Un’agenda della casa che prova a diventare sistema
Quando il tema casa torna al centro del discorso pubblico, raramente lo fa per merito della programmazione. Più spesso è la somma di emergenze, prezzi che corrono, città che si polarizzano, famiglie che si spostano e cantieri normativi che non riescono a stare al passo. Nell’intervista rilasciata a Casa Radio, Gian Battista Baccarini prova a rimettere ordine nella mappa, partendo da un’idea semplice e insieme dirompente per il dibattito italiano: la casa non è un capitolo, è una politica industriale e sociale.
Il passaggio chiave sta nella differenza tra annuncio e architettura. Un piano nazionale, per reggere, deve avere una cabina di regia, obiettivi misurabili, strumenti coerenti e una continuità che superi l’orizzonte della contingenza. Baccarini lo dice con una formula che suona come una critica indiretta alla produzione normativa degli ultimi anni: servono scelte “in una visione strategica a lungo termine, non con dei provvedimenti a spot”. È la premessa che spiega la spinta, rivendicata da FIAIP, verso un impianto stabile, e la proposta, politicamente ambiziosa, di un Ministero della Casa e delle politiche abitative. Non è solo un tema di simboli. La frammentazione delle competenze, con più dicasteri che intervengono sullo stesso perimetro, produce tempi lunghi, pareri divergenti, sovrapposizioni e un esito frequente: norme che arrivano quando il mercato ha già cambiato pelle. Da qui la tesi: un ministero dedicato non aggiungerebbe burocrazia, la toglierebbe. “È esattamente l’opposto secondo noi”, osserva Baccarini, perché oggi “c’è una dispersione di funzioni e competenze tra cinque ministeri che crea il problema”, e il risultato è un sistema “in ritardo” rispetto alla velocità dei cambiamenti.
In questo quadro, la costituzione dell’Ufficio Legislativo e Public Affairs di FIAIP e l’affidamento a Baccarini del coordinamento non è un dettaglio organizzativo, ma un segnale di metodo: costruire proposte tecniche, trasformarle in testi credibili, presidiare i processi parlamentari e governativi, dialogare con le commissioni competenti. La missione viene sintetizzata con un passaggio che parla la lingua di chi fa rappresentanza: “Più che chiedere, proponiamo nell’interesse generale”, perché la politica recepisce se riconosce un beneficio collettivo.
Centomila alloggi e il bivio tra promessa e attuazione
Nelle ultime settimane il focus sulla casa si è spostato su un numero che è diventato un numero simbolo: l’obiettivo di mettere a disposizione centomila alloggi a prezzi calmierati in un arco decennale. Nella lettura di Baccarini, la domanda cruciale non è solo se il piano vedrà la luce, ma con quali leve e con quale perimetro, perché dietro la stessa etichetta, “case popolari” e “prezzi calmierati” possono indicare strumenti molto diversi. Da un lato c’è l’edilizia residenziale pubblica, il mondo delle case di proprietà degli enti, spesso segnato da manutenzioni arretrate, alloggi non assegnabili, occupazioni abusive. Dall’altro c’è l’area grigia che in Italia pesa moltissimo: famiglie troppo “ricche” per rientrare nelle graduatorie del pubblico, troppo “povere” per reggere i canoni di mercato. È lì che il calmierato può diventare una politica di stabilizzazione sociale, se accompagnata da regole chiare e incentivi sostenibili.
Baccarini introduce un elemento che sposta il baricentro dal titolo dei piani alla loro fattibilità: una parte rilevante degli alloggi già esistenti non è utilizzabile senza investimenti. E qui entra la questione delle risorse, definita come il “vero elemento più importante” e, al momento, “scarse” rispetto alla dimensione del problema. Non a caso l’intervistato si muove su un terreno prudente: riconosce “una reale volontà politica” ma ammette che, in un clima pre elettorale, rendere pienamente operativo un piano strutturale è complesso. L’obiettivo, semmai, è “iniziare a fare” alcune cose concrete, come sbloccare stock già censiti e intervenire dove l’impatto è immediato. Il quadro esterno conferma che il tema è entrato nell’agenda del 2026, con un piano in via di definizione e un obiettivo numerico esplicitato, anche se i dettagli operativi restano il punto decisivo.
Salva Casa come primo tassello, e il problema dei territori
Nel ragionamento di Baccarini, anche il decreto Salva Casa viene letto come “un primo passo” dentro una cornice più ampia, quella di un piano nazionale che dovrebbe ricomporre esigenze diverse: legalità, circolazione del patrimonio, sicurezza delle transazioni, certezza delle regole. È una lettura politica, non celebrativa: riconosce l’intenzione e, allo stesso tempo, evidenzia il punto che in Italia diventa sempre il collo di bottiglia, l’attuazione nei territori.
La distanza tra norma nazionale e applicazione locale, tra interpretazioni, regolamenti, prassi amministrative, e una stratificazione che Baccarini collega al riparto di competenze. Il risultato, per chi compra, vende, investe o semplicemente cerca una casa, è un sistema percepito come incerto e disomogeneo, dove la certezza del diritto non è un principio astratto ma una condizione economica. Le linee guida ministeriali, circolari e chiarimenti sono lo strumento con cui si prova a ridurre l’ambiguità, ma l’architettura complessiva resta complessa.
Il mercato delle locazioni bloccato tra certezza del diritto e nuove mobilità
Il passaggio più denso, e più vicino al quotidiano di famiglie e investitori, riguarda le locazioni. Baccarini affronta il tema da una prospettiva che tiene insieme proprietà privata e funzione sociale del mercato: se l’affitto lungo non cresce, non è perché i proprietari “preferiscono” l’affitto breve per moda, ma perché cercano prevedibilità.
La frase che sintetizza il punto, destinata a far discutere, è questa: “Vanno forte le brevi perché hanno la certezza del diritto”. Non è un giudizio etico, è una diagnosi. Nel breve, in media, il rischio di morosità e la difficoltà di rientrare in possesso dell’immobile sono minori. Nel medio lungo, invece, l’incertezza pesa, soprattutto in un Paese dove la durata dei contenziosi è un disincentivo economico.
La proposta è di lavorare su tre assi, sicurezza, flessibilità, fiscalità. Sicurezza significa strumenti che rendano più prevedibile il pagamento e più rapido il recupero dell’immobile nei casi patologici, anche attraverso garanzie e meccanismi assicurativi. Flessibilità significa adattare i contratti alla mobilità contemporanea, studenti, lavoratori, trasferimenti rapidi, famiglie che cambiano città. Baccarini porta un esempio molto concreto: rendere più utilizzabile, e meno ingessato, il contratto transitorio, oggi spesso limitato da requisiti che finiscono per spingere verso soluzioni informali. Fiscalità, infine, significa incentivare, non costringere. Qui l’intervistato marca una distanza netta da approcci coercitivi: l’idea di vietare, ostacolare o comprimere il breve per “obbligare” al lungo è giudicata inefficace e rischiosa. “Non che tu trovi formule vincolanti”, perché se mancano risorse e fiducia, la norma non produce l’effetto desiderato.
Affitti brevi, Europa e confine tra privato e impresa
Sul terreno più divisivo, quello degli affitti brevi, Baccarini imposta la linea su un confine: regolazione del settore imprenditoriale sì, compressione della locazione come espressione della proprietà privata no. La legge di bilancio, citata nel dialogo, viene letta in modo controintuitivo: l’abbassamento della soglia che fa scattare l’inquadramento imprenditoriale viene criticato nella sua durezza, ma interpretato come un messaggio implicito, “fino a due appartamenti non lo sei”, quindi il piccolo proprietario resta nell’area del risparmio familiare, non dell’impresa. Il punto, nella sua prospettiva, è evitare una confusione normativa che rischia di trascinare dentro la stessa rete fattispecie diverse: locazione turistica occasionale, attività ricettiva organizzata, gestione professionale. Per Baccarini il riordino deve riguardare “il sistema turistico ricettivo in generale”, non la locazione come diritto in sé. E il timore, espresso senza giri di parole, è l’effetto domino: se oggi si limita il breve in modo generico, “domani a un passo mi limiti la lunga”, entrando in un’area “pericolosissima” rispetto ai principi costituzionali sulla proprietà.
La dimensione europea rafforza la centralità del tema. A Bruxelles il dossier casa ha guadagnato spazio, con un piano europeo sull’housing accessibile che include anche l’intenzione di intervenire sugli affitti brevi nelle aree sotto stress abitativo, bilanciando turismo e accessibilità. Al tempo stesso, l’Unione ha già varato un regolamento sulla raccolta e condivisione dei dati degli affitti brevi, con l’obiettivo di aumentare trasparenza e capacità di enforcement da parte delle autorità. In questi giorni, il dibattito si è riacceso anche attorno alla posizione del commissario Dan Jørgensen, che ha escluso l’idea di un divieto generalizzato, aprendo invece alla possibilità di cornici che consentano misure locali come limiti di notti in determinate zone.
Baccarini è netto: niente slogan, più perimetri, più dati, più distinzione tra imprenditorialità e risparmio privato.
Investimenti, rigenerazione urbana e la variabile fiducia
Nell’intervista affiora un tema che, per chi lavora nell’immobiliare, è la vera moneta del mercato: la fiducia regolatoria. Quando Baccarini richiama l’attenzione degli investitori, anche esteri, lo fa su un punto che pesa più di qualsiasi incentivo una tantum: la prevedibilità del rientro in possesso dell’immobile dopo una morosità, la certezza dei tempi, la stabilità del quadro normativo.
La proposta del Ministero della Casa diventa, oltre che un’idea organizzativa, una risposta reputazionale. Non è un’istituzione che sostituisce i mercati, è un dispositivo che riduce frizioni. E ridurre frizioni, nel real estate, significa liberare capitale, sbloccare cantieri, aumentare offerta, rendere meno fragile la catena della rigenerazione urbana, che vive di autorizzazioni, tempi e coerenza amministrativa.
La critica alla “dispersione” quindi non è un esercizio teorico ma è una constatazione che riguarda il modo in cui le riforme arrivano, si sovrappongono e spesso si neutralizzano.
La scommessa Confassociazioni, fare rete per pesare di più
Il finale del confronto si sposta sul terreno associativo, ma senza perdere il filo politico. Baccarini lega la sua presidenza di Confassociazioni Real Estate alla stessa logica dell’ufficio legislativo in FIAIP: mettere competenze in rete e trasformarle in proposte percorribili, con una massa rappresentativa capace di “alzare i toni” in senso positivo, cioè di alzare l’attenzione.
Il punto, nella sua visione, è che la casa non riguarda solo una categoria. È filiera, economia, comunità. “Fare rete” diventa quindi una strategia di efficacia: non più rivendicazioni isolate, ma convergenze costruite su testi tecnici e obiettivi condivisi. La nomina alla guida della branch, comunicata nelle ultime settimane, va letta in questa chiave, come rafforzamento di una leadership che punta a unire la voce del settore.
Se la casa è una priorità nazionale, non può dipendere da provvedimenti episodici. Deve diventare politica pubblica con una regia stabile, capace di tenere insieme pubblico e privato, locazione e proprietà, investimenti e tutela, rigenerazione e diritto.
Se il 2026 sarà davvero l’anno del piano casa, la partita non sarà solo sui numeri degli alloggi. Sarà sul rapporto tra regole e fiducia. E, come spesso accade, sarà una partita che si vince non con un annuncio, ma con un sistema che finalmente regge.
