Le garanzie negli affitti: fideiussioni, cauzioni, assicurazioni, servono davvero o sono solo un’illusione di sicurezza?
Negli ultimi anni, nel mercato delle locazioni abitative, sempre più proprietari chiedono garanzie aggiuntive, mentre molti conduttori faticano ad accedere a una casa proprio perché non riescono a fornirle.
Le garanzie che i proprietari generalmente richiedono al contratto di locazione sono le seguenti.
Il deposito cauzionale è una somma di denaro che il conduttore versa al momento della firma del contratto, di norma sono due mensilità del canone, tre mensilità al massimo per gli immobili di particolare pregio o con rifiniture preziose.
Il deposito cauzionale è produttivo di interessi legali, ponendo a carico del locatore l’obbligo di corrisponderli al conduttore alla fine di ogni anno ovvero alla fine del rapporto di locazione.
Serve a coprire danni all’immobile e solo in parte a coprire i canoni non pagati; tuttavia spesso non è sufficiente a coprire una morosità prolungata da parte del conduttore.
Deve essere restituita se l’immobile è in buono stato al momento del rilascio. All’esito della locazione, se il conduttore non ha correttamente adempiuto alle sue obbligazioni il locatore può trattenere, in tutto o in parte, il deposito cauzionale ma devono esserci contestazioni documentate sull’inadempimento del conduttore.
Va infine segnalato che spesso i conduttori usano la somma di cui al deposito cauzionale per il pagamento degli ultimi canoni di locazione, tuttavia la legge non prevede questa “compensazione” unilaterale, non potendo il conduttore “scalare” la cauzione dai canoni dell’ultimo mese, a meno che il proprietario non lo autorizzi espressamente a fine contratto, per evitare di incorrere in morosità.
Negli ultimi anni è diventato frequente richiedere al conduttore una fideiussione bancaria o assicurativa.
In questo caso un soggetto terzo (banca o assicurazione) garantisce il pagamento del canone in caso di inadempimento del conduttore.
Questa garanzia garantisce una maggiore tutela per il proprietario, ma ha costi molto elevati per il conduttore e, pertanto, spesso non riesce a fornirla.
Vi è anche la garanzia personale (fideiussore) nel caso in cui una persona fisica – spesso un genitore o un familiare – si impegna a pagare al posto del conduttore se quest’ultimo non adempie alle obbligazioni contrattuali.
In generale, il problema delle garanzie è che non bloccano la morosità né accelerano lo sfratto: se il conduttore smette di pagare, il proprietario deve comunque seguire l’iter legale, anche per il rimborso della morosità e delle spese sostenute, con tempi che possono essere lunghi.
La garanzia, nel frattempo, può aiutare a recuperare parte delle somme, ma non risolve subito la situazione.
