Il Piano Casa è ormai al centro del dibattito politico ed economico nazionale. Se fino a qualche mese fa il tema dell’emergenza abitativa trovava spazio quasi esclusivamente nelle pagine specializzate dedicate al real estate, oggi occupa stabilmente le aperture dei principali quotidiani e dei telegiornali, segno di una consapevolezza sempre più diffusa che il diritto alla casa rappresenti una delle questioni sociali più urgenti da affrontare. In questo scenario, fatto di grandi aspettative ma anche di inevitabili interrogativi, Bricks and Music, la rubrica di Casa Radio condotta da Paolo Leccese, ha ospitato Carlo Barbato, membro del Consiglio di Amministrazione di FRIMM S.p.A., che ha offerto una lettura concreta del provvedimento, lontana sia dagli entusiasmi facili sia dalle critiche pregiudiziali, riportando il confronto sul terreno che conosce meglio: quello del mercato reale.
La prima impressione, racconta Barbato, è stata caratterizzata da sentimenti contrastanti. Da un lato la soddisfazione nel vedere finalmente affrontato un problema che il Paese si trascina da decenni e che oggi coinvolge una platea molto più ampia rispetto al passato, dall’altro la consapevolezza che il successo del Piano Casa dipenderà molto meno dagli annunci e molto più dalla capacità delle istituzioni di trasformare le disposizioni legislative in strumenti realmente operativi. «La crisi abitativa è concreta e riguarda ormai non soltanto le categorie tradizionalmente considerate fragili, ma anche giovani lavoratori, coppie con un reddito stabile e famiglie che fino a pochi anni fa riuscivano ad accedere al mercato senza particolari difficoltà. Leggendo il testo ho trovato un piano ambizioso, ma anche fortemente legato alla fase attuativa, fatta di decreti, procedure e scadenze che dovranno essere rispettate. Il vero giudizio arriverà soltanto quando vedremo se queste misure riusciranno davvero a tradursi in interventi concreti.»
Secondo Barbato il Piano Casa non rappresenta una rivoluzione normativa nel senso più stretto del termine, perché non introduce strumenti completamente nuovi, ma prova piuttosto a mettere ordine a meccanismi che il settore conosce da tempo e che, per motivi diversi, non hanno mai espresso tutto il loro potenziale. «La vera innovazione», osserva, «non consiste nell’inventare qualcosa che prima non esisteva, ma nel far funzionare finalmente strumenti che il nostro ordinamento possiede da anni e che troppo spesso sono rimasti bloccati tra burocrazia, tempi amministrativi e incertezza normativa.»
L’analisi si sposta poi sul mercato immobiliare e sulla fotografia di un Paese nel quale la domanda di abitazioni continua a crescere mentre l’offerta fatica a rispondere alle esigenze dei cittadini. Barbato racconta ciò che osserva quotidianamente confrontandosi con operatori, clienti e investitori. Gli acquirenti, soprattutto quelli più giovani, incontrano crescenti difficoltà nell’accedere al credito, devono affrontare prezzi elevati e anticipi sempre più impegnativi, mentre chi cerca una casa in affitto si scontra con canoni che nelle grandi città sono diventati difficilmente sostenibili e con una disponibilità di immobili sempre più ridotta. Allo stesso tempo, però, anche i proprietari vivono una situazione di forte incertezza. «Si parla molto delle difficoltà degli inquilini e molto meno di quelle dei proprietari, che invece hanno paura di mettere sul mercato i propri immobili. Il timore della morosità, dei tempi lunghissimi necessari per rientrare in possesso dell’abitazione e delle conseguenze economiche di un eventuale contenzioso porta molti a preferire un appartamento vuoto piuttosto che correre rischi. È questo il vero paradosso italiano: migliaia di persone cercano casa mentre migliaia di abitazioni restano inutilizzate.»
Secondo il manager di FRIMM il Piano Casa prova almeno in parte ad affrontare questa situazione, introducendo strumenti come il fondo di garanzia per la morosità incolpevole e prevedendo procedure più snelle per favorire nuovi investimenti, ma resta ancora aperta la questione più delicata, quella della fiducia tra proprietari e mercato della locazione. «Le associazioni della proprietà hanno ragione quando sostengono che, accanto al Piano Casa, serva anche un vero Piano Affitti. Possiamo costruire migliaia di nuove abitazioni, ma se chi possiede già una casa continuerà ad avere paura di affittarla il problema non sarà realmente risolto.»
Nel corso dell’intervista trova ampio spazio anche il tema degli investimenti immobiliari, che secondo Barbato continuano a guardare con interesse al mercato italiano purché vengano garantite condizioni di maggiore certezza. «Gli investitori non chiedono incentivi straordinari. Chiedono soprattutto di conoscere con precisione tempi, regole e procedure. Quando un operatore economico sa quanto durerà un iter autorizzativo e può programmare con sicurezza il proprio investimento, il capitale arriva. Quando invece prevalgono l’incertezza burocratica e la continua modifica delle regole, il rischio aumenta e gli investimenti rallentano.» È proprio per questo che le semplificazioni previste dal Piano Casa vengono considerate uno degli aspetti più importanti dell’intera riforma, anche se la loro efficacia dovrà essere verificata sul campo.
Grande attenzione viene riservata anche alla rigenerazione urbana, individuata come uno degli strumenti più efficaci per aumentare rapidamente l’offerta abitativa. Per Barbato il recupero del patrimonio edilizio esistente rappresenta una soluzione molto più veloce rispetto alla costruzione di nuovi quartieri, perché consente di restituire rapidamente al mercato edifici oggi inutilizzati, limitando allo stesso tempo il consumo di nuovo suolo. È un approccio che lo stesso gruppo FRIMM sta mettendo in pratica attraverso importanti operazioni di riqualificazione, come quella recentemente avviata nell’area di San Pietro a Roma, dove un immobile direzionale inutilizzato da circa dieci anni verrà completamente trasformato per realizzare una quarantina di nuove abitazioni. Un esempio concreto di come il recupero dell’esistente possa diventare uno dei principali motori del mercato nei prossimi anni.
L’evoluzione del settore, secondo Barbato, coinvolgerà inevitabilmente anche la professione dell’agente immobiliare. Il Piano Casa porterà infatti sul mercato operazioni sempre più articolate, dall’edilizia convenzionata ai partenariati pubblico-privati, fino ai fondi immobiliari e ai nuovi strumenti di accesso alla proprietà. «In questo scenario», spiega, «l’intermediazione tradizionale non sarà più sufficiente. I clienti avranno bisogno di professionisti capaci di interpretare norme, incentivi, strumenti finanziari e opportunità di investimento. Il valore dell’agente immobiliare sarà sempre meno legato alla semplice compravendita e sempre più alla qualità della consulenza.» Una trasformazione nella quale anche tecnologia e condivisione dei dati assumeranno un ruolo decisivo, premiando le reti organizzate e le piattaforme collaborative capaci di mettere rapidamente a disposizione degli operatori informazioni aggiornate e strumenti di analisi.
Nella parte conclusiva dell’intervista Paolo Leccese chiede quale consiglio darebbe oggi a chi sta valutando di comprare, vendere o valorizzare un immobile. La risposta di Barbato è netta e invita a non lasciarsi condizionare dall’attesa degli effetti della riforma. «Le decisioni immobiliari non possono essere sospese aspettando una legge che dispiegherà i propri effetti nell’arco di molti anni. Chi deve vendere deve valutare il mercato di oggi, chi vuole acquistare deve informarsi sulle opportunità eventualmente introdotte dal Piano Casa, ma senza rinviare le proprie scelte nella speranza che arrivi il momento perfetto. Le decisioni immobiliari si prendono sulla base delle proprie esigenze, della sostenibilità economica dell’operazione e dell’assistenza di professionisti competenti, non aspettando che una norma cambi improvvisamente il mercato.»
Il confronto si conclude con uno sguardo rivolto alla Capitale, dove, secondo Barbato, il mercato continua a dimostrare una vitalità significativa. «Roma resta una città estremamente dinamica. Quando gli immobili vengono proposti a valori coerenti con il mercato trovano acquirenti in tempi ragionevoli. Più che una mancanza di domanda, il problema è spesso rappresentato da aspettative di prezzo eccessivamente elevate.» Una riflessione che sintetizza efficacemente anche il messaggio complessivo dell’intervista: il Piano Casa può rappresentare una straordinaria opportunità per rilanciare il mercato immobiliare italiano, ma il suo successo dipenderà soprattutto dalla capacità di trasformare gli obiettivi dichiarati in interventi concreti, di semplificare realmente le procedure e di ricostruire quella fiducia tra cittadini, investitori e istituzioni che costituisce il presupposto indispensabile per ogni politica abitativa efficace.
