Nel mondo della mediazione immobiliare, ci sono aspetti che spesso restano invisibili agli occhi del cliente ma che rappresentano il cuore del lavoro di un vero professionista. Uno di questi è la due diligence: quell’insieme di controlli documentali, tecnici e giuridici che garantiscono la sicurezza della compravendita.
Chi compra o vende casa si affida a un agente immobiliare anche – e soprattutto – per essere tutelato da sorprese, errori e rischi che possono compromettere l’intera operazione. Vediamo dunque quali sono le cinque aree fondamentali che un mediatore serio e preparato è tenuto a verificare prima di accompagnare le parti al rogito.
Stato civile e capacità giuridica delle parti
Il primo controllo riguarda l’identità e la capacità di agire dei soggetti coinvolti.
Un venditore può avere l’immobile intestato, ma non essere autonomo nel disporne. Occorre verificare:
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Lo stato civile: in caso di matrimonio in comunione dei beni, il coniuge dovrà firmare anche se non intestatario.
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La presenza di procure, in caso di vendite gestite da delegati o amministratori di società.
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Se l’immobile deriva da una successione, occorre accertarsi che tutti gli eredi abbiano accettato e siano disposti a vendere.
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Situazioni particolari, come amministrazione di sostegno o interdizione, richiedono autorizzazioni del giudice tutelare.
Accertare tutto ciò fin dall’inizio consente di costruire una trattativa lineare e senza ostacoli futuri.
Ipoteche, pignoramenti e vincoli pregiudizievoli
Uno dei rischi maggiori per l’acquirente è acquistare un immobile su cui gravano debiti o contenziosi.
L’agente immobiliare deve accertare, tramite visura ipotecaria, che l’immobile sia:
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Libero da ipoteche volontarie o che queste possano essere estinte contestualmente alla vendita.
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Non soggetto a pignoramenti o a trascrizioni giudiziali, che richiederebbero una gestione legale complessa.
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Non gravato da vincoli che ne limitino la commerciabilità (es. usi civici, servitù, vincoli storici o paesaggistici).
Individuare tempestivamente questi ostacoli consente di affrontarli con il supporto del notaio e dei consulenti legali, proteggendo le parti da conseguenze economiche gravi.
Verifica dei rapporti condominiali
Quando l’immobile è situato in un condominio, l’agente ha il dovere di accertare:
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La regolarità nei pagamenti delle spese da parte del venditore.
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L’eventuale presenza di lavori straordinari già approvati, che potrebbero ricadere sul nuovo proprietario.
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L’esistenza di contenziosi o liti condominiali in corso.
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Le limitazioni del regolamento condominiale, spesso di natura contrattuale, come divieti di affitto breve o vincoli d’uso.
È fondamentale anche indagare su eventuali abusi edilizi condominiali, che potrebbero incidere indirettamente sul valore e sulla commerciabilità dell’unità in vendita.
Regolarità edilizia, urbanistica e catastale
La regolarità documentale dell’immobile è uno dei pilastri su cui si fonda una compravendita sicura.
Un agente professionale deve accertare:
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L’esistenza e la correttezza del titolo edilizio (licenza, concessione, permesso di costruire).
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L’eventuale presenza di abusi non sanati o pratiche di sanatoria non concluse.
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L’allineamento catastale tra planimetria e stato reale dell’immobile.
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La disponibilità del certificato di agibilità.
Ricordiamo che catasto e urbanistica non sono la stessa cosa: è possibile che un immobile sia accatastato correttamente ma risulti irregolare dal punto di vista urbanistico, con gravi conseguenze per la validità dell’atto di vendita.
Conclusione: l’agente come presidio di legalità
La due diligence è ciò che distingue un semplice intermediario da un vero consulente immobiliare.
Non è un passaggio formale, ma un atto di responsabilità verso i clienti e verso il mercato.
L’agente che esegue i controlli di rito in modo preciso e preventivo è un alleato strategico per entrambe le parti, capace di tutelare gli interessi dei clienti, evitare contenziosi e assicurare una trattativa serena fino al rogito.
Affidarsi a professionisti competenti non è solo una scelta di comodità, ma un investimento sulla sicurezza dell’intera operazione.
