Le compravendite immobiliari si perfezionano al termine di un iter caratterizzato da una fase precontrattuale nella quale le parti manifestano l’interesse alla conclusione di un accordo e, anche se non sono ancora reciprocamente obbligate, devono comportarsi secondo buona fede, quindi fornire tutte le informazioni che le riguardano e comportarsi con lealtà e correttezza.
Alcuni atti preparatori consistono in meri fatti (contatti telefonici, incontri, visite e sopralluoghi…) che non hanno alcuna efficacia vincolante. In questa fase il potenziale acquirente può cambiare idea e recedere anche in assenza di un giustificato motivo; l’importante è che venga rispettato il dovere di buona fede.
Sebbene le trattative non facciano sorgere obbligazioni di natura contrattuale tra le parti, può verificarsi la responsabilità precontrattuale ogni volta che il comportamento di una parte abbia ingenerato nell’altra un affidamento nella conclusione del contratto.
È importante che l’acquirente verifichi le informazioni fornite dal venditore. Tale verifica può essere affidata anche ad un Professionista di fiducia o all’Agente immobiliare.
È opportuno verificare che l’immobile sia libero da trascrizioni pregiudizievoli e che sullo stesso non siano trascritte ipoteche: l’esistenza di ipoteche si evince dal certificato ipotecario, mentre il certificato catastale consente di acquisire certezza circa la consistenza dell’immobile, conoscendone i dati identificativi e reddituali e verificando l’effettivo proprietario.
Infine, è indispensabile esaminare le certificazioni urbanistiche per verificare la conformità alle norme edilizie ed urbanistiche.
Anche il sopralluogo è un momento fondamentale perché permette di verificare l’effettivo stato di fatto dell’immobile e le eventuali difformità rispetto alle risultanze documentali, anche in relazione ai vizi palesi o occulti del bene.
La volontà di chi vuole acquistare viene manifestata attraverso la sottoscrizione di una proposta che deve contenere tutte le condizioni del contratto definitivo da sottoscrivere. Non fa sorgere alcuna obbligazione finché non viene portata a conoscenza del venditore.
La proposta può essere, infatti, revocata finché non viene accettata (a meno che non sia dichiarata irrevocabile).
Nella prassi con la proposta viene consegnata anche una somma di denaro a titolo di deposito cauzionale che successivamente all’accettazione viene accettata a titolo di caparra confirmatoria.
Lo spirare del termine indicato nella proposta senza accettazione del venditore fa decadere la proposta stessa e il mediatore non matura il suo diritto alla provvigione.
L’accettazione del venditore determina la conclusione del contratto: l’accettazione deve essere conforme alla proposta, altrimenti si tratta di una contro-proposta che dovrà essere accettata a sua volta.
La revoca della proposta o dell’accettazione deve giungere a destinazione prima dell’accettazione, altrimenti non ha efficacia.
Si arriva così al contratto preliminare che obbliga le parti, venditore e compratore, a stipulare un contratto definitivo predeterminandone il contenuto.
Deve contenere tutti gli elementi essenziali del contratto che si andrà a sottoscrivere ed avere la forma scritta a pena di nullità. Viene fatto, in genere, per consentire all’acquirente di ottenere il mutuo, effettuare le verifiche tecnico-legali ovvero coordinare i tempi per la vendita del proprio immobile.
