La rigenerazione urbana è una di quelle parole che in Italia rischiano di diventare consenso automatico, una formula buona per ogni stagione, senza che il Paese si assuma fino in fondo il prezzo e la responsabilità della trasformazione.
Eppure la questione, oggi, è più concreta che mai. Non è un dibattito sul disegno della città futura, è una decisione su ciò che facciamo delle aree già consumate, dei vuoti urbani, dei siti ex industriali, dei margini degradati che alimentano insicurezza e disuguaglianze. È, soprattutto, il punto in cui si intrecciano interessi pubblici e rischio privato, in un equilibrio fragile, perché basta un cambio di regole, o l’ombra di un contenzioso, per congelare capitali e cantieri.
La discussione emersa ai microfoni di Casa Radio con Federico Filippo Oriana, presidente di Aspesi, va letta in questa chiave. Non come una contrapposizione tra operatori e amministrazione, ma come la radiografia di un sistema che fatica a darsi una grammatica stabile. L’Italia, dice Oriana, ha bisogno di rigenerazione come di un’infrastruttura nazionale, ma continua a trattarla come una serie di eccezioni locali, attraversate da timori, conflitti di competenza e rimbalzi politici. Il risultato è un paradosso, tutti si dichiarano favorevoli, poi la macchina si inceppa proprio quando deve diventare operativa.
La prudenza che si trasforma in blocco
Il primo nodo è la prudenza, parola che in urbanistica può essere virtù, ma può diventare alibi. Oriana lo dice senza perifrasi, «la prudenza è una buona virtù, però in questo caso rischia di portare al blocco». Il punto non è negare i rischi, è capire quale rischio sia peggiore. Per un’amministrazione, l’errore può diventare una colpa politica o giudiziaria. Per un investitore, l’incertezza può trasformare un’operazione in perdita strutturale. Quando questi due piani non dialogano, il sistema sceglie la difesa, rinvia, restringe, chiede passaggi ulteriori, moltiplica le condizioni. E così la prudenza diventa immobilismo.
Roma, in questo scenario, è un laboratorio delicato perché concentra due fattori che amplificano il problema. Il primo è la complessità del patrimonio, dal centro storico alle periferie, con vincoli e sensibilità differenti. Il secondo è la densità amministrativa, ogni scelta è osservata, discussa, contestata, e il rischio politico è più alto. Da qui nasce, secondo Oriana, una postura restrittiva che finisce per essere percepita come sfiducia verso la rigenerazione stessa. «La scelta politica dell’amministrazione capitolina in carica è contraria alla rigenerazione urbana», afferma, chiarendo però che nessuno lo dirà mai in pubblico, perché il tema è unanimemente “giusto”. La contrarietà, in questa lettura, non è dichiarata, è praticata, attraverso limiti, esclusioni, procedimenti che si allungano.
Il punto decisivo è che la rigenerazione non è un’opzione astratta. Ha un senso quando è capace di trasformare siti abbandonati e degradati in pezzi di città funzionanti, abitabili, con servizi, sicurezza, lavoro. Se la norma si trasforma in un corridoio stretto, se l’interpretazione si fa timorosa, i siti restano lì. Ed è in quel vuoto che prosperano degrado, microcriminalità, insicurezza percepita, impoverimento del valore urbano.
L’incertezza normativa come deterrente, il rischio di cambiare le regole a metà strada
Il secondo nodo è l’incertezza. Qui Oriana tocca un punto che in Italia si tende a sottovalutare, la regola non è solo ciò che prescrive, è ciò che stabilizza le aspettative. La rigenerazione è per sua natura un investimento di lungo periodo, spesso più costoso della nuova edificazione, perché implica demolizioni, bonifiche, progettazione complessa, relazioni con il contesto, iter autorizzativi articolati. Se nel frattempo il quadro cambia, o anche solo appare vulnerabile, la scelta razionale è fermarsi.
Oriana descrive un meccanismo che molte amministrazioni conoscono bene. Se una legge regionale è percepita come contestata, o potenzialmente impugnabile, il Comune teme di trovarsi esposto, «ci troviamo esposti ad avere dato dei permessi su dei progetti che magari ci mettono anni», e in caso di modifica della norma si rischia lo scenario peggiore, cantieri bloccati, contenziosi, progetti trasformati in problemi sociali. È la paura della città che si ritrova con l’incompiuto, con famiglie, imprese e quartieri in sospensione.
La lezione è chiara, non esiste investimento serio senza prevedibilità. Oriana lo sintetizza così, «nell’incertezza non si possono fare investimenti di lungo periodo». Non è un argomento di parte, è la condizione minima del capitale paziente, quello che serve davvero alle città, perché la rigenerazione non è un’operazione “mordi e fuggi”, è un lavoro di trasformazione che richiede anni e che deve reggere al tempo.
Tempi, costi finanziari e business plan, quando la lentezza diventa un costo sociale
Il terzo nodo è la lentezza amministrativa, che in urbanistica non è un dettaglio procedurale, è una variabile economica, e quindi sociale. Oriana ricostruisce il rapporto diretto tra tempi e sostenibilità. Più un permesso si allunga, più crescono gli interessi passivi, più si alterano i costi, più cambiano regole e standard, più l’operazione arriva sul mercato “vecchia” o fuori scala rispetto alla domanda reale. «I business plan non reggono a un permesso più di un anno», sostiene, mettendo in evidenza una fragilità tipicamente italiana, la trasformazione urbana vive dentro cicli economici e normativi che corrono più veloci della burocrazia.
Questo tema è cruciale perché sposta il dibattito dalla dicotomia pubblico privato alla domanda essenziale, quali condizioni servono per trasformare il rischio privato in beneficio collettivo. Se l’iter richiede tre anni, o di più, non è solo l’investitore a pagare. Paga la città, perché quelle aree restano ferme, producono degrado, non generano servizi, non aumentano l’offerta abitativa, non riducono la pressione sui prezzi. La lentezza diventa un costo sociale travestito da prudenza.
Oriana aggiunge un elemento politico. Se per ogni intervento serve un passaggio politico ulteriore, e quindi tempi incompatibili con la macchina decisionale, si crea una forma di razionamento implicito della rigenerazione, non rigenerano i migliori progetti, rigenerano quelli che resistono alla fatica, o quelli che trovano scorciatoie, o quelli che possono permettersi tempi infiniti. È un modello regressivo, non seleziona qualità, seleziona potenza finanziaria e capacità di navigare l’incertezza.
Il ruolo dei corpi intermedi, ascolto sostanziale, non scenografia
Dentro questo quadro, Oriana rivendica un ruolo che in Italia è spesso evocato e raramente praticato in modo efficace, quello dei corpi intermedi. Ordini professionali, associazioni, stakeholder locali. «In una democrazia pluralista i corpi intermedi devono avere un ruolo fondamentale», afferma. Non per riscrivere la politica al posto degli eletti, ma per evitare norme inapplicabili, per tradurre principi in meccanismi operativi.
È un punto che merita attenzione, perché spesso nel discorso pubblico i corpi intermedi vengono letti come portatori di interessi particolari. Oriana non lo nega, l’interesse economico è legittimo, dice, ha persino una funzione sociale. Ma insiste su un fatto, nella rigenerazione la competenza tecnica è un bene pubblico. Se la norma produce effetti distorsivi, se genera incertezza o conflitto interpretativo, la città paga il prezzo. Il contributo degli stakeholder, nella sua lettura, è soprattutto un lavoro di filtro, «guardate, fate quello che volete voi, questa è la democrazia, ma state attenti a non creare cose che non funzionano». Qui c’è una frase che suona quasi come un manifesto di policy, «il nostro compito è far funzionare le cose». Questa idea è particolarmente rilevante perché ribalta l’immagine dell’operatore come semplice esecutore di interesse privato. Lo sviluppatore, nella definizione di Oriana, è un regista dell’intervento, coordina progettazione, impresa, finanza, relazione con il territorio. Se quel regista non ha un quadro stabile, l’opera non va in scena, o va in scena male.
Milano, la lezione della continuità amministrativa e della praticità
Il confronto con Milano, nell’argomentazione di Oriana, è meno celebrativo di quanto si pensi. Non è un “modello perfetto”, è un’esperienza che ha funzionato perché ha combinato continuità amministrativa, pragmatismo e capacità di decisione. Oriana cita le grandi trasformazioni che hanno cambiato la città, non solo in termini estetici ma economici. Il punto è che quelle operazioni hanno reso la città più attrattiva, e l’attrattività genera occupazione degli immobili, lavoro, servizi, valore.
La frase che sintetizza l’idea è questa, «non possiamo buttare via il bambino con l’acqua sporca». È un invito a distinguere tra eventuali patologie e funzionamento complessivo, e soprattutto a non reagire alle crisi con un ritorno al burocratismo difensivo. Per Oriana, la lezione utile a Roma è la praticità, «fare le cose», uscire dalla burocrazia fine a se stessa. Non per ridurre controlli, ma per rendere i processi governabili e trasparenti. È qui che emerge un punto strategico, trasparenza e velocità non sono alternative alla legalità, sono un modo per ridurre le zone grigie. Se la decisione è rapida e motivata, se le regole sono chiare, se le responsabilità sono definite, si riduce lo spazio per interpretazioni opportunistiche, contenziosi infiniti, mediazioni opache.
La cornice nazionale, l’urgenza di uniformità, la trappola della frammentazione
Il discorso si chiude, idealmente, sul livello nazionale. Oriana rifiuta l’idea che una normativa nazionale sia un ostacolo. Al contrario, la definisce l’opportunità per dare uniformità e tranquillità, cioè per ridurre il rischio Paese. In un contesto in cui ogni territorio produce la propria interpretazione, e ogni cambio politico può riscrivere la cornice, la rigenerazione diventa un campo minato. Oriana insiste sul fatto che il problema non è la mancanza di iniziative, ma il loro frazionamento. Troppe proposte, troppi percorsi paralleli, troppi annunci. E soprattutto tempi incompatibili con l’urgenza. La riforma complessiva dell’urbanistica richiede anni, decreti attuativi, cicli legislativi. «Non abbiamo tutto questo tempo», dice, indicando una soluzione a due velocità.
La prima velocità è una legge nazionale capace di fissare regole certe, veloci, operative. La seconda è una misura “rimediale”, anche d’urgenza, che rimetta in moto la leva centrale della rigenerazione, demolizione e ricostruzione con cambio di destinazione d’uso verso il residenziale, cioè verso ciò che serve, in un Paese che discute di emergenza casa e al tempo stesso lascia enormi vuoti urbani senza soluzione. In questo punto Oriana chiarisce anche un equivoco ricorrente, la rigenerazione non chiede assistenzialismo pubblico agli operatori. «Non vogliamo soldi», afferma, «il vero compenso al maggior costo degli interventi dovrebbe essere certezza e velocità». Il ragionamento è lineare. Le bonifiche, le demolizioni, la complessità del recupero sono costi reali. Se lo Stato vuole che il privato trasformi quei costi in beneficio collettivo, deve offrire non incentivi indistinti, ma una macchina che decide e che non cambia le carte mentre la partita è in corso.
«Il territorio è il petrolio italiano», la rigenerazione come politica di futuro
La frase più potente dell’intervento di Oriana è anche quella più semplice, «il territorio è il petrolio italiano». Non è retorica, è una definizione economica. L’Italia non può competere sulla quantità di nuove aree edificabili senza distruggere il proprio capitale, deve competere sulla capacità di rigenerare ciò che già esiste, trasformando degrado in valore, vuoti in abitare, insicurezza in qualità urbana. Se questa macchina si ferma, avverte Oriana, «abbiamo bloccato il futuro». Qui la rigenerazione torna ad essere ciò che realmente è, una scelta di sviluppo. Non solo case, ma città che funzionano, servizi, accessibilità, sicurezza, sostenibilità, e anche fiducia. Perché il capitale, come le persone, si muove dove percepisce un orizzonte stabile.
La questione, quindi, non è se rigenerare, su questo tutti sono d’accordo. La questione è se l’Italia vuole farlo sul serio, accettando la disciplina delle regole certe, della trasparenza e della velocità, oppure se preferisce continuare a vivere di prudenza difensiva e frammentazione, e pagare poi, nel lungo periodo, il costo più alto, città che invecchiano, aree che restano ferite aperte, opportunità che scivolano altrove.
Il Presidente ASPESI, Federico Filippo Oriana, in sintesi, propone una rigenerazione senza alibi. Una rigenerazione governata, controllabile, ma non paralizzata, una rigenerazione che trasformi il rischio privato in beneficio pubblico senza chiedere al privato di navigare nel buio, e soprattutto una rigenerazione che, prima ancora dei progetti, rimetta al centro il presupposto minimo della crescita urbana, la fiducia nelle regole. Perché la città si cambia davvero solo quando la politica decide di essere prevedibile, e l’amministrazione diventa capace di far funzionare le cose.
