Roma, 26 marzo 2025 – In un contesto sociale in continua evoluzione, anche il mercato immobiliare sta subendo profondi cambiamenti. Il 16ª Rapporto sul Mercato delle Locazioni in Italia 2024 di SoloAffitti rivela che l’abitazione di proprietà non è più al centro delle priorità degli italiani. La domanda di affitti è in aumento, l’offerta rimane insufficiente rispetto alle esigenze, e la durata media della permanenza degli inquilini nello stesso immobile è leggermente aumentata.
Questa fotografia del mercato, scattata dal primo gruppo in Italia dedicato alla gestione e tutela della rendita immobiliare, è stato il tema principale della conferenza Contratti flessibili e più case sul mercato: il futuro dell’affitto, organizzata oggi da SoloAffitti nella Sala Refettorio della Camera dei Deputati, a Palazzo San Macuto. L’obiettivo dell’evento è quello di avanzare proposte per aumentare la flessibilità nei tempi di locazione e l’offerta di immobili sul mercato degli affitti, coinvolgendo i principali professionisti del settore immobiliare.
All’iniziativa hanno preso parte Silvia Spronelli, fondatrice e CEO di SoloAffitti, Gian Battista Baccarini, presidente FIAIP, Alice Buonguerrieri, deputata membro della Seconda Commissione Giustizia della Camera e segretario della Commissione Parlamentare e di inchiesta sul rischio idrogeologico e sismico del territorio italiano, Tilde Minasi, Senatrice Membro della 8ª Commissione permanente (Ambiente, transizione ecologica, energia, lavori pubblici, comunicazioni, innovazione tecnologica) e Mario Abis, sociologo e docente universitario.
MENO PROPIETARI, AUMENTANO DOMANDA E CANONI DI LOCAZIONE
Lo studio evidenzia che, soprattutto tra i giovani, possedere una casa non è più considerato un valore fondamentale. Il tradizionale triangolo di valori – lavoro sicuro, casa di proprietà e famiglia – che ha caratterizzato le generazioni precedenti, sta perdendo rilevanza. Negli ultimi 15 anni, ciascuno di questi elementi e le loro connessioni si sono progressivamente indeboliti.
Anche se l’Italia continua ad avere uno dei tassi di proprietari di immobili più alti d’Europa, il divario con i paesi del Nord Europa si sta assottigliando. La propensione ad acquistare una casa sta diminuendo, lasciando spazio a scelte più dinamiche come l’affitto, che oggi riguarda il 30% delle famiglie italiane, rispetto al 20% di 10 anni fa. Questo aumento testimonia un cambiamento nel modo di vivere, che riflette un’erosione del valore attribuito alla casa di proprietà, legato anche a nuove possibilità economiche.
I dati mostrano un mercato in trasformazione: la domanda di affitti cresce rapidamente, ma l’offerta resta stabile e non riesce a soddisfare la richiesta. Ciò ha determinato un aumento dei canoni di locazione, con un incremento medio del +4% rispetto al 2023. Nel complesso, da quando è finito il periodo pandemico, i canoni di locazione residenziale nelle principali città italiane sono aumentati del 20%.
Domanda di locazione: una scelta permanente
Chi sono gli inquilini e perché scelgono di vivere in affitto? L’analisi rivela che la maggior parte degli affittuari (44,3%) prende in affitto un immobile come abitazione principale, il 31,3% per motivi di lavoro e il 21,2% per studio. Inoltre, il 37,6% degli affittuari è single, mentre il 24,1% è composto da coppie senza figli.
Un dato significativo riguarda la motivazione della scelta: sebbene nell’immaginario comune l’affitto sia sempre stato visto come un “piano B” rispetto all’acquisto, sempre più persone lo scelgono consapevolmente per la flessibilità che offre, permettendo di cambiare casa, quartiere o città con maggiore facilità. Il 43,8% degli inquilini che ha preso in locazione un immobile come abitazione principale ha dichiarato di vivere in affitto per scelta, considerandola un’opzione più adatta al proprio stile di vita rispetto all’acquisto di una casa. L’affitto non è dunque un’esigenza momentanea legata a un trasferimento per lavoro o studio in un’altra città, ma è sempre più una scelta ‘permanente’.
Una testimonianza del crescente bisogno di non avere troppi vincoli sulla permanenza in uno stesso immobile è data dal tempo medio di occupazione di un conduttore. Secondo il report, siccome per trovare casa in affitto si impiega ben oltre i tre mesi, si è registrato un lieve aumento della durata media della permanenza degli inquilini nello stesso immobile, passata da 24,1 mesi nel 2023 a 26,4 mesi nel 2024. Anche quando le esigenze abitative cambiano, molti inquilini scelgono di restare più a lungo nella stessa abitazione, a causa della difficoltà di trovare alternative disponibili o a prezzi accessibili.
I canoni: aumenti fino al 13%
L’analisi evidenzia che molte città hanno visto aumenti dei canoni anche significativi. In testa c’è Roma, dove i canoni sono aumentati del 13% a causa dell’effetto Giubileo. Al contrario, alcune città hanno registrato piccoli cali, tra cui Milano (-4%), che con il canone medio più alto d’Italia (oltre 1.200 euro al mese) sembra aver raggiunto il limite massimo sostenibile dal mercato. Qui si iniziano anche ad apprezzare i primi effetti del nuovo accordo territoriale per i contratti a canone concordato, che sta contribuendo a calmierare i prezzi. A Roma si paga 999 a mese (+13%); a Bologna 843 (+6%); a Napoli: 661 (+9%) a Torino54 2 (+5%) e a Milano: €1.278 (-4%).
La ricerca mostra che avere un garage aumenta il canone medio del +11%, mentre la mancanza di arredamento riduce il canone del -10%.
LE PREOCCUPAZIONI DEI PROPRIETARI
Incertezza: il principale ostacolo alla locazione a lungo termine
Lo studio ha anche analizzato le motivazioni per cui molti proprietari scelgono di tenere i loro immobili sfitti. Secondo l’ISTAT, su un patrimonio di oltre 35 milioni di immobili ad uso abitativo in Italia, quasi il 30% (9.581.772) non sono occupati, non vengono concessi in uso a parenti e non sono affittati a medio-lungo termine.
Molti proprietari scelgono di non affittare o di optare per gli affitti brevi per un motivo predominante: l’incertezza. I dati rilevati dal 16° Rapporto SoloAffitti mostrano che le principali preoccupazioni dei proprietari sono la paura di non ricevere il canone e l’incertezza sui tempi di rilascio dell’immobile o la rinuncia ad affittare per non dover rinunciare troppo a lungo alla disponibilità dell’immobile. Questo freno porta molti di loro a ritardare o evitare l’immissione dei loro immobili sul mercato, oppure a scegliere soluzioni più flessibili e meno rischiose come l’affitto breve, anche se il vantaggio economico spesso passa in secondo piano rispetto alla sicurezza dell’incasso.
LA PROPOSTA PER RIDURRE L’INCERTEZZA E RILANCIARE IL MERCATO
“L’indagine che abbiamo condotto mostra chiaramente come, per rendere il mercato della locazione più accessibile e incentivare i proprietari a mettere a reddito gli immobili attualmente non occupati, sia necessaria un intervento sulla normativa sulle locazioni, che garantisca maggiore flessibilità e tutele sia per i proprietari che per gli inquilini” dichiara Silvia Spronelli, CEO del Gruppo SoloAffitti.”
“L’attuale normativa delle locazioni presenta rigidità che mal si adattano alle esigenze abitative emergenti. La nostra proposta si basa su due punti chiave per ridurre l’incertezza, che rappresenta il principale freno per i proprietari: Ampliamento del perimetro per il contratto transitorio: attualmente questa tipologia consente di affittare casa per un massimo di 18 mesi, ma è soggetta a vincoli che ne limitano l’utilizzo. Un suo utilizzo più flessibile potrebbe incentivare l’offerta di immobili sul mercato. Estendere al contratto di locazione redatto sotto forma di scrittura privata e registrato all’Agenzia delle Entrate la funzione di titolo esecutivo per il rilascio dell’immobile in caso di finita locazione, già in essere per i contratti redatti sotto forma di atto pubblico. Questa misura consentirebbe ai proprietari di recuperare più rapidamente il possesso dell’immobile, riducendo i tempi di attesa. Solo attraverso riforme mirate e strumenti di tutela adeguati sarà possibile rendere il mercato più dinamico, ridurre lo squilibrio tra domanda e offerta e favorire soluzioni abitative più flessibili per inquilini e proprietari.”
“Ritengo importante l’iniziativa promossa da SoloAffitti – afferma Bonguerrieri – ascolterò con grande interesse le proposte avanzate per risolvere il problema della cosiddetta emergenza abitativa. Siamo già al lavoro su interventi legislativi specifici che potremmo certamente arricchire e migliorare con il contributo che perverrà dai professionisti in materia.”
“L’emergenza abitativa è un problema che ci sta particolarmente a cuore – sottolinea Minasi – Come Lega siamo subito intervenuti sul problema, con il Ministro Salvini che, tra le sue priorità, aveva posto il piano Salva-casa. Con quella riforma, che sburocratizza le procedure e che aiuta le famiglie a sanare le piccole difformità, liberiamo un settore ingessato, riportando sul mercato tante case che finora sono rimaste sfitte o invendute. Più case disponibili vuol dire più offerta, anche di case in locazione, e dunque significa anche prezzi più bassi. Credo che questa sia la strada giusta, soprattutto per aiutare i più giovani, che studiano o che ancora non lavorano o non guadagnano abbastanza. Ma certamente questa strada è ancora agli inizi e siamo aperti anche ad altre proposte.”
“Il report conferma come l’aumento dei canoni di locazione derivi dalla scarsa offerta abitativa dovuta non al recente diffondersi delle locazioni brevi e nemmeno all’assenza “fisica” di case, ma dal fatto che molti proprietari decidono di lasciarle consapevolmente vuote – dichiara Gian Battista Baccarini, presidente nazionale Fiaip – E’ per questo che servono, in tempi rapidi, misure che incentivino, non obblighino, i proprietari ad affittarle per periodi medio-lunghi sia utilizzando la leva fiscale ma, soprattutto, rendendone più flessibile la durata e, ancor di più, introducendo maggiori tutele in caso di morosità e di mancato rilascio del possesso, generando, in questo modo, un fisiologico calmieramento dei canoni di locazione con conseguente maggiore accessibilità alla casa per tante famiglie”.
