C’è un equivoco che continuiamo a portarci dietro: trattare la casa come “immobiliare”, cioè come segmento di mercato. Ma la casa è prima di tutto un’infrastruttura di vita: se manca, o se diventa economicamente ingestibile, saltano insieme diritto allo studio, salute, mobilità, lavoro, comunità. È da qui che parte la conversazione con Marco Corradi: la crisi dell’abitare non è più un tema tecnico, è un tema di sostenibilità integrale.
La pressione sull’abitare nasce da cambiamenti demografici (invecchiamento, persone sole), dall’età del patrimonio edilizio, dall’accessibilità economica e dalla qualità degli alloggi che devono essere efficientati e resi più inclusivi: la combinazione, spiega, sta creando problemi sempre più diffusi alle famiglie europee. Poi c’è un movimento spesso letto male: lo spostamento verso le città e l’idea – quasi inevitabile – delle megalopoli. Corradi ribalta la prospettiva: la qualità della vita non si costruisce solo nelle grandi città; i territori interni vanno salvaguardati con servizi e trasporti, anche per ragioni di presidio e sicurezza, perché senza accessibilità e infrastrutture la casa diventa un vincolo che espelle. A quel punto diventa utile capire chi parla: Housing Europe, nelle sue parole, è la “federazione delle federazioni” dell’housing pubblico, cooperativo e non profit, una rete europea che mette insieme migliaia di soggetti gestori e un patrimonio di milioni di abitazioni. Non è un dettaglio organizzativo: è una lente per leggere ciò che accomuna sistemi nazionali molto diversi.
La domanda di affitto cresce anche dove storicamente dominava la proprietà; il divario tra redditi e costo dell’abitare rende vulnerabile non solo chi è povero, ma anche una fascia crescente di ceto medio; e l’offerta deve diversificarsi, perché cambiano le traiettorie di vita: giovani, anziani, studenti, lavoratori mobili, famiglie frammentate. È qui che entra in gioco l’espressione “sistema casa europeo”: non un modello unico, ma un insieme di ingranaggi che si muovono su scale diverse – Europa, Stati, regioni, comuni – e che includono regole, finanza, urbanistica, demografia, filiere delle costruzioni e capacità amministrativa. L’Europa, sottolinea Corradi, può incidere soprattutto su strumenti, risorse, indirizzi e innovazione del settore; ma molte scelte restano in capo ai governi nazionali e alle amministrazioni locali, perché la crisi dell’abitare è sempre territoriale e persino due comuni confinanti possono avere problemi simili e soluzioni diverse.
Dentro questo sistema, uno degli acceleratori più controversi è la trasformazione dello stock residenziale in alloggi turistici: gli affitti brevi, spiega, sono un problema europeo nelle città e nelle aree a forte attrazione, con effetti molto concreti: centri storici che si svuotano, attività di prossimità che chiudono, quartieri che perdono continuità di vita e si trasformano in luoghi “a intermittenza”, abitati da chi va e viene. Il punto, per Corradi, non è la demonizzazione del turismo, ma la regolazione: servono strumenti locali per distinguere dove il fenomeno è marginale e dove diventa distorsivo, perché quando la rendita turistica divora l’offerta residenziale la città perde pezzi di sé e l’accessibilità smette di essere un obiettivo realistico. Se gli affitti brevi sottraggono case, gli studentati mostrano un’altra forma di scarsità: quella di infrastrutture per la mobilità educativa. La mancanza di posti letto incrocia il tema del diritto allo studio e quello della competitività stessa delle università: se l’abitare diventa proibitivo, studiare fuori sede torna a essere un privilegio. E quando gli studentati si realizzano, spesso adottano modelli privati o gestioni a logiche di mercato, con prezzi che spostano l’asticella dell’accesso.
Qui Corradi insiste su un concetto chiave: senza “finanza lunga” – tempi di rientro da 30-40 anni, tassi sostenibili, talvolta contributo pubblico – l’accessibilità non si ottiene, perché il rischio è costruire offerta nuova che però non è destinata a chi ne ha bisogno. I numeri che cita danno la misura della sproporzione: il fabbisogno annuo di abitazioni è nell’ordine di milioni, mentre la produzione è molto inferiore, con un gap strutturale che richiede investimenti consistenti e continuativi. Ma la risposta non può ridursi a “costruire”: un grande rimosso europeo è la presenza di decine di milioni di alloggi vuoti, parte dei quali potrebbe essere riattivata con interventi di manutenzione e recupero più rapidi e meno costosi della nuova costruzione. Ed è qui che il discorso torna ai trade-off: l’housing deve essere anche ambientale. Decarbonizzare non significa solo ridurre i consumi in uso, ma ripensare rigenerazione, resilienza e qualità: comfort estivo, gestione del caldo, sicurezza, salubrità, durabilità. La transizione energetica è necessaria, ma può produrre un effetto collaterale se non governata: la gentrificazione “green”, cioè riqualificazioni che aumentano i valori e i canoni e spingono fuori i residenti. Lo stesso rischio si presenta nei partenariati pubblico-privato: Corradi non li demonizza, ma mette la condizione decisiva sul tavolo.
Se il PPP rientra dell’investimento attraverso il risparmio energetico, nel social housing il problema è che non basta “non aumentare”: per i più fragili bisogna far spendere meno, e questo allunga i tempi di ritorno e rende indispensabile progettare con regie pubbliche, vincoli chiari e strumenti finanziari coerenti. In passato, ricorda, alcuni modelli di rigenerazione mista (riqualificazione del quartiere, componenti di vendita, mix sociale) erano più praticabili quando il mercato tirava; oggi servono condizioni nuove, perché senza protezioni e accountability la rigenerazione rischia di diventare espulsione. La frase che resta, in controluce, è semplice e scomoda: il mercato dell’abitare non si autoregola. Quando viene lasciato solo, tende a produrre polarizzazione, selezione economica, instabilità; e la sostenibilità ambientale, se disegnata male, può trasformarsi in un acceleratore di disuguaglianze.
La proposta “domani mattina” che emerge dalla conversazione tiene insieme pragmatismo e scala: recuperare il recuperabile (pubblico e privato), riattivare alloggi vuoti, avviare programmi di investimento e riqualificazione con incentivi legati alla messa a disposizione di alloggi a prezzi calmierati, e dare agli enti locali strumenti efficaci per governare le distorsioni più rapide come gli affitti brevi. In fondo, la definizione di “casa giusta” che attraversa l’intervista non è uno slogan: è un equilibrio di condizioni. Un’abitazione economicamente sostenibile, accessibile, sicura e resiliente, inserita in servizi e mobilità, capace di sostenere comunità in città dove cresce la solitudine. Ed è qui che Essere e abitare torna al suo punto fisso: la casa non è un tetto. È il luogo in cui una società decide se vuole rimanere tale.
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Chi è Marco Corradi
Marco Corradi è presidente di Housing Europe, la federazione europea dell’housing pubblico, cooperativo e non profit. È stato eletto all’unanimità per acclamazione dall’Assemblea generale riunita a Dublino nel giugno 2025. È inoltre presidente di ACER Reggio Emilia (Azienda Casa Emilia‑Romagna) e coordinatore delle ACER dell’Emilia‑Romagna. Dal 2024 è anche presidente di Eurhonet (European Housing Network), rete europea di social housing. Nel suo percorso pubblico ha lavorato su temi come accessibilità abitativa, rigenerazione e povertà energetica, portando l’esperienza del patrimonio ERP italiano nel confronto europeo.
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