Affitti brevi, tra boom e regolazione: la “Vita da Host” secondo Sergio Battelli

Quando Sergio Battelli racconta la sua “vita da host”, la prima cosa che mette da parte è la retorica dei facili guadagni. Niente supercar in copertina, niente slogan motivazionali, niente promesse di “reddito passivo” mentre si sorseggia un cocktail in qualche spiaggia esotica.

«La realtà è molto meno patinata di come viene venduta sui social» spiega ai microfoni di Bricks and Music, il programma quotidiano di Casa Radio dedicato alla casa e all’abitare. «La maggior parte degli host che mi scrivono sono famiglie, persone normali con uno o due immobili, a volte frutto di anni di sacrifici o di un’eredità. Non sono speculatori, non sono fondi. Sono persone che cercano di far quadrare i conti».

È da questa constatazione, quasi sociologica, che nasce “Vita da Host”, un progetto editoriale che in pochi anni è diventato punto di riferimento per centinaia di migliaia di proprietari alle prese con il mondo degli affitti brevi. Una community che non promette miracoli, ma orientamento, che non vende scorciatoie, ma informazioni e consapevolezza.

Battelli ci arriva per gradi. All’inizio è semplicemente un proprietario alle prese con la gestione di una casa da destinare ai turisti. Come molti percorre la strada più intuitiva, cerca informazioni online, si affida al passaparola, entra in gruppi social, prova a interpretare circolari, leggi, regolamenti regionali.

«Mi sono accorto presto che le informazioni erano sparse, contraddittorie, e spesso non aggiornate» racconta. «Ogni regione diceva una cosa, ogni professionista aveva una sua interpretazione, ogni host trasformava la propria esperienza in una regola generale. Ho pensato che se io, che sono fissato con gli approfondimenti, facevo fatica a capire, per tanti altri doveva essere un incubo».

Da lì nasce l’idea di aprire una pagina dedicata solo a questo, spiegare con un linguaggio semplice che cosa comporta davvero mettere una casa sul mercato degli affitti brevi. Video brevi, post, approfondimenti. Niente teoria astratta, molta pratica: che cosa serve per mettersi in regola, come funzionano gli adempimenti, che cosa comportano le novità normative, quali errori evitare.

«All’inizio pensavo fosse un progettino laterale» sorride. «Invece i contenuti hanno cominciato a girare, le visualizzazioni sono salite, sono arrivati messaggi da tutta Italia. Ogni volta che pubblicavo qualcosa su una nuova norma o su un problema concreto, trovavo decine di persone che stavano vivendo lo stesso identico dubbio. È lì che ho capito che mancava un luogo per mettere in ordine questa materia».

Oggi, attorno a “Vita da Host”, ruota una community estesa, con numeri importanti. Ma il cuore del progetto resta lo stesso dei primi giorni, cercare di tradurre un labirinto di burocrazia, fisco e regole locali in indicazioni operative comprensibili per chi ha, magari, un solo appartamento in una città di provincia. «Non voglio sostituirmi a commercialisti o avvocati» precisa. «Il mio lavoro è fare da filtro, segnalare i temi, spiegare dove andare a leggere, far capire che cosa cambia nella vita concreta di chi affitta».

Sul fondo di questo racconto c’è il quadro, tutt’altro che stabile, delle regole che governano gli affitti brevi in Italia. Negli ultimi anni ogni intervento su fisco e turismo ha riacceso il dibattito. Si è discusso della cedolare secca sugli affitti brevi, del numero massimo di immobili che un singolo proprietario può destinare al turismo, del perimetro delle locazioni turistiche rispetto alle strutture ricettive, dei registri regionali, dei codici identificativi.

Battelli, che questi effetti li vede quotidianamente nella sua community, evita le caricature. Non nega la necessità di avere un quadro regolatorio serio. «Siamo passati da un periodo quasi da far west a una fase in cui, giustamente, si è iniziato a fare pulizia» osserva. «Codici identificativi, controlli, regole più chiare su chi può affittare e come. Il problema è il modo in cui spesso arrivano queste norme, a colpi di emendamento, con tempi strettissimi e indicazioni operative poco chiare. Per chi ha una sola casa messa a reddito è destabilizzante».

Più che l’entità delle imposte, pesa la sensazione di camminare su un terreno che si sposta di continuo. «La cedolare che cambia, i limiti sul numero di immobili, le definizioni di locazione breve, le regole comunali sui quartieri più turistici. Ogni due o tre mesi c’è qualcosa di nuovo da studiare. Qualcuno mi dice: “Sergio, io lavoro, ho una famiglia, non posso fare anche il giurista a tempo pieno”. E questo è un messaggio che sento ripetere spesso».

Se si entra nel merito dei conti, la distanza tra la promessa di certi video virali e la realtà quotidiana degli host si fa ancora più netta. Una parte della narrativa digitale continua a spingere l’idea di guadagni imponenti in pochi mesi, con poco sforzo.

«Dico spesso che il vero affare, per molti, non è l’affitto breve ma vendere corsi sull’affitto breve» commenta Battelli senza giri di parole. «I corsi si vendono bene se racconti una storia in cui tutti possono diventare ricchissimi con un paio di annunci online. Peccato che non funzioni affatto così».

Per rendere competitivo un appartamento, spiega, serve investire davvero. Ristrutturare dove necessario, aggiornare arredi e impianti, curare l’illuminazione, dotarsi di climatizzazione efficiente e connessione stabile, garantire sicurezza con estintori e rilevatori di fumo o di gas, predisporre una dotazione adeguata per chi viaggia in famiglia o per chi lavora in smart working.

«Non basta rimettere in circolo la casa della nonna con i mobili degli anni Settanta e le chiavi nel portachiavi» sintetizza. «Oggi l’ospite confronta decine di annunci in pochi secondi, guarda foto, recensioni, posizione, servizi. Se vuoi che scelga te, la casa deve essere all’altezza delle aspettative».

A questi costi iniziali si aggiungono i costi correnti. Pulizie e lavanderia, utenze che pesano sempre di più sul bilancio, manutenzione ordinaria e straordinaria, eventuali compensi a chi si occupa della gestione operativa al posto del proprietario, assicurazioni. E naturalmente le commissioni delle piattaforme, che non sono marginali.

«Molti non si rendono conto che tra ciò che trattiene la piattaforma a carico dell’ospite e ciò che trattiene a carico dell’host, alla fine può sparire una fetta significativa del prezzo di vendita» spiega. «E su quel lordo si pagano le tasse. Quando poi togli tutte le altre spese e metti da parte qualcosa per eventuali lavori futuri, il margine reale è molto più basso di quello che si immaginava guardando i video motivazionali».

Un altro elemento spesso ignorato è il vincolo del regime fiscale scelto da tanti piccoli proprietari. Molti operano come privati con la cedolare secca. «Chi affitta come privato non può portare in deduzione i costi come farebbe un’impresa» ricorda Battelli. «Questo vuol dire che una parte consistente degli investimenti resta tutta sulle sue spalle. Quando si fa un business plan serio bisogna considerarlo, altrimenti il castello rischia di non stare in piedi».

Sergio Battelli non nega l’impatto, ma invita a guardare anche da dove arrivano molti degli host che oggi operano su piattaforme. «Una buona parte dei proprietari che sono entrati nel mondo degli affitti brevi ci è arrivata dopo esperienze durissime con gli affitti lunghi» racconta. «Morosità protratte, procedure di sfratto infinite, danni agli immobili, contenziosi complessi. Quando qualcuno mi dice “non affitterò mai più a lungo termine”, quasi sempre dietro ci sono anni di problemi, non una semplice scelta di convenienza».

In questo scenario il breve periodo viene percepito come una forma di protezione. I pagamenti sono tracciati e frequenti, il rischio di morosità è contenuto, l’immobile resta nella disponibilità del proprietario, che non teme di vederlo bloccato per anni in una situazione ingestibile. «Se non si interviene anche sul versante delle garanzie e delle tutele per chi affitta a lungo, è difficile chiedere ai proprietari di riportare gli immobili sul mercato residenziale» osserva. «Altrimenti sembra che l’unica risposta sia colpire l’affitto breve, senza guardare alle cause profonde che hanno spinto tanti a cambiare strada».

In parallelo, però, il livello medio dell’offerta turistica alternativa agli alberghi si è alzato. L’epoca dell’host improvvisato, che consegna le chiavi e scompare, lascia progressivamente spazio a una figura più consapevole. «Le recensioni hanno cambiato tutto» spiega Battelli. «Se fai le cose male, nessuno ti salva. Le recensioni negative ti penalizzano, l’algoritmo ti spinge in fondo alla lista, gli ospiti ti evitano. Se invece investi in qualità, pulizia, comunicazione e accoglienza, vieni premiato. È un sistema duro, a volte crudele, ma ha costretto molti ad alzare l’asticella». Resta la fragilità psicologica di chi gestisce un solo appartamento e vede la propria reputazione condizionata da un singolo giudizio. «Lo ripeto spesso agli host, non prendete ogni recensione come una sentenza sulla vostra persona» dice. «Usatele come uno strumento di lavoro. Leggetele a mente fredda, chiedetevi che cosa potete migliorare. E magari imparate anche a riconoscere quali ospiti non volete più».

Alla domanda se servirebbe una classificazione ufficiale per le locazioni turistiche, simile alle stelle degli alberghi, Battelli risponde con prudenza. «Una griglia di standard minimi potrebbe aiutare tutti, ospiti e host» ammette. «Il problema è che il turismo in Italia è competenza regionale. Ogni regione ha le sue regole, le sue definizioni, i suoi sistemi di classificazione. Immaginare una etichetta nazionale per le locazioni turistiche, che giuridicamente restano contratti di affitto e non strutture ricettive, è molto complesso. Non impossibile, ma complesso».

Nel frattempo, “Vita da Host” continua a crescere come spazio di alfabetizzazione collettiva. Ogni giorno arrivano domande che raccontano la concretezza di questa attività. Come gestire un vicino che si oppone alla casa vacanze, che cosa fare se un ospite danneggia l’immobile, come comunicare correttamente l’imposta di soggiorno, come affrontare un controllo della polizia locale, come scrivere un regolamento domestico chiaro per evitare conflitti in condominio.

«Quello che provo a fare» sintetizza Battelli «è trasformare ogni domanda in un contenuto utile per tutti. Se un host mi chiede chiarimenti su un nuovo adempimento, so che ci sono almeno altre mille persone con lo stesso dubbio che magari non trovano il coraggio di esporsi. È un lavoro continuo di traduzione, tradurre il burocratese in italiano, tradurre la norma in casi concreti».

Ascoltando l’intervista, si ha la sensazione che il mercato degli affitti brevi italiano sia uscito da tempo dalla fase pionieristica ma non abbia ancora trovato un equilibrio stabile tra esigenze dei territori, diritto all’abitare nei centri urbani, aspettative dei viaggiatori e legittime aspirazioni dei proprietari.

In questo scenario, figure come Sergio Battelli e progetti come “Vita da Host” svolgono un ruolo silenzioso ma decisivo. Tengono insieme i pezzi di una realtà frammentata, aiutano a superare i luoghi comuni, offrono una bussola a chi, di fronte alla nuova norma o al titolo allarmistico, rischia di farsi prendere dal panico.

«Alla fine la mia ambizione è semplice» conclude. «Vorrei che chi decide di affittare la propria casa lo facesse in modo consapevole. Sapendo quali sono i rischi, quali i doveri, quali le opportunità, e anche quando è meglio lasciar perdere. Non c’è nulla di male a dire che questo modello non fa per sé. L’importante è che la scelta sia informata, non frutto di illusioni vendute a suon di slogan».

Dietro ogni annuncio luccicante, suggerisce la sua “vita da host”, c’è una storia fatta di conti, paure, aspirazioni, errori e correzioni. Raccontare quella storia senza trucchi, come prova a fare ogni giorno, è forse il primo passo per riportare il dibattito sugli affitti brevi lontano dalle caricature e più vicino a ciò che accade davvero nelle case, nelle famiglie e nei quartieri delle città italiane.