Basta osservare i modelli dei principali Paesi europei per comprendere la complessità dello scenario:
Germania e Austria (Modello Germanico): Il registro immobiliare di tribunale ha valore costitutivo e pubblico (öffentlicher Glaube); l'ispezione spetta direttamente al notaio (Notar), rendendo superflua una figura d'ispezione indipendente.
Regno Unito (Modello Anglosassone): Presso l'HM Land Registry, le verifiche dei vincoli rientrano nel Conveyancing, un processo standardizzato gestito da solicitors e licensed conveyancers.
Francia (Modello Latino): La ricerca della continuità dei titoli (origine de propriété) si svolge all'interno dello studio notarile tramite il Clerc Formaliste o società B2B dedicate.
L’Italia rappresenta un'eccezione netta. Nel nostro ordinamento esiste una storica e marcata separazione tra il Catasto (avente natura descrittiva e fiscale) e la Conservatoria dei Registri Immobiliari (a base personale e con efficacia meramente dichiarativa, che di per sé non garantisce la validità sostanziale del titolo).
Gli operatori esteri che approcciano gli NPL italiani applicando la logica dei registri costitutivi rischiano di incorrere in gravi errori metodologici, affidandosi a semplici visure sintetiche online o ad algoritmi di estrazione automatica dei dati.
Il pericolo principale risiede nella convinzione che la tecnologia possa sostituire l'analisi critica del documento. Un'illusione che espone gli acquirenti di portafogli deteriorati a insidie legali impreviste, a partire dai requisiti stringenti imposti dal codice di procedura civile (come la continuità delle trascrizioni ventennale ex art. 567 c.p.c. necessaria per la procedibilità dell'esecuzione).
Sulla necessità di un approccio rigoroso e umano all'indagine ipocatastale si è espresso Mario Bulgheroni, Presidente dell'Associazione Professionale Esperti Visuristi Italiani (AVI): "I software e le banche dati sono ottimi per velocizzare il reperimento delle informazioni, ma non sono in grado di interpretare la complessità giuridica di una sequenza ipotecaria. Una sfumatura trascurata in fase di ispezione può compromettere la commerciabilità dell'immobile in asta o generare contenziosi bloccanti. Il ruolo dell’esperto visurista non è semplicemente raccogliere dati, ma contestualizzarli con un'analisi critica che l'algoritmo non può offrire."
La differenza pratica emerge chiaramente quando si passa dalla superficie alla profondità dell'archivio. Mentre le visure informatiche standard offrono un quadro generale e preliminare, la gestione di un credito deteriorato impone l'esame analitico dei periodi cartacei non informatizzati, custoditi negli archivi fisici di Conservatorie e Catasti. Un'attività che richiede competenze specialistiche di ricostruzione storica e giuridica. Alla luce di ciò le banche, i fondi d'investimento e i servicer impegnati nella gestione di NPL e UTP sugli immobili italiani devono considerare che la reale recuperabilità del credito e la successiva commerciabilità del bene in sede di asta giudiziale non dipendono da un algoritmo, ma dalla sensibilità critica dell'esperto visurista, figura chiave per trasformare la complessità ipocatastale italiana in certezza giuridica.