Roma e Milano, due mercati diversi accomunati dalla carenza di nuove abitazioni
Il mercato immobiliare italiano si trova davanti a un paradosso sempre più evidente: nelle grandi città la domanda di abitazioni continua a esercitare una forte pressione sull'offerta, mentre la produzione di nuovi alloggi non riesce a rispondere alle necessità di famiglie, lavoratori e investitori. Il risultato è una crescente difficoltà di accesso alla casa, accompagnata da tensioni sui prezzi e da una progressiva riduzione delle opportunità di sviluppo immobiliare.
È questo il quadro delineato da Federico Filippo Oriana nel corso dell'intervista rilasciata a Paolo Leccese durante la puntata del 10 novembre 2026 di Bricks and Music, il programma di approfondimento economico e immobiliare di Casa Radio. Al centro del confronto, i risultati del Focus Roma organizzato da ASPESI e le anticipazioni sul Focus Milano, previsto per il prossimo 1° dicembre, oltre alle prospettive della rigenerazione urbana, alla manovra economica e alle richieste degli sviluppatori immobiliari al Governo.
Secondo Oriana, Roma e Milano, pur caratterizzate storicamente da dinamiche differenti, stanno attraversando una fase accomunata da due problemi strutturali: l'emergenza abitativa e l'incapacità di produrre un numero sufficiente di nuove abitazioni.
Il presidente ASPESI individua nella scarsità di prodotto residenziale nuovo uno dei principali fattori di squilibrio dei mercati metropolitani.
La questione, sottolinea, non riguarda esclusivamente la compravendita, ma anche il mercato delle locazioni, dove l'insufficienza dell'offerta contribuisce ad accentuare le difficoltà di accesso all'abitare. Quando la nuova produzione non riesce a soddisfare la domanda, quest'ultima si concentra inevitabilmente sugli immobili già esistenti, esercitando una pressione crescente sui valori di mercato. Un fenomeno che interessa tanto i quartieri centrali e consolidati quanto le aree residenziali maggiormente richieste, nelle quali la possibilità di realizzare nuove costruzioni è necessariamente limitata.
Per Oriana, dunque, la crisi abitativa non può essere affrontata soltanto attraverso strumenti fiscali o interventi sulla domanda: occorre creare le condizioni per aumentare concretamente la disponibilità di abitazioni.
"Roma ha potenzialità nettamente superiori a Milano"
Uno dei passaggi più significativi dell'intervista riguarda il confronto tra le due principali metropoli italiane. Alla domanda su quale città presenti oggi le migliori prospettive di sviluppo immobiliare, il presidente ASPESI non ha dubbi.
"Roma, nettamente Roma ha in questo momento potenzialità superiori a quelle di Milano»" Una valutazione che Oriana motiva innanzitutto attraverso la diversa disponibilità territoriale. Roma dispone di una superficie comunale notevolmente superiore a quella di Milano, elemento che, secondo il presidente dell'associazione, determina maggiori possibilità di trasformazione e valorizzazione urbana.Ma la differenza non è soltanto geografica.
Negli ultimi quindici anni Milano ha rappresentato il principale laboratorio italiano della rigenerazione urbana, attirando capitali e sviluppando numerose operazioni di trasformazione immobiliare. Roma, al contrario, ha realizzato meno interventi di questa natura, accumulando un potenziale di riqualificazione ancora largamente inesplorato.Per Oriana, questa circostanza rende oggi la Capitale particolarmente interessante per gli investitori.
La maggiore disponibilità di aree da recuperare, il ruolo internazionale della città e la presenza di un patrimonio immobiliare suscettibile di trasformazione rappresentano elementi che potrebbero favorire una nuova stagione di sviluppo. Tuttavia, il presidente ASPESI invita a non confondere il potenziale teorico con la possibilità concreta di realizzare gli interventi. Anche Roma, infatti, risente delle criticità normative che stanno condizionando il settore della rigenerazione urbana.
La conseguenza è che numerose operazioni, soprattutto quelle di maggiore dimensione, incontrano difficoltà autorizzative e interpretative analoghe a quelle emerse nel mercato milanese.
Rigenerazione urbana, il blocco non riguarda soltanto Milano
L'intervista affronta direttamente le conseguenze dell'incertezza normativa sulle operazioni di demolizione e ricostruzione, considerate da ASPESI uno degli strumenti fondamentali per la trasformazione del patrimonio edilizio esistente.
Secondo Oriana, il dibattito pubblico ha spesso concentrato l'attenzione sulle vicende giudiziarie e amministrative di Milano, trascurando il carattere nazionale delle questioni urbanistiche sottostanti. Le difficoltà interpretative che hanno interessato il capoluogo lombardo, sostiene, riguardano infatti norme applicabili anche in altre città italiane.
Per questo il presidente ASPESI ritiene riduttiva la definizione di Salva Milano attribuita al provvedimento legislativo discusso in Parlamento per affrontare alcune delle criticità emerse. A suo giudizio, sarebbe stato più corretto considerarlo un intervento di portata nazionale, capace di incidere sulle attività di rigenerazione urbana di tutte le principali aree metropolitane. Oriana segnala inoltre che, tra le imprese associate ad ASPESI, vi sarebbero anche due casi di cantieri bloccati a Roma. Una situazione che, secondo quanto riferito nell'intervista, non avrebbe ancora coinvolto famiglie acquirenti, ma che evidenzierebbe comunque l'esistenza di difficoltà operative anche nella Capitale.
Il problema assume una dimensione economica e sociale rilevante. Quando un intervento immobiliare viene sospeso o rinviato, infatti, non si interrompe soltanto un investimento privato. Si ritarda anche la possibilità di recuperare aree degradate, realizzare nuove abitazioni, migliorare la qualità urbana e attivare occupazione nella filiera delle costruzioni.
La manovra economica: giudizio positivo, ma manca la riforma decisiva
Sul fronte della legge di bilancio, Oriana esprime una valutazione complessivamente favorevole rispetto all'impostazione delle misure fiscali che interessano la proprietà immobiliare. Il presidente ASPESI considera positivamente gli interventi relativi alle locazioni, ritenendoli un segnale di cambiamento rispetto a una politica fiscale che, a suo giudizio, ha spesso penalizzato il patrimonio immobiliare.
La valutazione deriva anche dalla particolare posizione di ASPESI all'interno del sistema Confedilizia. L'associazione rappresenta infatti la componente imprenditoriale impegnata nella produzione e nello sviluppo immobiliare, con interessi direttamente collegati a quelli dei proprietari che acquistano e successivamente utilizzano o concedono in locazione gli immobili.
Per Oriana, una fiscalità più favorevole alla proprietà può produrre effetti positivi anche sul settore dello sviluppo immobiliare. Il giudizio cambia, però, quando l'attenzione si sposta sulla rigenerazione urbana. Il presidente ASPESI denuncia l'assenza di interventi sufficientemente incisivi per rendere economicamente e amministrativamente sostenibili le operazioni di recupero delle aree dismesse.
Il problema riguarda soprattutto il differenziale di costo tra la costruzione su terreni liberi e la trasformazione del patrimonio esistente. La rigenerazione urbana richiede spesso demolizioni, bonifiche ambientali e interventi infrastrutturali che comportano oneri aggiuntivi. In molti casi, inoltre, le aree da recuperare si trovano in zone semicentrali o periferiche, dove i valori immobiliari risultano inferiori rispetto ai quartieri più prestigiosi.
Questa combinazione di maggiori costi e ricavi potenzialmente più contenuti rende numerosi progetti difficili da sostenere senza un quadro normativo e finanziario adeguato. La posizione espressa da Oriana è quindi articolata: apprezzamento per alcune scelte fiscali della manovra, ma forte insoddisfazione per l'assenza di una strategia strutturale sulla rigenerazione urbana.
Una legge urbanistica del 1942 per affrontare le città del 2026
Il nodo più rilevante, secondo Oriana, è rappresentato dall'obsolescenza del quadro legislativo. L'Italia continua infatti a fare riferimento alla legge urbanistica nazionale del 1942, successivamente modificata e integrata da numerosi interventi normativi. Un sistema che, nella valutazione del presidente ASPESI, ha prodotto sovrapposizioni e incertezze interpretative incompatibili con le esigenze di un mercato immobiliare moderno.
Il problema non consiste soltanto nell'età della normativa, ma soprattutto nella difficoltà di coordinare disposizioni successive, procedure amministrative e interpretazioni giurisprudenziali. Oriana richiama in particolare il rapporto tra la disciplina urbanistica originaria e le successive norme di semplificazione edilizia, sostenendo che le incertezze applicative abbiano contribuito a rallentare o bloccare numerose iniziative.
Un riferimento specifico riguarda il decreto-legge 76 del 2020, che aveva introdotto disposizioni di semplificazione anche in materia edilizia.
Secondo il presidente ASPESI, sarebbe necessario chiarire definitivamente il rapporto tra le diverse norme, superando le ambiguità che oggi condizionano gli operatori. La questione assume particolare rilevanza nelle operazioni di demolizione e ricostruzione, dove la qualificazione urbanistica degli interventi può determinare percorsi autorizzativi profondamente differenti. Non si tratta, tuttavia, di un confronto esclusivamente tecnico.
Le conseguenze dell'incertezza normativa si riflettono direttamente sui tempi di realizzazione delle abitazioni e, quindi, sulla capacità del mercato di rispondere alla domanda.
"Per realizzare una casa servono sette, otto anni. A volte dieci"
Uno dei dati più significativi richiamati durante l'intervista riguarda i tempi necessari per trasformare un'opportunità immobiliare in abitazioni effettivamente disponibili. Secondo la valutazione di Oriana, in Italia possono trascorrere sette o otto anni tra l'avvio di un'operazione e la consegna degli alloggi. In presenza di complicazioni, il periodo può arrivare anche a dieci anni.
Si tratta di una stima espressa dal presidente ASPESI sulla base dell'esperienza degli operatori, non di una rilevazione statistica generale. Il dato evidenzia comunque una questione fondamentale: la distanza tra i tempi della programmazione immobiliare e quelli con cui cambiano le esigenze delle città.
In un periodo di otto o dieci anni possono modificarsi profondamente le condizioni economiche, la composizione delle famiglie, la domanda abitativa e le caratteristiche del mercato del lavoro. Un progetto concepito per rispondere a una determinata esigenza rischia quindi di arrivare sul mercato quando quella stessa esigenza si è già trasformata. Per gli sviluppatori immobiliari questo significa maggiori rischi finanziari, costi più elevati e una crescente difficoltà nella pianificazione degli investimenti.
Per le famiglie, invece, significa attendere più a lungo la disponibilità di nuove abitazioni. È proprio su questo punto che Oriana concentra una delle richieste principali al Governo: rendere le procedure autorizzative più rapide, prevedibili e coerenti.
La richiesta di ASPESI al Governo: prima le regole, poi gli incentivi
Nel corso dell'intervista, Paolo Leccese ha chiesto al presidente ASPESI quali fossero le priorità immediate degli sviluppatori immobiliari italiani. La risposta di Oriana individua un ordine preciso degli interventi.
Al primo posto non vengono collocati gli stanziamenti pubblici, ma la certezza normativa e la riduzione dei tempi amministrativi. Secondo il presidente, gli operatori chiedono soprattutto regole moderne, procedure comprensibili e condizioni competitive rispetto agli altri mercati internazionali. Le risorse economiche pubbliche rimangono importanti, soprattutto per gli interventi caratterizzati da costi straordinari di bonifica o da particolari esigenze di interesse collettivo.
Tuttavia, sostiene Oriana, gli incentivi non possono compensare un sistema autorizzativo che non consente di realizzare concretamente le operazioni. La sua posizione distingue quindi due livelli di intervento.
- Il primo riguarda il funzionamento delle regole: certezza del diritto, semplificazione e rapidità delle decisioni.
- Il secondo riguarda gli strumenti economici: agevolazioni, contributi e possibili forme di sostegno agli investimenti.
Per ASPESI, senza il primo livello anche il secondo rischia di perdere efficacia. Il presidente richiama inoltre il disegno di legge sulla rigenerazione urbana, collegato all'iniziativa parlamentare del senatore Maurizio Gasparri, lamentando il protrarsi dell'iter legislativo.
Nell'intervista esprime il timore che anche questa proposta possa non arrivare all'approvazione definitiva, come già accaduto con precedenti iniziative legislative. Una preoccupazione politica che Oriana accompagna con una critica al Governo e al Parlamento, ritenuti responsabili di non aver ancora affrontato in modo risolutivo una questione considerata essenziale per lo sviluppo del Paese.
Il ruolo degli investimenti privati nella trasformazione delle città
L'ultima parte dell'intervista affronta il rapporto tra intervento pubblico e iniziativa privata. Secondo Oriana, la rigenerazione urbana richiede necessariamente una collaborazione tra le due componenti.
Il settore pubblico svolge un ruolo fondamentale nella realizzazione delle infrastrutture, nella pianificazione territoriale e nella definizione delle condizioni generali di sviluppo. Linee metropolitane, stazioni, collegamenti e servizi pubblici rappresentano investimenti capaci di migliorare l'accessibilità dei territori e creare le condizioni per ulteriori trasformazioni.
Allo stesso tempo, però, la realizzazione delle operazioni immobiliari richiede capitali, capacità organizzative e competenze imprenditoriali che possono essere messe a disposizione dagli operatori privati. Per Oriana, il problema non consiste quindi nello scegliere tra pubblico e privato, ma nel costruire un sistema capace di valorizzare le rispettive funzioni.
Un quadro normativo incerto rischia di penalizzare entrambi. Da una parte rallenta gli investimenti, dall'altra ritarda la riqualificazione di aree che potrebbero essere restituite alla città attraverso nuove abitazioni, servizi e spazi urbani.
La disponibilità di risorse private, tuttavia, non elimina la necessità di una pianificazione pubblica efficace, capace di definire obiettivi, standard urbanistici e benefici collettivi delle trasformazioni.
Roma e Milano, la sfida del futuro passa dalla produzione di nuove abitazioni
Dall'intervista emerge una visione precisa del mercato immobiliare italiano.
Roma dispone, secondo ASPESI, di maggiori potenzialità territoriali e di un patrimonio di aree da trasformare che potrebbe attrarre nuovi investimenti. Milano conserva il ruolo di città che negli ultimi anni ha maggiormente sperimentato processi di rigenerazione urbana, ma deve affrontare le conseguenze delle incertezze normative emerse nel settore.
Entrambe, tuttavia, condividono una difficoltà strutturale: la produzione di nuove abitazioni non riesce a tenere il passo con le esigenze del mercato. È su questa questione che Oriana invita a concentrare l'attenzione.
La disponibilità di nuovi alloggi, sia destinati alla vendita sia alla locazione, rappresenta per il presidente ASPESI una condizione necessaria per affrontare le tensioni abitative. La soluzione, nella sua prospettiva, passa attraverso una riforma delle regole urbanistiche, una maggiore rapidità autorizzativa e condizioni capaci di rendere sostenibili gli investimenti di rigenerazione.
Rimane naturalmente aperto il confronto sulle modalità con cui conciliare queste esigenze con la tutela del territorio, la qualità urbana, gli standard ambientali e l'accessibilità economica delle nuove abitazioni. Ma il messaggio conclusivo del presidente ASPESI è netto: prima ancora di chiedere nuovi incentivi economici, gli sviluppatori immobiliari chiedono un sistema normativo che consenta di realizzare gli interventi in tempi ragionevoli.
Un tema che riguarda direttamente il futuro di Roma e Milano, ma che coinvolge l'intero Paese, chiamato a confrontarsi con una domanda abitativa in evoluzione e con la necessità di trasformare il patrimonio edilizio esistente. La sfida, in definitiva, non è soltanto costruire di più, ma riuscire a produrre abitazioni adeguate dove servono, nei tempi necessari e attraverso processi capaci di garantire certezza agli investitori e benefici concreti alle comunità.