La Sala Matteotti della Camera dei Deputati, nel cuore istituzionale di Roma, è diventata per una mattina il luogo in cui la città reale, quella che vive di residenti, cantieri, investimenti e regole, ha provato a parlare con una sola voce.
La Sala Matteotti della Camera dei Deputati, nel cuore istituzionale di Roma, è diventata per una mattina il luogo in cui la città reale, quella che vive di residenti, cantieri, investimenti e regole, ha provato a parlare con una sola voce.Non per uniformare le differenze, ma per mettere in fila le priorità. Il 5 marzo 2026 FIAIP Roma ha riunito professioni tecniche, mondo dell’intermediazione, rappresentanze della proprietà e politica in una conferenza articolata in due tavole rotonde: un confronto “a margine” dell’incontro principale, ma di fatto centrale per le implicazioni su mercato e coesione urbana.
A tenere insieme i fili del dibattito è stata la moderazione di Paolo Leccese, giornalista e direttore editoriale di Casa Radio, con un metodo da cronaca economica più che da convegno: riportare la discussione su conseguenze misurabili e scelte praticabili. Nella sequenza degli interventi, è emerso un punto di contatto che attraversa mondi diversi: i centri storici non possono essere governati solo per divieti o per inerzia, perché la somma di rendite (turistiche e immobiliari), fragilità (sociali e infrastrutturali) e norme (spesso stratificate e non coordinate) produce una città che si svuota, si polarizza e perde funzioni.
La città storica tra overtourism e nuove centralità
La prima tavola rotonda ha ruotato intorno a una domanda che a Roma, ma non solo, ha smesso da tempo di essere teorica: come gestire l’overtourism senza “congelare” la città e senza alimentare una guerra ideologica contro gli affitti brevi. Il rischio, hanno sottolineato più relatori, è quello di scambiare la cura con il sintomo: colpire un segmento del mercato senza intervenire sulle ragioni strutturali dello squilibrio urbano.
Christian Rocchi, presidente dell’Ordine degli Architetti di Roma, ha collocato subito la questione sul terreno della pianificazione e non dell’emergenza. “Roma è una città straordinaria ma anche fragile. Il tema dell’overtourism non si affronta solo con limitazioni, ma con una visione urbanistica capace di creare nuove centralità culturali e urbane fuori dal centro storico. Se l’intera città funziona meglio, anche il centro storico ne trae beneficio. Servono politiche pubbliche lungimiranti che accompagnino gli investimenti privati e favoriscano una vera rigenerazione urbana.” È un passaggio che, letto in controluce, sposta il focus dal “quanto turismo è troppo” al “quale città vogliamo costruire”: se mancano alternative attrattive, servizi e connessioni, il centro diventa inevitabilmente l’unico palco, e la pressione aumenta.
Massimo Cerri, presidente dell’Ordine degli Ingegneri di Roma, ha insistito sul nodo della regia pubblica e della strategia: “La rigenerazione urbana non può essere affidata solo a interventi isolati o alle dinamiche del mercato: è necessario un forte indirizzo pubblico capace di creare identità, servizi e qualità urbana. Le città del futuro dovranno integrare sostenibilità, mobilità, digitalizzazione e nuovi servizi come la telemedicina. Senza una strategia nazionale sull’urbanistica rischiamo di perdere un’occasione importante.” Nel lessico tecnico l’idea è chiara: senza un quadro coerente, le trasformazioni si sommano ma non fanno sistema; e quando il sistema non regge, la rendita – turistica o immobiliare – tende a colonizzare gli spazi più appetibili.
Alessandro Grupico, consigliere dell’Ordine dei Geometri di Roma, ha portato il discorso sul piano più concreto della fattibilità: “Il centro storico si sta progressivamente svuotando anche perché vivere e mantenere immobili in queste aree è sempre più complesso. La rigenerazione urbana rappresenta uno strumento fondamentale, ma oggi incontra ancora molte difficoltà applicative. Servono norme più chiare e procedure più semplici per favorire interventi di riqualificazione, miglioramento sismico ed efficientamento energetico del patrimonio edilizio.” In altre parole: non basta invocare la rigenerazione, bisogna renderla cantierabile. E in una città fatta di vincoli, complessità impiantistiche e proprietà frazionate, la semplificazione diventa una leva economica prima ancora che amministrativa.
Locazioni e politiche abitative, il nodo della riforma
La seconda tavola rotonda ha spostato il baricentro dalla morfologia urbana alla “meccanica” del mercato abitativo: regole delle locazioni, incentivi, tutele, strumenti per aumentare l’offerta.
Fabrizio Segalerba, presidente nazionale FIAIP, ha rivendicato il ruolo dell’intermediazione come sensore sociale prima ancora che attore economico: “L’agente immobiliare è un osservatore privilegiato delle trasformazioni urbane e del mercato. Svolge un ruolo che non è solo economico ma anche sociale, perché accompagna cittadini e investitori nelle scelte immobiliari. Per affrontare il tema dei centri storici e della rigenerazione urbana serve una collaborazione strutturata tra professionisti, istituzioni e legislatore.” La parola chiave è “strutturata”: non tavoli estemporanei, ma un canale stabile tra chi vede ogni giorno domanda e offerta e chi scrive regole e piani.
A fare da ponte tra scenario macro e realtà del mercato è intervenuto Angelo Deiana, presidente di Auxilia Finance e di Confassociazioni, spostando l’attenzione sulla diversità dei contesti: “I centri storici non sono tutti uguali e devono essere analizzati alla luce dei grandi macro-trend: urbanizzazione, evoluzione demografica e trasformazioni sociali. Non possiamo pensare di tornare al passato, ma dobbiamo progettare città nuove dentro città antiche, trovando un equilibrio tra sostenibilità economica, mercato e diritti di proprietà.” È una sintesi che pesa perché riconosce due cose insieme: la città storica non può essere musealizzata, ma nemmeno lasciata alla sola redditività. In mezzo, c’è il tema dei diritti e delle convenienze: se le regole rendono oneroso l’uso residenziale e conveniente quello turistico, la direzione è quasi scritta.
Giorgio Spaziani Testa, presidente di Confedilizia, ha assunto una posizione netta su uno dei punti più controversi del dibattito pubblico: “Pensare di ripopolare i centri storici contrastando fenomeni come gli affitti brevi è un approccio irrealistico. Il turismo è ormai una componente strutturale delle grandi città e va gestito senza demonizzarlo. Le politiche pubbliche devono essere pragmatiche e rispettare le dinamiche del mercato immobiliare.” La frase “componente strutturale” segna lo spartiacque: non un’onda passeggera, ma un pezzo della domanda urbana. Da qui la richiesta di pragmatismo: governare flussi e impatti, più che inseguire soluzioni simboliche.
Roberto Barbato, presidente FRIMM, ha declinato la stessa tensione sul piano della trasformazione del settore: “Il mercato immobiliare sta vivendo una trasformazione profonda, guidata anche dall’innovazione tecnologica. Senza una visione urbanistica chiara rischiamo che lo sviluppo sia determinato solo dalla redditività. La vera sfida è trovare un equilibrio tra turismo, residenzialità e servizi, perché il valore degli immobili dipende sempre dalla qualità del contesto urbano.” Qui il punto è quasi “da bilancio”: il valore immobiliare non è solo metratura e posizione, ma infrastrutture, servizi, accessibilità, vivibilità. Se il contesto si impoverisce, la rendita diventa più fragile, e la città perde resilienza.
Un tema che in Italia torna ciclicamente ma raramente si traduce in riforma organica: senza certezza normativa e convenienza economica, una quota di patrimonio resta fuori dal mercato o si orienta verso usi alternativi.
Andrea Napoli, responsabile nazionale Casa e Politiche Abitative UDC, ha messo a verbale la richiesta più politica della mattinata: “In Italia è necessaria una riforma complessiva delle politiche abitative. La normativa sulle locazioni è ferma da molti anni mentre il mercato è profondamente cambiato. Occorre aggiornare le regole, incentivare la disponibilità degli immobili e favorire nuovi investimenti per aumentare l’offerta abitativa.” È il passaggio che lega insieme emergenza e struttura: l’offerta non si crea con gli appelli, ma con un mix di regole credibili e incentivi calibrati.
Nel racconto complessivo della conferenza, le due tavole rotonde si sono richiamate a vicenda: la questione dei centri storici non è separabile dal funzionamento delle locazioni, così come la riforma delle politiche abitative non può ignorare la geografia urbana dei servizi e delle opportunità. La stessa richiesta di “nuove centralità” evocata dagli architetti trova un corrispettivo economico: se si costruiscono quartieri con qualità urbana e connessioni, la pressione sul centro diminuisce; se la pressione diminuisce, anche lo squilibrio tra residenzialità e uso turistico diventa più governabile.
Ciò che emerge dall’incontro in Sala Matteotti è un cambio di tono rispetto a una parte del dibattito pubblico: meno contrapposizione, più strumenti. Non significa assenza di conflitto, perché interessi e valori restano diversi, ma consapevolezza che le scorciatoie producono effetti collaterali.
Da un lato, la “visione urbanistica” richiamata da Rocchi e la “strategia nazionale” invocata da Cerri: due modi diversi per dire che le città italiane stanno attraversando una transizione (demografica, economica, tecnologica) che non può essere gestita con la sola ordinaria amministrazione. Dall’altro, la “cantierabilità” sottolineata da Grupico: se la rigenerazione resta una parola d’ordine senza semplificazioni e regole chiare, finisce per favorire solo gli operatori più grandi e scoraggiare i proprietari e i piccoli interventi diffusi, proprio quelli che potrebbero riportare residenza e manutenzione nel tessuto storico.
E poi il nodo del turismo, messo in chiaro da Spaziani Testa: se è strutturale, va governato senza demonizzazioni. Ma governarlo, qui il punto di contatto con Barbato, significa proteggere la qualità del contesto urbano, perché è quella a sostenere nel lungo periodo il valore, la vivibilità e l’attrattività stessa.
Il ruolo delle professioni e del mercato: un patto possibile
Se c’è un elemento che la mattinata ha consegnato come “possibile patto”, è l’idea di una collaborazione non occasionale tra professioni, categorie e istituzioni. Segalerba l’ha chiamata “collaborazione strutturata”; Rocchi e Cerri l’hanno incardinata su visione e strategia; Grupico su norme e procedure; Deiana sul quadro dei macro-trend; Spaziani Testa sulla necessità di pragmatismo; Barbato sull’equilibrio tra funzioni urbane e valore del contesto; Napoli sulla riforma complessiva delle politiche abitative.
Tradotto in agenda operativa, significa almeno tre cose: costruire regole che aumentino la fiducia (e dunque l’offerta), definire una traiettoria di rigenerazione che sia misurabile e finanziabile, e progettare città policentriche dove il centro storico resti cuore vivo e non vetrina.
