Si può affittare, in tutto o in parte, la casa che ho preso in locazione?
La legge italiana (Legge 392/78) fa una distinzione netta:
Sublocazione totale: La sublocazione totale dell’immobile è vietata senza il consenso del locatore. Questo divieto assoluto si giustifica con l’esigenza di tutelare l’interesse del proprietario a conoscere e controllare chi effettivamente utilizza il proprio immobile.
Sublocazione parziale: Se il conduttore intende locare una sola stanza dell’immobile locato continuando a vivere lì, può farlo a meno che nel contratto di locazione non vi sia una clausola che lo vieti espressamente.
In tal caso, sussiste comunque l’obbligo per il conduttore di comunicare al locatore, mediante lettera raccomandata, i dati del subconduttore, la durata del contratto di sublocazione ed i vani oggetto di sublocazione.
In caso di omessa comunicazione, il locatore potrebbe agire per la risoluzione del contratto a causa di violazioni relative al subaffitto.
In questo caso, il Giudice dovrà valutare la gravità dell’inadempimento.
Infatti, la violazione di un divieto pattizio di sublocazione costituisce inadempimento di gravità tale da giustificare la risoluzione del contratto quando determina un assetto soggettivo contrastante con il patto, realizza un uso particolarmente intenso dell’immobile da parte di soggetti non autorizzati dal locatore ed espone quest’ultimo al rischio di accertamenti da parte delle autorità competenti.
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Con riferimento ad una particolare fattispecie di sublocazione, si assiste sempre più spesso al fenomeno di società o privati che prendono in locazione appartamenti con lo scopo di subaffittarli su piattaforme come Airbnb o Booking, quindi al fine di concederli in sublocazione per business (cd. rent to rent).
In altre parole si tratta di prendere in affitto un immobile da un proprietario privato per poi riaffittarlo a terzi — solitamente per brevi periodi o a stanze — per crearsi un margine di profitto.
È una vera e propria attività imprenditoriale che sta cambiando il volto del mercato immobiliare nelle grandi città, ma che nasconde insidie legali enormi se non gestita correttamente.
Esiste, infatti, il rischio di “riqualificazione” del contratto di locazione.
Molti gestori utilizzano, infatti, per tale business contratti ad uso abitativo (in genere, 4+4). Tuttavia, se l’attività è professionale ed organizzata, il contratto rischia di essere riqualificato come locazione ad uso commerciale (6+6) Affinché si possa applicare il regime delle locazioni commerciali (6+6) ai contratti di locazione di cui al rent to rent è necessario che ricorrano specifici presupposti, quali l’effettivo mutamento di destinazione d’uso dell’immobile per finalità diverse da quelle abitative, la consapevolezza del locatore ed il decorso dei termini per la risoluzione.
