Spesso ci concentriamo solo sull’appartamento, dimenticando che stiamo acquistando anche una quota di un intero organismo: il Condominio.
Il rischio? Ereditare liti, costi straordinari o, peggio, debiti lasciati dal vecchio proprietario.
Ecco perché, prima di firmare, è fondamentale eseguire un vero e proprio “check-up condominiale”.
La richiesta di una dichiarazione liberatoria da parte dell’amministratore di Condominio non è un obbligo per il venditore previsto per la validità dell’atto di vendita, ma è ormai una prassi notarile ed una tutela fondamentale per l’acquirente.
Nonostante non sia un obbligo formale per la validità dell’atto di compravendita, detta dichiarazione è indispensabile per tutelare l’acquirente dal rischio della responsabilità solidale per i debiti condominiali pregressi.
Come abbiamo visto, il venditore ha il dovere di agire secondo buona fede e correttezza e di garantire la piena titolarità e la libertà dell’immobile da pesi (come i debiti condominiali).
Ebbene, rifiutarsi di fornire la dichiarazione può essere interpretato come una violazione della buona fede.
Inoltre ormai quasi tutti i Notai, nell’interesse dell’acquirente, la richiedono come documento essenziale per procedere al rogito, al pari della visura catastale o dell’APE.
Se la dichiarazione non viene prodotta, il Notaio lo segnala e, se le parti procedono comunque, ne farà menzione nell’atto, caricando la responsabilità sull’acquirente in assenza di eventuali diversi accordi tra le parti.
L’insidia dei debiti precedenti: Il nuovo acquirente subentra e risponde in solido con il venditore per le spese condominiali non pagate nell’anno in corso e in quello precedente all’acquisto.
L’amministratore di solito, per facilità, richiede i soldi nei confronti del nuovo proprietario che ha, poi, diritto di rivalsa sul precedente.
Se l’amministratore dichiara che il venditore è in regola con i pagamenti fino alla data del rogito, l’acquirente è sostanzialmente al sicuro. Se invece esistono debiti è fondamentale che l’importo venga trattenuto dal prezzo di acquisto e versato direttamente dall’acquirente al condominio.
In conclusione, sebbene non sia obbligatoria per la validità formale dell’atto, la dichiarazione liberatoria dell’amministratore è essenziale nella pratica perché è l’unico strumento che permette all’acquirente di proteggersi legalmente dall’obbligo di pagare i debiti condominiali lasciati dal venditore.
Con riferimento alle spese per i lavori straordinari che vengono realizzati dopo la compravendita, l’obbligo di pagare spetta a chi era proprietario dell’immobile nel momento in cui l’assemblea condominiale ha assunto la delibera di esecuzione dei lavori.
L’obbligazione di contribuire alle spese condominiali non sorge al momento dell’esecuzione materiale dei lavori, né al momento del pagamento delle singole rate, ma nel momento in cui la spesa viene legalmente approvata dall’organo competente, cioè l’assemblea dei condomini.
Quindi, se l’assemblea delibera l’esecuzione dei lavori straordinari prima della data del rogito notarile, l’obbligo di contribuire ricade interamente sul venditore (vecchio proprietario) che rimane obbligato al pagamento di tutte le rate deliberate, anche se queste scadono o i lavori vengono eseguiti dopo che ha venduto l’immobile.
Se, invece, la delibera di esecuzione dei lavori viene assunta dall’assemblea dopo la data del rogito notarile, l’obbligo ricade interamente sull’acquirente (nuovo proprietario), in quanto a quel momento era lui il condomino.
L’acquisto di un’unità immobiliare in un Condominio non è mai un atto isolato. Se il venditore tace su problemi noti, l’acquirente può trovarsi a pagare il conto per decisioni prese senza il suo consenso.
Consiglio di chiedere immediatamente, idealmente già prima della sottoscrizione del contratto preliminare, il regolamento di Condominio per verificate l’esistenza di eventuali clausole limitative che incidano sul diritto di proprietà ed i verbali delle Assemblee per avere un quadro preciso dei lavori straordinari deliberati, delle liti in corso e della salute finanziaria del Condominio.
