L’usufrutto e la nuda proprietà sono due diritti che nascono quando la piena proprietà di un bene viene “divisa” tra due soggetti.
L’usufruttuario ha il diritto di usare il bene, godere dei suoi frutti e trarne utilità.
Ad esempio, se l’oggetto è una casa, può viverci, affittarla ed incassare il canone di locazione.
Non è però proprietario dell’immobile; il titolare del bene è il nudo proprietario che, però, non può goderne finché esiste l’usufrutto.
La coesistenza di questi due diritti sullo stesso bene è possibile perché l’usufrutto, per sua natura, è temporaneo.
Alla morte dell’usufruttuario, l’usufrutto si estingue automaticamente. Non passa ai suoi eredi, ma si verifica la cosiddetta “consolidazione” in virtù della quale il nudo proprietario diventa pieno proprietario.
L’usufrutto può essere stabilito dalla legge (si pensi all’usufrutto legale dei genitori sui beni dei figli minori) o dalla volontà dell’uomo e può anche acquistarsi per usucapione.
Per “volontà dell’uomo” si intende per contratto (a titolo oneroso o gratuito) ovvero per testamento.
La durata dell’usufrutto non può eccedere la vita dell’usufruttuario. Se l’usufrutto è costituito a favore di una persona giuridica, la durata massima è di trent’anni.
Questo significa che l’usufrutto vitalizio si estingue automaticamente con la morte dell’usufruttuario.
L’usufrutto a tempo determinato cessa invero alla scadenza del termine, ma comunque non oltre la vita del titolare.
L’usufruttuario ha un diritto molto ampio. Può godere della cosa in modo pieno, trarne tutti i frutti — naturali e civili — ed ha diritto al possesso del bene.
Sono, tuttavia, a suo carico le spese di ordinaria amministrazione, le imposte e gli oneri connessi al godimento (utenze; spese condominiali ordinarie…) e, quando l’usufrutto si estingue, deve riconsegnare il bene.
Il nudo proprietario è il titolare del diritto di proprietà, ma finché esiste l’usufrutto non può godere direttamente del bene. Nelle more, può vendere la nuda proprietà o lasciarla in eredità.
Non può in alcun modo interferire nel godimento dell’usufruttuario (entrare liberamente nell’appartamento, pretendere di viverci, imporre all’usufruttuario come utilizzare il bene) e deve sostenere le spese per le riparazioni straordinarie.
L’usufrutto si estingue per la scadenza del termine o la morte dell’usufruttuario, per prescrizione ventennale per non uso, per la riunione dell’usufrutto e della proprietà nella stessa persona (consolidazione), per il totale perimento della cosa ovvero per abuso da parte dell’usufruttuario.
Se ci sono più usufruttuari ed uno di loro muore, in assenza di una clausola espressa di accrescimento, alla morte di uno degli usufruttuari la sua quota si estingue e si consolida con la nuda proprietà.
L’accrescimento non opera automaticamente: deve essere previsto in modo inequivoco dalla volontà delle parti.
La conclusione pratica è netta, mai dare per scontato l’accrescimento. Deve essere scritto in modo chiaro nell’atto, altrimenti alla morte del primo usufruttuario il nudo proprietario acquisisce una quota di piena proprietà.
