La Presidente di Solo Affitti Spa, Silvia Spronelli, è intervenuta ai microfoni di Casa Italia Radio, nella rubrica Bricks and Music, condotta da Paolo Leccese, sui trend del mercato immobiliare delle locazioni in questo momento storico in cui l’inflazione galoppante e la crisi energetica stanno mettendo a dura prova le famiglie.
Oggi vorrei iniziare a parlare della crisi energetica e dell’inflazione che in questo momento stanno affliggendo il nostro paese. Pensate che Codacons e Confesercenti hanno dato una stima dei numeri a fronte della situazione del caro energia che stiamo vivendo e si prevede una stangata autunnale con aumenti previsti in si calcola che la spesa costerà circa 700€ in più a famiglia tra settembre e novembre, cifra che va sommata ai circa 1.300€ accumulati in più da inizio anno. Più o meno come sacrificare due mensilità di stipendio per molte famiglie. Un nucleo familiare medio di quattro persone che è rientrato dalle vacanze si è trovato nei supermercati a dover far fronte a una spesa con un incremento medio di circa 170€. Questi valori si sommano alla situazione che riguarda l’inflazione, che incide anche sui tassi di interesse, infatti la Bce ha condotto un aumento generale dei tassi di interesse sui mutui delle banche fino a circa l’1,25%. Ci siamo chiesti quali saranno le ripercussioni sul mondo immobiliare? E soprattutto, quali saranno le vie di fuga, le possibili soluzioni e i trend da seguire? Ne parliamo oggi con Silvia Spronelli, Presidente di Sola Affitti S.p.A., a cui dò il bentornata ai microfoni di Casa Italia Radio.
Grazie Paolo! Buongiorno a tutti!
Nel contesto attuale, con l’inflazione che corre, il caro bollette, l’aumento dei tassi dei mutui, come sta reagendo il mercato delle locazioni?
In questo contesto di elevata variabilità, con l’inflazione che corre, il caro bollette, l’aumento dei tassi dei mutui, l’aumento del costo della vita in generale che sta pesando fortemente sul potere d’acquisto delle famiglie, il mercato degli affitti sta attraversando una fase di forte espansione e continua in quella che è la sua crescita che dura da oltre vent’anni. È chiaro però che in un mercato in cui la richiesta aumenta esponenzialmente rispetto all’offerta, aumentano anche qui i valori della locazione. Infatti, i dati che emergono dalle analisi dei maggiori portali immobiliari convergono su una crescita dei canoni di quasi il 30% negli ultimi due anni, ovvero, diciamo da prima dell’emergenza pandemica, giusto per avere un benchmark di riferimento. E se poi vogliamo fare anche un esempio in una città come Brescia, ma vale un po anche per tutti i centri italiani di media e grande dimensione, oggi troviamo immobili in città a circa 10€ al metro quadrato, quando la media di un affitto in zone centrali due anni fa si attestava a 7,7€ al metro quadro. Ma, come dicevo, nonostante i canoni continuino a crescere, le richieste non accennano a diminuire. E anche la richiesta di immobili per studenti è aumentata a dismisura. Nel 2022, infatti, rispetto al 2021, la domanda segna una media di + 43% per stanze singole e doppie. I nostri punti SoloAffitti sul territorio, ci segnalano che la domanda, fra l’altro, non è data solo dalle nuove matricole, ma anche da quegli studenti che negli ultimi due anni hanno dovuto frequentare da remoto e che ora invece sono pronti a trasferirsi nuovamente nelle città universitarie. Una richiesta che è triplicata addirittura. Questo aumento della domanda si inserisce in un contesto in cui però l’offerta di immobili è da sempre inferiore rispetto alla richiesta e nell’ultimo periodo sembra essersi ridotta anche ulteriormente. Dico sembra, perché in realtà una lettura diversa dal nostro Osservatorio noi possiamo darla, perché i dati sugli affitti, a differenza di quelli sulla compravendita che i portali registrano con maggiore attendibilità, vengono sottostimati perché non tengono conto dell’estrema velocità di gestione degli immobili in affitto. Noi invece, che li gestiamo quotidianamente, sappiamo che in media solamente un annuncio su quattro viene pubblicato online, perché molti immobili vengono affittati ancor prima che il vecchio inquilino se ne sia andato e non arrivano nemmeno sul mercato, ma vengono affittati. Vengono affittati direttamente dei nostri rental property manager che sanno della loro uscita e prima ancora, appunto, che si siano liberati. Quindi la richiesta è talmente abbondante che ormai questa è diventata la normalità.
Quindi questo trend positivo, nonostante questi venti di crisi, sta continuando?
Si sta continuando a crescere, come dicevo, la richiesta rimane sbilanciata rispetto all’offerta, ma la possibilità che si registrino degli aumenti aumenti esiste. Infatti sul mercato italiano, non tutti lo sanno, ma ci sono quasi 7 milioni di immobili che i proprietari preferiscono tenere sfitti piuttosto che immettere sul mercato. E questo numero sicuramente è un numero interessante sul quale si deve e si può lavorare. Di questa necessità non ce ne accorgiamo solamente noi, ma se ne stanno accorgendo anche le grandi municipalità. Milano, per esempio, sta pensando di attuare un piano per integrare l’offerta di affitti accessibili agli abitanti e Venezia invece ha deciso di intervenire per limitare l’utilizzo di quegli affitti a breve termine. Il motivo è abbastanza intuibile, se non ci sono gli affitti tradizionali a sostenere le dinamiche urbane, le città si spopolano, perdono di valore e diventano meno sostenibili, sia ambientalmente che socialmente. Questo qui non lo pensa solo Venezia, ma molte altre città si stanno muovendo su questo piano. Tra l’altro c’è anche da aggiungere che già oggi, in seguito di questa situazione, molti proprietari che avevano convertito i loro immobili agli affitti brevi si stanno facendo un po di conti in tasca e stanno ritornando all’affitto di lungo periodo, infatti, la tassazione doppia dell’affitto breve rispetto a quello tradizionale, le bollette energetiche che stanno esplodendo e i costi di manutenzione alle stelle, più la difficoltà anche a reperire il personale per la gestione degli immobili, il tempo e il costo anche di gestione delle piattaforme, in questo momento sicuramente fanno diventare l’affitto a medio lungo termine molto più conveniente sotto tutti i punti di vista.
So che state lanciando un nuovo progetto proprio per far fronte alle dinamiche attuali e future del mercato?
E’ chiaro che nello scenario che abbiamo tracciato prima, con la corsa dell’inflazione, l’aumento del costo dell’energia, aumenta anche il numero di inquilini che non riesce più a pagare regolarmente i canoni di affitto. Noi, che da sempre tuteliamo i nostri affitti, stiamo registrando un aumento del numero di morosità e anche di sinistri sulle tutele che abbiamo emesso quindi, oggi, i proprietari che affittano per avere ovviamente una rendita certa e che sono consapevoli di questo altro rischio, sentono la necessità di essere tutelati al 100%, così come in un mercato fortemente sbilanciato fra domanda e offerta, gli inquilini più virtuosi cercano un modo per ottenere una risposta veloce alla loro ricerca di casa e per soddisfare queste necessità. Per venire incontro a queste esigenze abbiamo creato una nuova piattaforma e un APP che è SoloAffittiPay.it che vedrà la luce nei prossimi mesi e partirà proprio dalla provincia di Roma, dedicata all’affitto sicuro. È una piattaforma che facilita l’incontro fra domanda e offerta per un affitto sicuro e trova il canone più vantaggioso e lo tutela sia a vantaggio del proprietario che dell’inquilinoo, una piattaforma dove si può creare, firmare e registrare anche asseverata qualsiasi contratto, anche quelli a canone concordato tra i più due. La piattaforma, tra l’altro, è in grado di eseguire tutti quei complessi calcoli necessari per valutare il canone concordato in ogni Comune in Italia e in grado di stabilire quale contratto sia più conveniente. Quindi ogni contratto su Solo Affitti Pay è sicuro perché è il gruppo Solo Affitti a pagare direttamente al proprietario il canone, azzerando e il rischio di morosità. Tra l’altro aggiungo che è la prima piattaforma ibrida che unisce alla potenza del digitale, la forza invece del professionista in carne ed ossa e il proprietario che preferisce la comodità di essere assistito anche fisicamente, ha la possibilità di scegliere un’opzione che gli metta a disposizione un professionista specializzato. E questo grazie alla sinergia con la rete dei rental propertyy manager di Solo Affitti e anche grazie a quei professionisti e agenti immobiliari che vorranno unirsi a questo progetto e sfruttare le opportunità che la piattaforma mette a loro disposizione.
Ho visto alla presentazione di questo progetto a Milano Marittima un entusiasmo generale da parte dei professionisti, gli agenti immobiliari che erano presenti a questo evento a giugno, quali sono i vantaggi per la vostra rete e per gli agenti immobiliari che ne vorranno far parte?
Sì, noi abbiamo creato questa piattaforma proprio mettendo al centro sempre la nostra rete di professionisti e gli agenti immobiliari in generale. Il vantaggio principale è sicuramente la possibilità di acquisire facilmente nuovi incarichi, perché qui l’acquisizione è automatica, è il proprietario che sceglie, come dicevo, l’opzione assistita da un’agente immobiliare, affida direttamente l’incarico in esclusiva all’agente all’agenzia. Oltre a questo, qualora il proprietario scelga l’opzione digitale, l’agente immobiliare ha la possibilità di ampliare il proprio portafoglio di immobili disponibile da proporre ai propri inquilini. Perché anche chi sceglie questa opzione mette a disposizione dell’agente immobiliare l’immobile per essere gestito. Inoltre, un ulteriore vantaggio per l’agente immobiliare è quello di poter accedere a un database di inquilini selezionati, già profilati per capacità di spesa e avere anche lo strumento del canone concordato, su tutti i Comuni d’Italia, partiamo da Roma ma poi da inizio gennaio sarà on line su tutta Italia e quindi ci sarà la possibilità da parte degli agenti immobiliari di calcolare il canone concordato. Gli agenti immobiliari che si occupano di affitti lo sanno che oggi per affittare casa è possibile scegliere fra almeno quattro diverse combinazione fra durata e tipologia che hanno una soluzione fiscale e optare per quella giusta permette al loro cliente proprietario, ad esempio in una città come Roma, di risparmiare anche fino a 2.000€ di tasse e quindi di massimizzare la rendita netta del loro cliente. Trovare questa soluzione richiede competenza e calcoli molto complessi, con SoloAffittiPay.it ogni agente immobiliare potrà con pochi click scegliere la combinazione più giusta per il proprio cliente.
Quali sono i vantaggi per i proprietari e gli inquilini di questa interessante nuova piattaforma che avete proposto?
Sì, per il proprietario il vantaggio è quello di avere la certezza assoluta del pagamento del canone perché su SoloAffittiPay.it questa certezza la trova perché è il gruppo Solo Affitti a pagare direttamente il canone al proprietario. Lo paga sempre, puntualmente, mese dopo mese, anche quando l’inquilino dovesse ritardare o addirittura smettere di pagare. Diciamo che in sostanza diventa il gruppo Solo Affitti che si fa carico direttamente del pagamento e della gestione anche dell’incasso dei canoni. E così, anche oltre ai disagi economici, il mancato pagamento evita quei disagi emotivi, anche dovuti magari ai solleciti dei pagamenti, che spesso, purtroppo, devono essere fatti dal proprietario, e diciamo che non sempre il proprietario ha voglia di farli e in più è anche il proprietario all’interno di Solo Affitti Pay può trovare il canone che gli consente di massimizzare la sua rendita, ovvero trovare, come dicevamo prima, quella tipologia fra canone, soluzione fiscale, durata, che gli permette di risparmiare, trovare il canone concordato e quindi di ottimizzare la sua rendita. E quindi anche il privato può farlo con pochi clic, scegliendo appunto il contratto più favorevole e più vantaggioso per per lui. L’inquilino che vuole velocizzare la sua ricerca oggi può farlo. Noi sappiamo che oggi, per ogni immobile disponibile sul mercato ci sono almeno 30 richieste da parte di inquilini, e in un mercato fortemente sbilanciato Solo Affitti Pay, consente a quell’inquilino più virtuoso, attraverso quello che è un processo di certificazione, di essere visibile e appetibile al proprietario e di soddisfare velocemente la sua esigenza di abitare un immobile.
Direi finalmente.
Appunto, perché spesso rimane inevasa la richiesta da parte degli inquilini e ci sono comunque dei tempi esageratamente lunghi. Noi con questo portale vogliamo accelerare e dare risposta anche all’esigenza degli inquilini e lo vogliamo fare certificando anche in assoluta tutela della sua privacy. Infatti spesso l’inquilino che cerca casa deve fornire a più soggetti i suoi dati reddituali. E spesso non è così felice di farlo. Mentre sul portale Solo Affitti Pay, i documenti e i dati richiesti vengono raccolti dalla piattaforma che effettua tutte le valutazioni in totale riservatezza e poi restituisce al potenziale inquilino un risultato che corrisponde alla sua capacità economica di sostenibilità, dando un vero e proprio rating dell’inquilino consentendogli di sapere qual è la sua capacità di spesa. Tutta questa procedura, ovviamente, la si può fare comodamente on line e una volta che si ottiene questa certificazione si ha il via libera per poter scegliere l’immobile che più adatto e prenotarlo per la sua locazione a breve e lungo termine, così si riducono i tempi di attesa e soprattutto anche le incognite del poter affittare l’immobile che si è scelto.
Avete fatto una raccolta su Mamacrowd che sta andando molto bene. Ce ne parli?
Sì, abbiamo pensato di coinvolgere in questo nuovo progetto i nostri affiliati e poi di aprirlo anche a chi dovesse decidere di partecipare a questo interessante progetto attraverso una raccolta di crowdfunding, utilizzando la principale piattaforma di raccolta che è Mamacrowd. Avevamo un goal iniziale di 200.000€ che abbiamo superato già il primo giorno di apertura della campagna e oggi siamo ad oltre 500.000€. Era il volo iniziale, appunto, che abbiamo superato al primo giorno di apertura 500.000€. Numero importante che servirà per dare prevalentemente visibilità a questo progetto e che soprattutto, ci tengo a dirlo,, è importante far sapere a chi deciderà poi di aderire, che la valutazione fatta della piattaforma Mamacrowd era più alta ed in pre market e abbiamo deciso di tenerla più bassa rispetto alla perizia proprio per favorire chi tra i primi crederà in noi e deciderà di aderire andando sul portale Mamacrowd.
Silvia io ovviamente continuo a farti i complimenti e grazie per essere stata con noi stamattina
Grazie a te, Paolo a prestissimo.
