Il mercato immobiliare italiano continua a mostrare una domanda di acquisto resistente all’incertezza. Le famiglie cercano casa, i giovani confermano l’interesse per la proprietà e gli acquirenti stranieri contribuiscono al movimento degli scambi. Ma dietro questa tenuta si stanno delineando differenze sempre più evidenti: tra grandi città e provincia, tra immobili pronti da abitare e abitazioni da ristrutturare, tra canoni richiesti e capacità di spesa degli inquilini.
È la fotografia restituita da Fabiana Megliola, responsabile dell’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa, durante l’intervista nella puntata del 4 novembre 2026 di Bricks & Music, condotta da Paolo Leccese ed Emiliano Cioffarelli su Casa Radio. Un confronto che ha attraversato compravendite, prezzi delle case, tempi di vendita e locazioni, fino alle prospettive per il 2027.
La lettura proposta da Megliola è quella di un mercato ancora attivo, nel quale la disponibilità economica delle famiglie e la qualità dell’offerta stanno però diventando fattori sempre più selettivi. Per capire dove si dirige l’immobiliare, dunque, il numero delle transazioni resta essenziale, ma va letto insieme alle condizioni concrete alle quali una casa riesce a trovare un compratore o un inquilino.
Compravendite immobiliari, la previsione è di circa 770mila scambi
Secondo i dati richiamati da Megliola durante l’intervista, il 2025 si è chiuso con quasi 767mila compravendite residenziali, mentre la prima parte del 2026 ha registrato un incremento degli scambi intorno al 2%.
L’aspetto significativo, nella sua analisi, riguarda la diffusione territoriale di questa crescita: il movimento interessa sia le grandi città sia i comuni non capoluogo. La domanda, quindi, continua a esprimersi su mercati differenti, anche se con caratteristiche e disponibilità di spesa diverse.
Alla domanda sulla possibilità di raggiungere quota 800mila transazioni entro dicembre, Megliola indica una previsione più prudente: circa 770mila compravendite a fine 2026, sostanzialmente in linea con il volume dell’anno precedente.
La distinzione tra andamento osservato e previsione è importante. La crescita registrata nella prima parte dell’anno descrive una fase del mercato; la stima annuale tiene conto delle attese sui mesi successivi. Il quadro delineato dall’Ufficio Studi resta positivo per consistenza degli scambi, senza suggerire un’accelerazione indiscriminata.
A pesare sulle prospettive sarà anche il credito. Megliola richiama il possibile effetto dell’aumento dei tassi d’interesse nei primi mesi del 2027: una variabile da seguire perché può modificare la sostenibilità della rata e, di conseguenza, la possibilità di trasformare il desiderio di acquisto in una compravendita effettiva.
Verona dinamica, Firenze risente dell’incertezza sugli affitti brevi
Nel confronto tra le metropoli, Megliola segnala Verona, con una crescita delle compravendite intorno al 6% nella prima parte del 2026. Indicazioni favorevoli arrivano anche da Genova e Torino, citate nel corso del collegamento tra i mercati che mostrano un andamento positivo.
Firenze presenta invece una lieve contrazione. Nella lettura della responsabile dell’Ufficio Studi Tecnocasa, su questo risultato potrebbe incidere anche il percorso di regolamentazione degli affitti brevi, in una città dove una parte degli acquisti era orientata proprio alla locazione turistica.
Si tratta di un’interpretazione del fenomeno, che non esaurisce le ragioni dell’andamento locale. Offre però uno spunto rilevante: quando cambiano le condizioni attese di utilizzo di un immobile, può cambiare anche la disponibilità a comprarlo.
Il rapporto tra compravendite e locazioni emerge così come uno dei fili conduttori dell’intervista. L’acquisto per investimento dipende dalle prospettive del canone, dalla gestione richiesta e dalle condizioni del mercato nel quale l’abitazione verrà proposta. Elementi che possono variare sensibilmente anche all’interno della stessa città.
Prezzi delle case in crescita, ma Milano segna meno 0,5%
Sul fronte dei valori, Megliola riferisce un aumento dei prezzi nelle grandi città pari al 1,9% nel periodo esaminato. La crescita media convive però con un segnale di discontinuità: Milano registra una lieve flessione dello 0,5%.
Il dato milanese merita attenzione proprio perché riguarda un mercato caratterizzato da prezzi elevati e da una forte pressione sulla capacità di spesa. Una correzione contenuta non basta a descrivere un’inversione generale, ma suggerisce la necessità di leggere con maggiore precisione il rapporto tra richieste dei venditori e possibilità degli acquirenti.
A sostenere i prezzi, spiega Megliola, resta anche una disponibilità di immobili che non sempre corrisponde a ciò che le famiglie cercano. Il problema dell’offerta riguarda infatti quantità e caratteristiche delle abitazioni.
La domanda si orienta soprattutto verso case in buono stato, che non richiedano interventi rilevanti. È in questo segmento che l’intervista individua una pressione più favorevole ai valori, mentre gli immobili da ristrutturare incontrano valutazioni più caute da parte dei potenziali compratori.
Perché gli acquirenti preferiscono le case già ristrutturate
Comprare un’abitazione da sistemare significa affrontare un investimento composto da più voci. Al prezzo di acquisto si aggiungono lavori, tempi di esecuzione e possibilità di imprevisti: aspetti che, secondo quanto riferisce Megliola, suscitano preoccupazione nelle famiglie.
La difficoltà di prevedere con precisione costi e durata degli interventi può spostare la scelta verso una casa già utilizzabile, anche quando il prezzo iniziale è più alto. Per l’acquirente diventa decisiva la possibilità di conoscere con sufficiente chiarezza l’impegno economico complessivo.
Questa preferenza contribuisce a distinguere il comportamento dei diversi segmenti del mercato. Due abitazioni nella stessa zona possono suscitare un interesse differente se una è pronta per essere abitata e l’altra richiede una ristrutturazione impegnativa.
Il punto, per chi vende, è concreto: lo stato dell’immobile incide sulla competitività dell’offerta e sul margine della trattativa. Per chi compra, invece, confrontare soltanto il prezzo richiesto può essere insufficiente. Occorre valutare anche quanto servirà per rendere l’abitazione adatta alle proprie esigenze.
Tempi di vendita: 108 giorni nelle grandi città
Un altro indicatore della dinamica immobiliare è il tempo necessario per concludere la vendita. Nelle grandi città, riferisce Megliola, la media passa dai 107 giorni dell’anno precedente a 108 giorni: una variazione minima, che descrive una sostanziale stabilità.
Il dato complessivo nasconde tuttavia movimenti differenti. Bologna e Milano restano le città dove si vende più rapidamente, ma entrambe registrano un allungamento dei tempi rispetto all’anno precedente: poco più di una settimana a Milano e quasi due settimane a Bologna, secondo quanto illustrato nell’intervista.
Nei comuni dell’hinterland e negli altri capoluoghi di provincia, invece, le tempistiche si riducono di circa una settimana.
È un elemento che arricchisce la lettura del mercato: alcune piazze tradizionalmente veloci mostrano un rallentamento, mentre realtà più piccole diventano relativamente più dinamiche. I tempi di vendita aiutano così a comprendere aspetti che la sola variazione dei prezzi non riesce a raccontare, come la facilità con cui domanda e offerta trovano un punto d’incontro.
Sconto sul prezzo richiesto, la trattativa resta intorno al 7,5%
Anche in un mercato sostenuto, il prezzo proposto dal venditore continua a essere oggetto di negoziazione. Megliola colloca lo sconto medio intorno al 7,5%, su livelli sostanzialmente vicini a quelli osservati un anno prima.
La media, però, richiede una lettura attenta. La riduzione tende a essere maggiore per gli immobili da ristrutturare e più contenuta per quelli nuovi. Le condizioni dell’abitazione restano quindi centrali anche nella distanza tra richiesta iniziale e prezzo concordato.
Per un proprietario, questo significa che la valutazione deve confrontarsi con il mercato effettivo dell’immobile. Per un acquirente, il dato medio rappresenta un riferimento generale, senza costituire uno sconto automaticamente applicabile a qualsiasi annuncio.
La trattativa riflette infatti un insieme di elementi: caratteristiche della casa, qualità, posizione e rapporto con le alternative disponibili. Il risultato dipende dalla specifica compravendita, più che dall’applicazione di una percentuale standard.
Budget fino a 250mila euro e trilocali al centro della domanda
La disponibilità di spesa si concentra prevalentemente nella fascia fino a 250mila euro, secondo l’analisi illustrata da Megliola. Nei mercati più costosi, come Milano e Roma, assume maggiore rilievo la fascia compresa tra 250mila e 350mila euro.
Queste soglie aiutano a comprendere il vincolo entro il quale si muove una parte importante della domanda. Quando i valori di una zona superano il budget disponibile, l’acquirente deve rivedere almeno una componente della ricerca: superficie, quartiere, condizioni dell’abitazione o distanza dal centro.
Quanto alle tipologie, il trilocale risulta sia il taglio più presente nell’offerta sia quello maggiormente ricercato. Milano rappresenta un’eccezione: qui prevale il bilocale nella domanda e nel compravenduto.
Megliola collega questa specificità ai prezzi e alla struttura demografica della città, dove è rilevante la presenza di nuclei composti da una sola persona. Le dimensioni cercate rispondono dunque sia alle esigenze abitative sia alla necessità di contenere il costo complessivo dell’acquisto.
Affitti, canoni meno sostenibili e primi segnali di assestamento
Il mercato delle locazioni continua a registrare, nella lettura proposta durante l’intervista, un aumento medio dei canoni a livello nazionale. La crescita risulta però più contenuta rispetto ai semestri precedenti, mentre Bari, Bologna e Milanopresentano variazioni negative nel periodo considerato.
Per Milano, Megliola riferisce che segnali di riduzione erano già emersi nei due semestri precedenti. Alla base dell’assestamento individua anzitutto un problema di sostenibilità: canoni molto elevati incontrano il limite dei redditi di studenti, lavoratori fuori sede e famiglie.
Quando il costo diventa eccessivo, la ricerca si sposta verso zone periferiche o comuni dell’hinterland. Questo adattamento della domanda può incidere sulla capacità di assorbire le abitazioni offerte ai prezzi richiesti.
Anche nelle locazioni, inoltre, conta la qualità. Un immobile curato, ben arredato e coerente con il canone può essere maggiormente apprezzato; quando prezzo e condizioni non corrispondono alle aspettative, cresce invece lo spazio per negoziare.
Dagli affitti brevi agli studenti: come cambia l’offerta
Tra i fenomeni descritti da Megliola figura il ritorno di una parte degli immobili dalla locazione turistica al segmento residenziale. Una tendenza che l’Ufficio Studi aveva già intercettato e che viene collegata sia alla regolamentazione del settore sia all’impegno concreto richiesto dalla gestione degli affitti brevi.
Alcuni proprietari, racconta, hanno rivalutato la scelta dopo essersi confrontati con un’attività più impegnativa di quanto previsto. Nel ritorno al residenziale emerge una preferenza per gli studenti universitari.
Su questo segmento interviene però un ulteriore cambiamento: l’aumento dei posti negli studentati. Megliola richiama il caso di alcune aree universitarie milanesi, tra cui la zona Bocconi, dove segnala una maggiore disponibilità di appartamenti in locazione mentre una parte degli studenti si orienta verso le residenze dedicate.
È una dinamica da osservare nel 2027. La domanda di affitto resta elevata, ma l’offerta può trasformarsi e introdurre nuove alternative, con effetti che dipendono dalla singola zona e dalle caratteristiche degli alloggi.
Giovani e acquirenti stranieri sostengono il desiderio di casa
Nella parte conclusiva dell’intervista, Megliola mette in discussione una rappresentazione frequente: quella dei giovani necessariamente orientati all’affitto. «In realtà se possono comprano», afferma, richiamando un interesse per la proprietà che resta presente anche nelle fasce più giovani.
La distinzione decisiva è tra preferenza e possibilità. Il desiderio di comprare deve confrontarsi con reddito, risparmi disponibili e accesso al credito. Secondo Megliola, gli strumenti che facilitano quest’ultimo passaggio contribuiscono a sostenere la domanda.
Un ulteriore apporto arriva dagli acquirenti stranieri. Nel collegamento viene segnalata, in particolare, una crescente presenza dall’Europa orientale, con riferimenti a Polonia e Repubblica Ceca.
Dalla conversazione su Casa Radio emerge dunque un mercato immobiliare ancora sostenuto dall’interesse per la casa, ma sempre più attento al rapporto tra costo e qualità. La previsione di circa 770mila compravendite descrive la consistenza degli scambi attesi; le differenze nei prezzi, nei tempi e nei canoni mostrano dove si stanno formando nuovi equilibri. Per il 2027, il passaggio da osservare sarà soprattutto questo: quanta parte della domanda riuscirà a incontrare abitazioni adeguate, a condizioni economicamente sostenibili.