Comprare una casa in costruzione ha sempre un grande fascino: si sceglie il progetto, si immaginano gli spazi, si vede la casa crescere passo dopo passo. Ma dietro questa promessa di futuro si nascondono rischi, anche gravi.
Tra i problemi che possono verificarsi nell’acquisto di una casa in costruzione, il più frequente è sicuramente il ritardo nella consegna.
La data di consegna non sempre è vincolante, occorre verificare se nel contratto preliminare è prevista una data precisa di consegna o una mera data indicativa ovvero se il contratto prevede cause che consentono al costruttore di prorogare detto termine.
Molti contratti, infatti, contengono clausole che giustificano ritardi dovuti, ad esempio, ad eventi imprevedibili, a difficoltà di approvvigionamento dei materiali, a provvedimenti della pubblica amministrazione o a condizioni meteorologiche eccezionali.
Questo significa che non ogni ritardo costituisca automaticamente un inadempimento del costruttore.
Il ritardo diventa un vero inadempimento se supera i limiti di quanto previsto dal contratto e non è giustificato da cause legittime. In tal caso ed in presenza dei requisiti di legge, l’acquirente può chiedere il risarcimento dei danni effettivamente subiti. Naturalmente tali danni devono essere dimostrati e devono essere conseguenza diretta del ritardo.
Molti contratti prevedono una clausola penale; significa che le parti stabiliscono in anticipo quale somma dovrà essere corrisposta per ogni giorno o per ogni mese di ritardo.
È uno strumento molto utile perché evita, almeno in parte, di dover dimostrare l’entità del danno.
In caso di fallimento del costruttore, fino a qualche anno fa, le conseguenze potevano essere molto preoccupanti; oggi il legislatore ha introdotto una serie di tutele finalizzate a proteggere chi acquista un immobile ancora da costruire.
Uno degli strumenti più importanti previsti dalla legge è rappresentato dalla fidejussione; quando il costruttore vende un immobile da costruire deve, infatti, consegnare all’acquirente una fideiussione che garantisca tutte le somme riscosse prima del rogito.
Se il costruttore diventa insolvente prima del trasferimento della proprietà, l’acquirente potrà escutere la fideiussione ed ottenere la restituzione delle somme garantite.
È una tutela fondamentale, introdotta proprio per evitare i drammi che in passato hanno coinvolto migliaia di famiglie.
Il costruttore deve consegnare una fideiussione antecedentemente o contestualmente alla sottoscrizione del contratto preliminare o di qualsiasi altro contratto che comporti il pagamento di somme prima del trasferimento della proprietà.
La conseguenza in caso di inadempimento è una nullità speciale, una nullità “di protezione”, prevista esclusivamente nell’interesse dell’acquirente il quale è l’unico che può farla valere, il costruttore non può infatti invocarla per liberarsi dai propri obblighi. È una tutela pensata proprio per la parte più debole del rapporto contrattuale.
Se l’immobile consegnato si rivela diverso dal progetto ricordiamoci che conta il contratto e che non tutto ciò che compare nella pubblicità o nel materiale promozionale entra automaticamente a far parte dell’accordo.
Bisogna esaminare anche il capitolato per verificare le caratteristiche dell’immobile.
Durante la costruzione possono emergere esigenze tecniche o normative che rendono necessarie alcune variazioni. Se il contratto lo consente e la modifica non peggiora in modo significativo l’immobile, queste variazioni possono essere legittime.
Diverso è il caso in cui le modifiche incidano in maniera sostanziale sul valore o sulle caratteristiche essenziali dell’abitazione. In casi come questi non si tratta più di semplici dettagli estetici, ma di modifiche che possono incidere sul valore economico e sull’utilità dell’immobile.
