Le aste immobiliari, un tempo percepite come un mercato di nicchia e complesso, sono oggi un mercato aperto, trasparente e digitalizzato rappresentando un’occasione significativa per l’acquisto di un immobile ad un prezzo potenzialmente conveniente, spesso con un ribasso di circa il 30% rispetto al valore di mercato.
Tuttavia, questa opportunità nasconde delle insidie; per trasformare questo rischio in un’opportunità la parola d’ordine è consapevolezza.
Prima di presentare qualsiasi offerta, l’aspirante acquirente deve intraprendere un’analisi critica e approfondita della documentazione per comprendere a fondo l’affare e le sue criticità.
Il primo e più importante passo è reperire e studiare la perizia sull’immobile che si trova sul sito ufficiale del Tribunale.
Nella perizia, è fondamentale cercare e approfondire tre elementi essenziali:
– lo stato di occupazione: verificare se la casa è libera o occupata e come sarà possibile liberarla una volta aggiudicata;
– la presenza di eventuali abusi edilizi e/o irregolarità: all’asta possono, infatti, essere venduti anche immobili abusivi. È cruciale capire se eventuali abusi edilizi o irregolarità possano essere sanati.
– l’esistenza di trascrizioni o iscrizioni opponibili: controllare la presenza di vincoli come trascrizioni o altre iscrizioni che potrebbero essere opponibili alla procedura.
Per approfondire questi punti sensibili è caldamente consigliato leggere attentamente tutti gli atti, preferibilmente avvalendosi della consulenza di un legale e un tecnico di fiducia.
La procedura di vendita più diffusa oggi è quella senza incanto.
Per partecipare l’offerente deve presentare la propria offerta in una busta chiusa virtuale, includendo la domanda di partecipazione e un deposito cauzionale (in genere il 10% dell’offerta minima).
Gli elementi chiave della gara sono il prezzo d’asta, il deposito cauzionale ed il rialzo.
Se ci sono più partecipanti, si svolge una vera e propria gara con rilanci. Chi offre di più si aggiudica l’immobile. La cauzione viene restituita se l’immobile non viene aggiudicato.
Attenzione all’assenza: se l’offerente è l’unico partecipante, ma non si presenta all’asta si aggiudicherà comunque l’immobile e dovrà saldare il prezzo al netto della cauzione versata. In caso contrario, perderà la cauzione. Se invece non si presenterà e ci sono altri offerenti, non potrà partecipare ai rilanci e la cauzione gli sarà restituita.
Una volta avvenuta l’aggiudicazione, il giudice emette il decreto di trasferimento che ha valore di atto notarile e, da quel momento, l’immobile diviene proprietà dell’aggiudicatario.
Nonostante il meccanismo nasca dall’insolvenza, le aste immobiliari stanno evolvendo verso nuovi fini sociali. Alcune città stanno, infatti, sperimentando le aste sociali, dove enti locali o cooperative acquistano immobili da destinare a famiglie in difficoltà o a progetti di cohousing.
