Paolo Leccese richiama le parole della presidente del Consiglio, Giorgia Meloni, e un passaggio diventato ormai cornice di discussione: la casa, dice, sarebbe “al primo posto dell’agenda politica” per il 2026.
Casa Radio rivendica, in questa cornice, il ruolo di osservatorio quotidiano, “in prima linea”, con testimonianze dai principali stakeholder. La premessa è un cambio di prospettiva che attraversa tutta la puntata: quando parliamo di casa, “non parliamo più soltanto di metri quadrati”, ma di ciò che sta intorno, norme, tempi, credibilità delle regole, sicurezza, qualità, capacità di trasformare eventi straordinari in valore ordinario.
“Finalmente se ne prende coscienza”, Segalerba e l’idea di un Piano casa strutturato
Per Fabrizio Segalerba, Presidente FIAIP, la prima risposta dell’intervista è netta, l’annuncio della premier non può che essere preso “in maniera positiva”. Ma la nota positiva è subito accompagnata da una critica di fondo: in Italia si è spesso “affrontata e fronteggiata un’emergenza”, mentre “un piano casa vero, strutturato, non l’abbiamo mai messo a terra”.
Segalerba propone di partire da un’analisi storica delle politiche abitative. Non per nostalgia, ma per recuperare il concetto che nella sua lettura manca oggi, la visione. Il riferimento è il Piano casa del ministro Amintore Fanfani, definito “l’unico strutturato” e ricordato con numeri che, in diretta, funzionano come uno schiaffo di realtà: tra il 1949 e il 1963, “355 mila alloggi” per dare casa a “oltre 2 milioni di persone”. In quel contesto, aggiunge, oltre il 63 per cento degli italiani non aveva i servizi igienici in casa. Segalerba racconta anche un dettaglio quasi personale, aver cercato quel piano, non facilissimo da reperire, e averlo trovato “assolutamente visionario”, soprattutto se rapportato a un Paese uscito da poco dalla guerra e con la Repubblica appena nata.
Il punto, per il presidente FIAIP, è che in quegli anni c’era lungimiranza anche quando le politiche favorivano l’accesso alla casa di proprietà. Facilitare l’acquisto non significava solo dare un tetto, ma anche preservare i risparmi delle famiglie in un Paese fragile. Poi, con le crisi, la prima crisi petrolifera, l’austerity, l’inflazione a doppia cifra e le politiche sulla locazione, si sarebbe perso progressivamente il fuoco delle politiche dell’abitare, lasciando spazio a interventi discontinui e spesso reattivi.
Proprietà diffusa, edilizia pubblica ridotta e una domanda che il mercato non copre
Segalerba colloca la fotografia di oggi su tre numeri, pronunciati con la calma di chi vuole portare l’ascoltatore sul terreno dei fatti. Primo, l’Italia sarebbe il Paese europeo con la quota più alta di proprietari, “oltre l’80 per cento”, con una proprietà “molto parcellizzata”. Secondo, gli immobili di edilizia residenziale pubblica in Italia sarebbero “900 mila”, e tra questi “circa 80 mila” non sarebbero davvero disponibili perché mancano le risorse per interventi strutturali. Terzo, il confronto internazionale, la Germania con “circa un milione e duecentomila” alloggi pubblici, la Francia con “4 milioni e mezzo”.
Da qui l’affermazione di principio, che nell’intervista è anche una scelta di linguaggio: in una democrazia sana non dovrebbe esserci il timore di dire che esistono famiglie che, per reddito, non possono accedere alle soluzioni del libero mercato. E dunque deve esserci una politica per aiutare queste persone. Nel ragionamento, l’Italia, con la sua proprietà diffusa, avrebbe di fatto scaricato sul privato l’onere di farsi carico del disagio abitativo, soprattutto nel mondo delle locazioni. E in questo passaggio entra il nodo decisivo, l’incertezza del diritto.
“Il mercato sceglie il breve perché il lungo è diventato inaffidabile”
Segalerba prende una posizione chiara sul dibattito che aveva aperto la puntata: non crede che la difficoltà nel trovare case in affitto sia “esclusivamente dovuta” alle locazioni brevi. C’è “di più”, ed è legato alla mancanza di certezza. Se un proprietario non ha la certezza di poter rientrare in possesso dell’immobile in tempi prevedibili, sia perché ne ha bisogno, sia in caso di morosità, allora modifica il suo comportamento. I tempi citati in diretta sono pesanti: “dai 18 ai 24 mesi” per liberare un alloggio. Nel frattempo, aggiunge, si pagano imposte e tasse sul canone non percepito e si continua a pagare l’IMU.
È il cuore dell’intervista, perché sposta la discussione dalla morale economica alla meccanica istituzionale. Non è solo massimizzazione del profitto, dice Segalerba, è anche una risposta razionale a un sistema in cui il lungo è diventato, nelle sue parole, “inaffidabile”. Procedure complesse, assenza di garanzie, imprevedibilità, costi economici che rendono la scelta poco sostenibile. E la conclusione arriva quasi come un titolo: “Il mercato sceglie il breve perché il lungo è diventato inaffidabile”. Da qui l’appello a sedersi attorno a un tavolo, politica e stakeholder, per risolvere un problema che riguarda tutti, non una sola parte.
Testo unico dell’edilizia, titoli, difformità e tempi, semplificare senza creare nuove opacità
Sul tema della semplificazione normativa, la domanda in studio parte da un paradosso: ai tempi di Fanfani non c’era un Testo unico dell’edilizia, oggi invece si punta a rivederlo. La sua lista di criticità è puntuale. Prima, i titoli edilizi: spesso non è chiaro se un intervento rientri in CILA, SCIA o permesso di costruire, e questa incertezza “paralizza” il mercato, in particolare compravendite e mutui. Seconda, le difformità minori: molti immobili “perfettamente abitabili” diventano difficili da vendere perché irregolari sul piano formale, quindi serve una disciplina più chiara e proporzionata. Terza, i tempi amministrativi: pratiche sospese per mesi o anni. E poi, con un tono che tradisce incredulità, i condoni ancora aperti, “non chiusi addirittura” dal 1985 e dal 1994, “non si può sentire”, dice. Infine, la stratificazione, troppe regole diverse tra Stato, Regioni e Comuni. La riforma, conclude, deve puntare a uniformità e trasparenza, “non a nuove complicazioni”.
Locazioni turistiche, soglia “due immobili” e un perimetro da distinguere
Il tema fiscale arriva nella parte successiva con una domanda diretta, dopo la marcia indietro del governo sull’aumento delle aliquote fiscali per chi guadagna con le locazioni turistiche. Il “contraltare”, lo definisce Leccese, è la nuova impostazione che spinge verso la qualifica di imprenditore dopo due case messe a disposizione del circuito turistico, Segalerba spiega che c’è un’indicazione politica verso una regolamentazione più massivae ricorda anche l’evoluzione della soglia, prima quattro immobili e impresa dal quinto, ora ridotto a due. E invita a una riflessione.
Il punto che porta a sostegno della posizione FIAIP è numerico e sociale: “l’80 per cento degli immobili” inseriti nel circuito delle locazioni brevi, dice, sarebbe l’unico alloggio di proprietà del locatore, utilizzato come integrazione al reddito principale. Non grandi operatori, ma famiglie, pensionati. La proposta è distinguere in modo chiaro tra locazione privata e attività imprenditoriale, con una fiscalità “che non sia punitiva”.
Il mito del profitto e il conto economico reale del breve
A questo punto il Presidente FIAIP “sfata” quello che chiama il mito della massimizzazione del profitto. L’incasso lordo, spiega, non racconta la redditività. Se affitto a 150 euro a notte, tre notti fanno 450 euro, ma poi arrivano i costi. E l’elenco, in diretta, diventa quasi un promemoria contabile: quota parte di spese di amministrazione, consumi di energia elettrica, gas, acqua, quota IMU, imposte, deperimento e usura dell’immobile, pulizie, manutenzione, servizi. E ancora, la percentuale lasciata all’intermediario, un tema che, osserva, ha creato confusione nella stesura della manovra. La gestione in proprio, aggiunge, “diventa un lavoro”, e molti proprietari se ne rendono conto dopo l’entusiasmo iniziale. Certo, ammette, un immobile in Piazza Navona o in Via Monte Napoleone è un’altra cosa, ma il mercato non è fatto solo di quelle punte.
Molte persone scelgono il breve anche perché le locazioni lunghe “non funzionano”. È questo un modo per riportare il discorso al terreno della fiducia e delle tutele, più che della demonizzazione di uno strumento.
Sicurezza, norme e cultura, locazioni brevi non sono B&B e case vacanza
Le locazioni brevi non sono assimilabili a B&B e CAV, case vacanza gestite in forma imprenditoriale, con servizi aggiuntivi, logiche ricettive e regimi autorizzativi specifici e ricorda poi una norma intervenuta “due anni fa” per cui gli immobili nel circuito delle locazioni brevi devono dotarsi di estintore e rilevatore di monossido. Ma aggiunge che manca ancora una cultura dell’ospite, la verifica dell’affidabilità dell’alloggio. E qui allarga lo sguardo: la casa più sicura è necessaria per tutti, proprietario e conduttore. Ma senza un “abbrivio culturale”, un cambio di mentalità, le norme vengono percepite come imposizioni da eludere o come vessazioni. È lo stesso schema che richiama per la riqualificazione energetica: senza cultura, la regola diventa conflitto.
Gettito, impatto economico e tasse di soggiorno, la domanda su come si usano le risorse
Nella coda dell’intervista emerge anche il tema del peso economico del comparto, evocato in trasmissione con un numero, “8,2 miliardi di euro nei primi 8 mesi del 2025”, e con l’idea di un importante impatto sul Pil e sulle entrate per l’erario. Segalerba collega l’argomento alle tasse di soggiorno, “veramente importanti”, e pone una domanda che resta sospesa ma decisiva: come vengono utilizzate dai comuni? Servizi per cittadini e turisti o solo copertura di buchi di bilancio? Anche qui, la questione è di governance e trasparenza.
Re Italy, smartness e gentrificazione, Milano attrattiva ma “non ospitale”
Fabrizio Segalerba annuncia infine, la presenza di FIAIP al prossimo ReItaly, con il tema “futuro del real estate, città e politiche per la casa”. Due saranno i punti toccati principalmente durante l’evento. Primo, una ricerca del Centro Studi sulle città e sulla smartness, con un focus su Milano, condotta in collaborazione con il Politecnico di Milano. Secondo, il confronto sulle politiche dell’abitare e sulla gentrificazione, fenomeno che “non sempre è negativo”, ma può produrre distorsioni se lasciato al libero mercato, mentre può generare aspetti virtuosi se governato.
È qui che Segalerba formula un paradosso che sintetizza il problema: Milano è la città più ricettiva dal punto di vista del lavoro, verso giovani e studenti, ma “per assurdo questa città non offre ospitalità”, non mette a disposizione alloggi per tutti. E la frase con cui chiude il ragionamento torna all’inizio dell’intervista: non si può continuare ad affrontare un’emergenza, serve qualcosa di strutturato.
Il Presidente Segalerba, in sostanza, costruisce un ragionamento coerente dall’inizio alla fine. Se la politica vuole davvero mettere la casa al centro, deve uscire dalla manutenzione dell’emergenza e costruire strumenti stabili, misurabili, prevedibili. Se la locazione lunga deve tornare ad essere la spina dorsale dell’abitare urbano, allora serve certezza del diritto, tempi ragionevoli, regole trasparenti. E se la semplificazione deve diventare riforma, non può trasformarsi nell’ennesima stratificazione.
