente a rappresentare la reale funzione svolta dagli agenti immobiliari nel mercato contemporaneo.
Chi ha promosso la riforma
La proposta nasce dal lavoro congiunto della Consulta Interassociativa dell’Intermediazione Immobiliare, organismo che riunisce le principali associazioni di categoria del settore: FIAIP, FIMAA e ANAMA. Il progetto di riforma è stato formalizzato attraverso il Disegno di Legge n. 1894 della XIX Legislatura e presentato con il sostegno istituzionale dell’onorevole Raffaele Nevi e del senatore Maurizio Gasparri.
L’obiettivo dichiarato è quello di elevare il livello qualitativo della professione e rafforzare il ruolo dell’agente immobiliare quale figura centrale nell’ecosistema dell’abitare.
Formazione universitaria e nuove competenze professionali
Tra gli aspetti più innovativi della proposta emerge la volontà di rafforzare il percorso formativo di accesso alla professione. L’idea è quella di costruire un sistema che valorizzi maggiormente le competenze multidisciplinari richieste dal mercato contemporaneo. Urbanistica, estimo, fiscalità immobiliare, diritto civile, sostenibilità energetica, marketing digitale e finanza immobiliare sono ormai materie che fanno parte della quotidianità operativa di chi svolge attività di mediazione.
La riforma punta quindi a creare percorsi formativi più strutturati, capaci di preparare professionisti in grado di affrontare la crescente complessità delle operazioni immobiliari.
Formazione continua obbligatoria: aggiornarsi per restare competitivi
Uno dei pilastri del nuovo impianto normativo è rappresentato dall’introduzione di un sistema di aggiornamento professionale permanente. L’obiettivo è garantire che le competenze degli operatori siano costantemente allineate all’evoluzione del quadro normativo e tecnologico.
Negli ultimi dieci anni il settore immobiliare è stato interessato da cambiamenti continui: bonus edilizi, certificazioni energetiche, norme antiriciclaggio, digitalizzazione dei processi, nuove regole europee sugli edifici e sviluppo dell’intelligenza artificiale applicata al real estate. In un contesto simile, la formazione continua diventa uno strumento essenziale per garantire professionalità e qualità del servizio.
Il conto corrente segregato: più trasparenza e sicurezza
Tra le novità destinate ad avere il maggiore impatto sul rapporto fiduciario tra professionista e cliente figura l’introduzione del conto corrente segregato. La proposta prevede la possibilità per gli agenti immobiliari di utilizzare conti dedicati alla gestione delle somme temporaneamente affidate dai clienti durante le fasi della compravendita.
Caparre confirmatorie, depositi fiduciari e altre somme potranno essere custoditi attraverso strumenti specificamente destinati a tale funzione, separati dalla normale operatività aziendale. Si tratta di una misura già adottata in numerosi Paesi europei e finalizzata ad aumentare la trasparenza delle transazioni immobiliari e la tutela delle parti coinvolte.
Esami più aderenti alla realtà del mercato
La riforma interviene anche sul sistema di abilitazione professionale. L’intenzione è quella di rafforzare il collegamento tra formazione teorica e competenze operative, valorizzando l’esperienza maturata sul campo e rendendo gli esami maggiormente aderenti alle esigenze reali della professione.
L’agente immobiliare moderno deve infatti essere in grado di affrontare problematiche complesse che vanno ben oltre la semplice attività di intermediazione commerciale.
La lotta all’abusivismo
Un altro obiettivo strategico del disegno di legge riguarda il contrasto all’abusivismo professionale. Il fenomeno continua a rappresentare una delle principali criticità del settore immobiliare italiano. Operatori privi di requisiti professionali, mediatori improvvisati e attività svolte al di fuori delle regole generano concorrenza sleale e mettono a rischio la tutela dei consumatori.
L’innalzamento degli standard formativi e professionali viene considerato uno degli strumenti più efficaci per distinguere chiaramente chi esercita la professione nel rispetto delle norme da chi opera senza le necessarie competenze e autorizzazioni.
Verso il consulente dell’abitare
La vera rivoluzione contenuta nella riforma non riguarda soltanto corsi, esami o procedure amministrative. Il cambiamento più significativo è culturale. La figura che emerge dal nuovo impianto normativo è quella di un professionista capace di accompagnare il cliente lungo l’intero percorso immobiliare, dalla valutazione dell’investimento alla verifica documentale, dall’analisi delle opportunità di mercato fino agli aspetti finanziari e fiscali dell’operazione.
Un consulente dell’abitare, più che un semplice intermediario. Una figura destinata a dialogare con notai, tecnici, architetti, ingegneri, consulenti finanziari e istituti di credito, assumendo un ruolo sempre più centrale nelle decisioni che riguardano la casa e il patrimonio immobiliare delle famiglie.
Quali saranno i tempi della riforma
Il Disegno di Legge n. 1894 ha avviato il proprio iter parlamentare e nelle prossime settimane entrerà nel vivo del confronto istituzionale. Dopo l’esame nelle commissioni competenti, il testo dovrà affrontare il percorso parlamentare previsto per l’approvazione definitiva. Successivamente saranno necessari eventuali decreti attuativi e provvedimenti operativi.
Per questo motivo appare realistico immaginare che le nuove disposizioni possano entrare progressivamente in vigore nel corso del 2027, anche se i tempi dipenderanno dall’andamento dell’iter legislativo.
Una riforma che guarda al futuro del mercato immobiliare
La casa continua a rappresentare il principale asset patrimoniale delle famiglie italiane e il mercato immobiliare resta uno dei motori dell’economia nazionale. In questo contesto, la qualità delle figure professionali che accompagnano cittadini e imprese nelle scelte immobiliari assume un’importanza strategica. La riforma della Legge 39/1989 si propone di rispondere a questa esigenza, innalzando il livello delle competenze, rafforzando la tutela dei consumatori e favorendo la crescita di una categoria professionale sempre più qualificata.
