C’è una parola che negli ultimi anni è uscita dai convegni specialistici ed è entrata, con forza, nelle scelte quotidiane di famiglie, investitori, amministratori e professionisti: transizione. Ma oggi, nel real estate, quella transizione ha un nome ancora più preciso, finanza verde, e sta modificando in profondità il modo in cui le città vengono progettate, riqualificate e valutate dal mercato.
È un tema che non riguarda più soltanto chi si occupa di sostenibilità in senso stretto. Riguarda il credito, le perizie, i tempi di assorbimento degli immobili, la pianificazione urbana, le priorità delle amministrazioni, le strategie degli investitori e, soprattutto, la qualità concreta dell’abitare. In altre parole, riguarda il cuore stesso del mercato immobiliare europeo.
Su Casa Radio, nella rubrica Bricks and Music con Paolo Leccese ed Emiliano Cioffarelli, questo nodo è stato affrontato più volte con un taglio molto chiaro e operativo: la sostenibilità non è più uno slogan né un elemento accessorio da inserire in brochure o presentazioni, ma una variabile strutturale del valore. Oggi incide sul prezzo, sulla liquidità dell’asset, sulla capacità di finanziarsi e, sempre più spesso, anche sulla percezione di sicurezza e affidabilità di un immobile o di un intero quartiere.
La tesi di fondo, ormai evidente, è che la qualità ambientale e urbana non è più un “plus”, ma una componente economica del bene. E la finanza europea, con i suoi strumenti e con i suoi indirizzi, sta accelerando questa trasformazione.
Dalla sostenibilità come costo alla sostenibilità come infrastruttura del valore
Per molto tempo il dibattito pubblico ha trattato la sostenibilità edilizia come una voce di spesa aggiuntiva. Isolamento termico, impianti efficienti, materiali a minore impatto, sistemi di ventilazione, gestione intelligente dei consumi, riqualificazione energetica, bonifiche ambientali: tutto veniva spesso percepito come un costo da sostenere, non come un investimento da misurare in termini di ritorno.
Oggi il quadro sta cambiando. E sta cambiando non solo per una maggiore sensibilità ambientale, ma perché è mutato il criterio con cui il mercato attribuisce valore agli immobili. Quando cambia il modo in cui il capitale guarda al rischio e alla qualità, cambia la città.
L’Europa, con la sua strategia di transizione ecologica, ha fissato una direzione chiara: riduzione delle emissioni, efficientamento dei consumi, resilienza climatica, maggiore qualità dei contesti urbani. Questo orientamento, tradotto in regolazione, incentivi e strumenti finanziari, sta producendo un effetto molto concreto sul settore immobiliare: ogni edificio e ogni progetto vengono letti sempre di più in base alla loro capacità di durare nel tempo, di mantenere valore, di non diventare rapidamente obsoleti sul piano energetico e gestionale.
Ed è qui che la finanza verde smette di essere una categoria astratta e diventa una leva reale. Un immobile che consuma troppo, che richiede interventi importanti nel breve periodo, che si trova in un contesto urbano fragile o poco connesso, oggi incorpora un rischio maggiore. Al contrario, un immobile efficiente, inserito in un tessuto urbano ben servito, salubre e progettato in chiave contemporanea, tende a essere percepito come più stabile, più interessante e più finanziabile.
I grandi strumenti europei e il cambio di gerarchia nelle città
La grande stagione di investimenti europei legata alla ripresa ha impresso un’accelerazione decisiva. Non si è trattato soltanto di mettere risorse sul tavolo, ma di ridefinire le priorità: transizione energetica, rigenerazione urbana, mobilità sostenibile, digitalizzazione dei servizi, adattamento climatico, sicurezza dei territori, qualità degli spazi pubblici.
Questo passaggio ha avuto un effetto profondo sul mondo dell’abitare, perché ha spostato l’attenzione dal singolo intervento alla coerenza complessiva del progetto. Non basta più “fare lavori”, serve dimostrare impatti. Non basta riqualificare un edificio, bisogna mostrare come quell’intervento contribuisce a migliorare consumi, comfort, accessibilità, vivibilità, resilienza del quartiere.
È un cambio di paradigma che si riflette direttamente sul mercato immobiliare. La tradizionale centralità della “posizione” resta fondamentale, ma oggi la posizione da sola non basta più. Sempre più spesso la domanda, anche quella privata, include nuove variabili: costi di gestione, qualità energetica, comfort estivo, salubrità indoor, dotazione di servizi, facilità di collegamento, qualità dello spazio urbano circostante.
Per questo motivo si sta affermando una nuova geografia del valore. Quartieri che investono in qualità urbana, spazi pubblici, mobilità, verde, servizi e riqualificazione energetica diventano più attrattivi. Al contrario, contesti che restano fermi, con patrimonio energivoro e scarsa capacità di adattamento, rischiano una progressiva perdita di competitività.
Non solo fondi: i programmi europei che cambiano la cultura del progetto
Accanto ai grandi flussi finanziari, c’è un secondo livello di trasformazione che spesso viene sottovalutato ma che incide moltissimo sulla qualità dell’abitare: la diffusione di una nuova cultura del progetto, favorita dai programmi europei dedicati ad ambiente, clima, innovazione urbana e cooperazione tra città.
Questi programmi hanno avuto il merito di creare reti, metodologie, linguaggi comuni, competenze tecniche e amministrative. In molti casi hanno consentito alle città di sperimentare modelli, confrontarsi su buone pratiche, migliorare la capacità di progettazione e di governance. E tutto questo, nel medio periodo, produce effetti diretti anche sul mercato immobiliare, perché migliora la qualità dell’ecosistema urbano in cui gli immobili sono inseriti.
Il punto è centrale: il valore del mattone oggi non dipende più soltanto dall’asset in sé, ma dalla qualità del contesto urbano. Un edificio ben fatto inserito in un quartiere debole resta penalizzato. Un immobile inserito in un ambiente urbano dinamico, accessibile, efficiente, con servizi e visione, acquisisce una forza di mercato superiore.
Su questo aspetto, il confronto portato avanti a Bricks and Music ha messo bene in evidenza un tema che riguarda tutta la filiera dell’abitare: non esiste più una separazione netta tra chi “fa tecnica”, chi “fa finanza” e chi “fa mercato”. Oggi queste tre dimensioni si intrecciano in modo strutturale.
Il nuovo confine del valore: salubrità, accessibilità, qualità urbana
Uno degli elementi più interessanti di questa fase è che stanno entrando nel linguaggio del mercato parole che fino a pochi anni fa restavano confinate in ambiti specialistici. Salubrità indoor, qualità dell’aria, ventilazione, materiali, comfort acustico, gestione dell’umidità, esposizione, spazi comuni, accessibilità, mobilità di prossimità, manutenzione intelligente: tutti questi aspetti stanno diventando parte integrante del valore immobiliare.
E non si tratta soltanto di una questione culturale. Ci sono motivazioni economiche molto precise.
La prima è legata al credito e agli investimenti. Gli operatori finanziari guardano con crescente attenzione alla capacità di un immobile di mantenere nel tempo prestazioni e attrattività. Un edificio inefficiente, con costi imprevedibili e margini di adeguamento ridotti, è un asset più fragile. Un edificio performante, trasparente nei consumi, con caratteristiche tecniche allineate ai nuovi standard, è un asset più leggibile e più rassicurante.
La seconda è normativa. La direzione europea verso l’efficienza energetica e la decarbonizzazione è ormai consolidata. Le modalità possono variare, i tempi possono essere oggetto di discussione, ma il percorso è tracciato. Questo significa che gli immobili vengono già oggi valutati anche in funzione della loro capacità di stare dentro questo percorso nei prossimi anni.
La terza è legata alla domanda reale. Le famiglie e i professionisti che cercano casa guardano sempre di più al costo complessivo dell’abitare, non solo al prezzo d’acquisto o al canone. Bollette, comfort, qualità dell’ambiente interno, servizi di quartiere, connessioni, sicurezza, spazi verdi: il mercato sta misurando con maggiore consapevolezza ciò che prima appariva secondario.
In questo scenario la finanza verde, più ancora delle agevolazioni temporanee, sta producendo l’effetto più importante: sta costringendo il sistema a dare un prezzo alla qualità.
La sfida italiana: patrimonio diffuso, regole complesse, opportunità concrete
Per l’Italia la sfida è ancora più delicata, perché il patrimonio edilizio è vasto, spesso datato, frammentato e molto differenziato tra grandi città, centri medi e aree periferiche. Non esiste una soluzione unica, e la transizione non potrà essere lineare.
Proprio per questo, però, il tema va affrontato come una questione di filiera. Non basta chiamare in causa soltanto il costruttore o il progettista. Dentro questa trasformazione ci sono amministrazioni pubbliche, tecnici, ordini professionali, agenti immobiliari, amministratori di condominio, produttori di materiali, gestori energetici, istituti di credito, assicurazioni, professionisti del diritto, operatori della comunicazione.
Il valore del mattone, oggi, dipende dalla capacità del sistema di:
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interpretare correttamente gli indirizzi europei,
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tradurre i criteri in progetti concreti e realizzabili,
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semplificare i processi autorizzativi,
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garantire tempi compatibili con il mercato,
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comunicare in modo trasparente le prestazioni degli immobili,
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costruire fiducia attorno ai percorsi di trasformazione.
È qui che il tema incrocia pienamente il lavoro editoriale e di approfondimento che Casa Radio porta avanti ogni giorno: la transizione dell’abitare non è soltanto tecnica, è anche culturale. E senza una cultura condivisa del cambiamento, il rischio è quello di restare intrappolati tra slogan e paure, senza produrre una vera evoluzione del mercato.
Dal vincolo al vantaggio competitivo
Nel dibattito italiano la transizione verde viene spesso raccontata come una somma di obblighi, adempimenti e costi. È una lettura comprensibile, perché gli investimenti richiesti sono reali, le incertezze regolatorie esistono e molte famiglie temono di non avere strumenti adeguati per affrontare il cambiamento.
Ma, dal punto di vista del sistema immobiliare, la lettura più utile è un’altra. La finanza verde sta costruendo un contesto in cui la qualità progettuale e urbana diventa un vantaggio competitivo misurabile.
Chi saprà progettare e riqualificare meglio, chi saprà integrare efficienza energetica, qualità dell’aria, materiali, comfort e gestione intelligente, chi saprà lavorare sul quartiere e non solo sul singolo edificio, avrà una posizione più forte sul mercato. Più forte in termini di attrattività, più forte in termini di tenuta del valore, più forte in termini di accesso al credito e agli investimenti.
Questo vale per i grandi operatori, ma vale anche per il patrimonio diffuso. Il mercato dell’abitare, infatti, si sta spostando verso una logica più matura: non conta soltanto “dove si trova” un immobile, conta come funziona, quanto costa viverci, quanto è adattabile, quanto è sano, quanto è pronto per il futuro.
Su questo punto, la riflessione condivisa a Bricks and Music con Paolo Leccese ed Emiliano Cioffarelli è stata molto netta: il settore non può più limitarsi a raccontare il cambiamento, deve imparare a governarlo. E per governarlo servono visione, competenze, alleanze tra professioni e una capacità nuova di leggere insieme finanza, tecnica e qualità urbana.
La vera partita si gioca adesso
La trasformazione in corso non è una parentesi e non è una semplice stagione di incentivi. È un cambio di paradigma che sta ridisegnando la gerarchia dei valori immobiliari e urbani in Europa, e che avrà effetti sempre più evidenti anche in Italia.
Per chi lavora nella filiera dell’abitare, restare spettatore non è più un’opzione. Perché la rivoluzione verde non riguarda solo il futuro delle città, riguarda il presente del mercato, la tenuta del patrimonio, la sostenibilità economica delle famiglie, la qualità della vita nei quartieri e la capacità del Paese di trasformare la transizione in sviluppo.
Il punto, in fondo, è questo: il valore del mattone non si decide più soltanto al momento della compravendita. Si decide prima, molto prima, nelle scelte urbanistiche, energetiche, finanziarie, tecniche e culturali che facciamo oggi.
Ed è proprio qui che il dibattito deve alzare il livello, coinvolgere tutta la filiera e uscire dalle semplificazioni. Perché la nuova geografia del valore immobiliare non premierà chi rincorre il cambiamento, ma chi saprà interpretarlo per tempo, trasformando i vincoli in progetto e il progetto in qualità reale dell’abitare.
