Il filo conduttore della discussione in studio parte da un’immagine volutamente popolare: l’Italia “fantasiosa” degli anni Settanta e Ottanta, quella della veranda chiusa “perché si poteva fare”, del balcone incorporato, del sottotetto trasformato in stanza, della corsa a “chiudere il tetto in una notte”. È un racconto che, al di là dell’ironia, fotografa un fatto: una parte consistente del patrimonio immobiliare italiano porta con sé difformità più o meno gravi, spesso stratificate, talvolta ereditate da passaggi di proprietà in cui la verifica documentale era meno rigorosa di oggi.
Nella trasmissione la parola chiave è “commerciabilità”: un immobile può essere vissuto, utilizzato, perfino migliorato, ma diventare improvvisamente invendibile quando entra nel circuito formale di una compravendita o di una ristrutturazione che richiede pratiche, asseverazioni, conformità. Ed è qui che la questione abusi edilizi si sposta dal folklore alla sostanza economica: “case ferme con le quattro frecce”, come viene detto in radio, perché manca una conformità urbanistica dimostrabile o perché gli archivi non restituiscono la storia del fabbricato in modo chiaro.
Il punto è che il mercato, negli ultimi anni, ha alzato l’asticella: banche, notai, professionisti e soprattutto acquirenti chiedono più certezze. E quando la certezza non c’è, la trattativa si rompe oppure si trasforma in una guerra di clausole, sconti e responsabilità.
Condono e sanatoria: perché quella parola “non dovrebbe più toccarci”
Il passaggio più netto del confronto riguarda il lessico: “condono” viene definita una parola che non dovrebbe tornare, sia per ragioni politiche sia per ragioni di compatibilità con un quadro europeo e con l’idea stessa di legalità urbanistica. In studio si distingue tra i grandi condoni del passato e l’attuale tentativo di “mettere ordine” con strumenti diversi: non una sanatoria generalizzata per immobili totalmente abusivi, ma una disciplina che mira a regolarizzare molte difformità parziali e casi intermedi, cioè la zona grigia che oggi ingessa le transazioni.
Questa distinzione è centrale anche nel dibattito tecnico: il “Salva Casa” viene spesso raccontato come un intervento che amplia e semplifica le possibilità di regolarizzazione per irregolarità e difformità, ma senza replicare lo schema del condono “totale”.
In altre parole: non cambia l’idea che l’abuso grave resti abuso, ma cambia la gestione di tante situazioni in cui l’immobile esiste da anni, è utilizzato, è stato oggetto di interventi minori o varianti, e oggi deve rientrare in un perimetro di legittimità più leggibile.
Articolo 36 e 36-bis: due binari diversi, un unico obiettivo (riportare gli immobili sul mercato)
La conversazione in radio entra nel merito della norma e qui la differenza tra articolo 36 e 36-bis è la “spina dorsale” dell’intero ragionamento.
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Art. 36 (accertamento di conformità “classico”): resta lo strumento per i casi più pesanti, come l’assenza di titolo o la totale difformità dal permesso/SCIA, e tradizionalmente richiede la cosiddetta doppia conformità.
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Art. 36-bis (procedura “semplificata”): viene presentato come la novità che intercetta parziali difformità e, in alcuni casi, le variazioni essenziali, spostando queste casistiche su un binario diverso rispetto al 36.
In trasmissione l’interpretazione è chiara: il 36-bis è la risposta a un problema operativo enorme, quello della ricostruzione documentale “impossibile” o estremamente lenta (archivi comunali incompleti, progetti irreperibili, tempi amministrativi incompatibili con una compravendita). Non è un lasciapassare, ma un tentativo di far emergere e gestire in modo più rapido ciò che oggi resta sommerso e, proprio per questo, blocca.
Doppia conformità: cos’è, perché pesa e cosa “si allenta” (ma non per tutto)
Il concetto di doppia conformità viene spiegato in modo semplice in radio: fino a ieri, per sanare occorreva dimostrare che l’intervento fosse conforme alle regole sia al momento della realizzazione sia al momento della richiesta. Questo era (ed è) uno degli ostacoli maggiori, perché richiede di ricostruire non solo il fatto edilizio ma anche il quadro urbanistico di decenni fa.
Nel racconto di Emiliano Cioffarelli, il 36-bis interviene proprio qui: per alcune casistiche non sarebbe più necessario dimostrare la conformità urbanistica “storica” come condizione indispensabile, mentre resta necessaria una verifica “attuale” che tenga conto di piani, vincoli e strumenti urbanistici oggi vigenti. È un passaggio che nella discussione tecnica viene descritto come superamento (parziale e mirato) dell’impianto più rigido, con l’obiettivo di rendere sanabili situazioni altrimenti impraticabili.
Qui vale la cautela: la radio coglie un punto vero, ma non lo trasforma in slogan. Non è “liberi tutti”, è “diverso regime” per differenze di gravità e di impatto. La promessa è sbloccare ciò che può essere regolarizzato senza trasformare la legalità in un optional.
Silenzio-assenso: 30 e 45 giorni, la rivoluzione dei tempi (e l’inevitabile rovescio della medaglia)
Un passaggio decisivo della puntata è la tempistica. Viene ricordato che il “Salva Casa” prevede, in linea generale, termini che puntano ad essere rapidi:
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30 giorni per le domande di sanatoria presentate mediante SCIA in sanatoria;
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45 giorni per quelle con permesso di costruire in sanatoria;
scaduti i termini senza risposta, opera il silenzio-assenso, cioè l’istanza si intende accolta.
Questa è la parte che, se funzionasse davvero in modo sistematico, cambierebbe la vita del mercato: la compravendita vive di scadenze, mutui, delibere, caparre e date di rogito. Sapere che una pratica non può restare appesa per mesi o anni, ma ha una finestra temporale definita, è un segnale potente.
Ma la radio mette anche sul tavolo l’altra faccia: il silenzio-assenso non elimina i problemi, li sposta. Se l’amministrazione non decide, la formazione del titolo per silenzio può diventare terreno di contenzioso, soprattutto in presenza di vincoli o di valutazioni tecniche complesse. Il tema della “sanatoria dinamica” e del comportamento della PA in caso di inerzia è già oggetto di approfondimenti e decisioni giurisprudenziali.
Commissario ad acta: il potere sostitutivo che entra nelle pratiche edilizie
Nella puntata si accenna anche a una possibile “autorità terza” in caso di mancato rispetto dei tempi: il commissario ad acta, capace di sostituirsi agli enti e sbloccare il procedimento. È un’idea che, nella percezione pubblica, richiama immediatamente la gestione commissariale delle emergenze; applicata alle sanatorie, suona come un’ulteriore spinta per impedire che l’inerzia amministrativa diventi un veto di fatto.
In prospettiva, il ragionamento si lega alla riforma più ampia del Testo unico: una tendenza alla semplificazione dei titoli e a meccanismi che “premiano” la conclusione del procedimento, riducendo i tempi morti.
Stato legittimo: la vera partita (e perché oggi pesa di più sul professionista)
Se c’è un concetto che attraversa tutto il discorso, è lo stato legittimo dell’immobile. In radio viene detto senza giri di parole: la difficoltà non è soltanto sanare; è dimostrare, ricostruire, certificare.
Cioffarelli introduce un punto che nel mondo tecnico è diventato quasi una preoccupazione quotidiana: la responsabilità. Con procedure più snelle e con una pubblica amministrazione che – anche per digitalizzazione e carenza di organico – tende a ridurre l’istruttoria “dialogata”, il peso si concentra sul tecnico che assevera. Un tempo, racconta, c’era un confronto più diretto con l’ufficio comunale e una sorta di “copertura” amministrativa. Oggi la firma è più solitaria, e ciò significa più rischio, più assicurazioni, più timore di ritrovarsi a rispondere di errori legati a documenti irreperibili o a interpretazioni incerte.
La riforma del Testo unico, secondo le anticipazioni, punta anche a definire meglio quali documenti possano provare lo stato legittimo e a valorizzare titoli formatisi per silenzio-assenso, proprio per ridurre contenziosi e blocchi.
Il mito dell’Ante ’67: perché “prima del 1967” non vuol dire automaticamente “regolare”
Il segmento più didattico della puntata riguarda la data-feticcio: 1° settembre 1967. In Italia, per decenni, “ante ’67” è stato usato come scorciatoia: se l’immobile è precedente, allora è “a posto”. In studio questa scorciatoia viene smontata.
Il punto è che la costruzione antecedente alla data spartiacque non cancella la necessità di dimostrare la legittimità originaria: occorre sempre ricostruire perché l’edificio esiste, quale titolo o quale disciplina lo copriva, e se ci sono stati interventi successivi. Anche fonti di settore insistono sullo stesso concetto: un immobile ante ’67 non è automaticamente legittimo e va comunque provato il suo stato legittimo con documentazione adeguata.
Qui la radio aggiunge un elemento interessante: l’invito a “guardare gli archivi”. Non è una frase romantica, è un promemoria operativo. Se la prova documentale manca, la pratica diventa difficile; se la prova esiste ma non viene cercata, il problema si autoalimenta.
Affittare una casa con abusi: sì, ma “alto rischio” se l’abuso incide sull’uso
Nella puntata arriva la domanda che molti proprietari si fanno (e che spesso resta fuori dalle discussioni tecniche): si può affittare una casa con abusi edilizi?
La risposta dell’avvocata Claudia Barina, riportata in trasmissione, è netta e realistica: il contratto di locazione, in linea generale, può restare valido anche se l’immobile presenta difformità urbanistiche, perché la regolarità edilizia e la validità del contratto sono piani distinti. Ma i rischi sono elevati: se l’abuso limita il pieno godimento, il conduttore può contestare; se l’abuso rende l’immobile inagibile, si può arrivare a risoluzione, riduzione del canone e richieste risarcitorie. La raccomandazione è di regolarizzare prima, o quantomeno gestire la locazione con piena trasparenza.
È un passaggio importante perché riporta la questione al terreno delle conseguenze: l’abuso non è solo “una pratica”, può diventare un contenzioso civile, un danno economico, una rottura del rapporto tra proprietario e inquilino.
L’appello agli agenti immobiliari: “prima le carte, poi la promessa di venderlo in due mesi”
Sul finale del blocco dedicato agli abusi edilizi, la trasmissione lancia un messaggio diretto agli agenti immobiliari: non partire dalla promessa commerciale, partire dalla verifica documentale. Perché l’abuso oggi non è più un dettaglio che si scopre a trattativa avanzata: è spesso la ragione per cui la trattativa si ferma.
Il ragionamento è quasi “di filiera”: serve più integrazione tra agenti, tecnici e legali. È un approccio che suona meno spettacolare di un annuncio di riforma, ma è probabilmente quello che fa risparmiare più tempo e più soldi nel mondo reale: capire prima lo stato urbanistico e catastale, e soltanto dopo impostare prezzo, tempi e strategia.
Il punto politico (senza slogan): semplificare non significa legalizzare l’abuso, ma rendere governabile il pregresso
La puntata, nel complesso, non celebra l’abuso né lo normalizza. Al contrario: lo descrive come un’eredità che pesa su famiglie e mercato, e che oggi richiede strumenti più governabili.
Il “Salva Casa” e l’art. 36-bis vengono letti come un tentativo di spostare molte situazioni dal caos al procedimento, dalla trattativa opaca alla pratica istruita, dal “non si può fare” a un “si può fare se…”. La chiave è quel “se”: tempi certi (30/45 giorni), regole più chiare per alcune difformità, un diverso rapporto con la doppia conformità, e – soprattutto – una definizione più solida dello stato legittimo.
La domanda finale, implicita, resta la più delicata: riuscirà la semplificazione a ridurre davvero il sommerso senza trasformarsi in una scorciatoia? La radio, con il suo tono pratico, suggerisce la risposta: dipende da come saranno scritte le regole e da quanto sarà forte il controllo sulla qualità delle asseverazioni, perché – nel nuovo equilibrio – il professionista diventa perno e, insieme, bersaglio.
Ecco perché il tema “abusi edilizi” non è un tema tecnico per addetti ai lavori: è un tema di fiducia pubblica. Fiducia nelle carte, negli archivi, nelle procedure, nelle responsabilità. E, in ultima analisi, fiducia nella possibilità di vivere e scambiare una casa senza scoprire, all’improvviso, che quel “nido” è un labirinto di difformità.
