Le delibere assembleari sono obbligatorie per tutti i condomini e producono effetti anche nei confronti di coloro che hanno espresso il voto contrario.
Il condomino che ritiene la delibera viziata ha l’onere di far valere tempestivamente le ragioni di impugnazione.
Il tempo è cruciale. Non tutti e non sempre possiamo impugnare una delibera.
Le delibere nulle sono quelle colpite da vizi talmente gravi (es. oggetto illecito, oggetto impossibile, esulano dalle competenze dell’assemblea, incidono su diritti individuali) da essere considerate inesistenti e impugnabili da chiunque, senza limiti di tempo, mentre le delibere annullabili hanno vizi meno gravi (es. difetti di convocazione, maggioranze irregolari, vizi formali) e possono essere impugnate entro trenta giorni da chi era assente, dissenziente o astenuto.
In particolare trenta giorni dalla data dell’assemblea per chi era dissenziente o astenuto, purchè il dissenso o l’astensione risultino espressamente a verbale, mentre il termine di trenta giorni per chi era assente decorre dalla data del ricevimento del verbale.
Entro il termine sopra richiamato bisogna avviare la mediazione obbligatoria. È una condizione di procedibilità: Significa che non è possibile iniziare una causa in Tribunale per impugnare una delibera assembleare viziata se prima non è stato esperito tentato di risolvere la controversia davanti a un mediatore.
Se la mediazione non è andata a buon fine, il condomino potrà impugnare la delibera, entro un nuovo termine di trenta giorni, la delibera annullabile in sede giudiziale.
Ciascun condomino può esprimere il proprio dissenso alle liti: È il diritto riconosciuto al singolo condomino per separare la propria responsabilità economica rispetto a una lite attiva.
Attenzione, il dissenso il condomino non può bloccare la partecipazione del Condominio al giudizio; quello proseguirà se lo decide la maggioranza dei condomini.
Il dissenso serve ad esonerare il condomino dissenziente da qualsiasi obbligo di contribuire alle spese legali sostenute per la causa in caso di soccombenza.
Quando si perde una causa, infatti, il Giudice normalmente condanna la parte soccombente al rimborso delle spese legali in favore della parte vittoriosa: in questo caso – laddove il Condominio perdesse effettivamente la causa – il condomino dissenziente sarebbe esonerato dal partecipare al rimborso delle spese legali in favore dell’avvocato del condomino vittorioso.
La dichiarazione di dissenso può essere inserita a verbale durante l’assemblea che autorizza l’inizio della lite, ma in ogni caso è fondamentale che il condomino lo notifichi all’amministratore entro 30 giorni dalla delibera / dal momento in cui ha ricevuto il verbale
La legge parla di notifica, ma è sufficiente una raccomandata o una PEC, l’importante è che la comunicazione sia inequivocabile e faccia capire la volontà di dissociarsi dalla lite.
Si ricorda che la delibera assunta dal Condominio è immediatamente esecutiva, l’impugnazione sia in sede di mediazione che in sede giudiziale non ne sospendono l’efficacia finché non intervenga una pronuncia da parte del Giudice (o il Condominio revochi e sostituisca la delibera viziata).
