Il Condominio parziale si configura in base a caratteristiche strutturali e funzionali, non per decisione dell’assemblea; è sufficiente che si verifichi una delle situazioni previste dalla legge per far scattare l’applicazione di regole particolari.
Il condominio parziale si configura ogni qualvolta un bene, un impianto o un servizio, per caratteristiche strutturali o funzionali, è destinato al servizio o al godimento di una sola parte dell’edificio.
La conseguenza più importante del condominio parziale riguarda la divisione delle spese.
Nel caso in cui un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.
La giurisprudenza ha chiarito che l’utilizzo anche solo potenziale di un bene comune è sufficiente a far scattare l’obbligo di contribuire alle spese.
Nelle assemblee che riguardano un bene parziale (come una singola scala o un lastrico solare esclusivo), non vota tutto il condominio, ma hanno diritto di voto solo i condomini che traggono utilità da quel bene e che contribuiscono alle relative spese.
La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza dei soli condomini interessati senza che gli altri possano interferire o impugnare la decisione.
Parimenti, solo i condomini legittimati a partecipare all’assemblea parziale possono contestare le decisioni adottate da questo particolare gruppo.
Il Supercondominio (o condominio complesso) è, invece, caratterizzato dalla presenza di più edifici che condividono alcune parti.
Per “Supercondominio” si intende infatti una pluralità di edifici, compresi in una più ampia organizzazione condominiale, legati tra loro dall’esistenza di alcune cose, impianti e servizi comuni (quali il viale d’accesso, le zone verdi, l’impianto di illuminazione, la guardiola del portiere, il servizio di portierato, eccetera) in rapporto di accessorietà con i fabbricati.
Anche il supercondominio, come il condominio parziale, si costituisce automaticamente nel momento in cui si vengono a creare questa situazione di connessione tra più edifici.
Al supercondominio si applicano le ordinarie regole stabilite per qualsiasi condominio con alcune particolarità.
Ciascun edificio costituisce un Condominio a sé, con la conseguenza che avrà il proprio amministratore e la propria assemblea; quando bisogna decidere sulle parti comuni del supercondominio si riunisce una sorta di “super assemblea” a cui possono partecipare tutti i condomini di ogni edificio.
Per snellire le operazioni, quando i condomini sono complessivamente più di sessanta, ciascun condominio deve designare il proprio rappresentante, il quale esprimerà un unico voto per l’intero Condominio.
