Casa, manovra e nuove regole: così il 2026 mette alla prova i proprietari

Detrazioni “base” confermate, ma a scadenza

Il principale elemento “da incassare positivamente”, nella lettura di Spaziani Testa, è la conferma per il 2026 dell’impianto già in vigore nel 2025, detrazioni al 50% per una serie di interventi sulle abitazioni principali e al 36% per gli altri immobili. Un risultato che viene accolto con “moderata soddisfazione” perché, osserva, il rischio era che la norma non venisse rinnovata.

La critica, però, è strutturale, la politica fiscale sulla casa resta compressa in orizzonti annuali. Confedilizia invoca un cambio di metodo, una visione pluriennale, anche “dieci anni”, dice, con priorità selettive. Non tutto può essere trattato allo stesso livello, la manutenzione ordinaria e gli interventi di sicurezza, ad esempio antisismica, non producono lo stesso valore pubblico, eppure finiscono spesso nello stesso perimetro.

La “seconda casa” come categoria che non regge più

Il secondo punto è culturale e demografico. Spaziani Testa contesta la discriminazione che penalizza tutto ciò che non è abitazione principale. È una distinzione che, a suo avviso, diventerà sempre più anacronistica, l’Italia eredita immobili, invecchia, accumula patrimoni “minori” che non sono lusso ma gestione complessa. Continuare a trattare gli immobili non principali come se fossero automaticamente seconde case “da ricchi” significa, nella sua lettura, spingere verso l’abbandono e la perdita di valore del costruito.

La stretta sulla rinuncia alla proprietà, “una norma che blocca di fatto la sentenza”

Il passaggio più contestato riguarda l’intervento che modifica gli effetti della sentenza delle Sezioni Unite n. 23093/2025, che aveva riconosciuto la legittimità della rinuncia abdicativa alla proprietà in favore dello Stato per immobili diventati un peso insostenibile. La Legge di Bilancio, sostiene Confedilizia, non vieta formalmente l’atto, ma lo rende impraticabile imponendo documentazioni e requisiti di regolarità e sicurezza tali da trasformare la rinuncia in un percorso a ostacoli, spesso impossibile proprio nei casi per cui lo strumento avrebbe senso.

A pesare è anche l’assenza di un disegno “sociale”, per Spaziani Testa, lo Stato avrebbe potuto trasformare quella disponibilità in un’opportunità di gestione del patrimonio inutilizzato e di riduzione del degrado. Invece, prevale la logica difensiva, evitare nuovi carichi. Da qui l’annuncio di Confedilizia, cercare la strada per sollevare la questione davanti alla Corte costituzionale.

Affitti brevi, marcia indietro sulla cedolare, resta la soglia “impresa”

Sulle locazioni brevi, il presidente rivendica la marcia indietro del governo sull’aumento della cedolare secca per la “prima” casa destinata agli affitti brevi. Ma la correzione non chiude la partita, resta una norma che, superata una soglia minima di immobili, spinge il proprietario nel perimetro dell’impresa. Un criterio che Confedilizia giudica anomalo sul piano giuridico ed economico, l’imprenditore è definito dal codice civile con altri presupposti, e trasformare piccoli locatori in “aziende” è, nella sua lettura, un modo per scoraggiare il settore.

La tesi è pragmatica, quando la domanda esiste, l’offerta si riorganizza. E puntare sul divieto o sulla penalizzazione del breve non genera automaticamente più contratti lunghi.

La ricetta, sfratti rapidi e incentivi forti agli affitti lunghi

Da qui le proposte. La prima è “tecnica” ma decisiva, rendere certi e rapidi i tempi degli sfratti, con una normativa costruita bene nei dettagli. È, per Confedilizia, una condizione per rimettere fiducia nel mercato della locazione ordinaria.

La seconda è fiscale, invece di punire ciò che non piace, affitti brevi, premiare con forza ciò che si vuole ottenere, affitti lunghi. Spaziani Testa arriva a indicare una misura simbolicamente potente, azzerare l’IMU per chi stipula contratti a canone concordato, se l’emergenza abitativa viene davvero considerata prioritaria.

Infine, il richiamo alla delega fiscale, nella legge è previsto il tema della cedolare secca sugli affitti commerciali, ma l’attuazione non è arrivata. Confedilizia chiede che il 2026 sia l’anno della decisione, con una gradualità possibile, partire dai nuovi contratti, ma con un atto di coraggio che rimetta al centro stabilità e prevedibilità.

Nel bilancio di Spaziani Testa, la manovra non è un terremoto. È qualcosa di più tipico del ciclo italiano, piccoli interventi che, sommati, definiscono un clima. E il clima, per chi investe, ristruttura o semplicemente prova a tenere in ordine un patrimonio spesso ereditato e frammentato, resta quello dell’incertezza regolatoria. Una condizione che, secondo Confedilizia, finisce per tradursi in meno case sul mercato, più immobili lasciati fermi e un’emergenza abitativa che si affronta senza toccare la leva principale, rendere conveniente, semplice e sicuro affittare a lungo.