Il crowdfunding immobiliare italiano supera per la prima volta la soglia del miliardo di euro di capitale complessivamente raccolto. Alla fine del 2025 il totale cumulato raggiunge 1,03 miliardi di euro, in crescita del 21,3% rispetto al 2024. Il traguardo si accompagna a un cambiamento del mercato: la raccolta nell’anno si attesta a 181,6 milioni di euro, contro i 300 milioni del 2024, mentre le campagne finanziate aumentano da 230 a 452. Il comparto continua quindi ad ampliare il proprio percorso storico, ma attraversa una fase di rallentamento dei nuovi volumi e di selezione degli operatori.
È il quadro che emerge dal Real Estate Crowdfunding Report 2025, seconda edizione dell’osservatorio promosso da Luiss Business School con il supporto di Walliance. La ricerca analizza le dimensioni del mercato internazionale, le caratteristiche delle piattaforme, i progetti finanziati e la sostenibilità dei modelli di business. Accanto ai risultati del 2025, il rapporto comprende rilevazioni sulle piattaforme e sui progetti effettuate nel 2026 e delinea tre scenari di crescita per l’anno in corso, mantenendo distinti consuntivi, aggiornamenti e proiezioni.
La fotografia italiana restituisce due dinamiche da leggere insieme. Da un lato, il miliardo superato misura il capitale raccolto nel tempo; dall’altro, i 181,6 milioni descrivono il flusso di nuovi finanziamenti del solo 2025. L’aumento del cumulato non equivale quindi a un’accelerazione della raccolta annuale. La crescita delle campagne, quasi raddoppiate, segnala inoltre che un maggior numero di operazioni può convivere con una minore quantità complessiva di risorse mobilitate. Nel campione italiano sono considerate 20 piattaforme; le campagne chiuse e finanziate dall’avvio del mercato nazionale risultano complessivamente 2.427.
Nell’introduzione al rapporto, Matteo Caroli, Associate dean per la sostenibilità e l’impatto di Luiss Business School, richiama il passaggio «da una fase di crescita esplosiva a una di consolidamento e selezione degli operatori». Un’evoluzione che porta al centro dell’analisi la qualità del rischio assunto dagli investitori e la redditività effettivamente realizzata. L’osservatorio amplia il confronto tra Italia e mercati internazionali e approfondisce il rapporto tra crescita dei ricavi delle piattaforme, costi organizzativi e capacità di raggiungere un equilibrio economico stabile.
A livello mondiale, il capitale cumulato raccolto dal real estate crowdfunding raggiunge 58,8 miliardi di euro, con un incremento di 4,5 miliardi, pari all’8,3%, sul 2024. Gli Stati Uniti restano il primo mercato per dimensione, con 30,5 miliardi e una crescita del 3,7%. L’Europa, includendo i Paesi esterni all’Unione europea, si attesta a 22,4 miliardi e avanza dell’11,4%; il solo perimetro UE vale 17,3 miliardi. Il resto del mondo totalizza 5,9 miliardi, dei quali 4,9 miliardi riferiti all’area Asia-Pacifico. Il quadro conferma un’espansione internazionale ancora positiva, ma con velocità differenti tra le aree geografiche.
Anche la struttura dell’offerta mostra segnali di consolidamento. Il campione mondiale comprende 153 piattaforme, rispetto alle 164 della precedente edizione, con due ingressi e tredici esclusioni. In Europa le prime 25 piattaforme rappresentano il 73% del capitale cumulato, contro il 71% del 2024; la quota delle prime cinque scende invece dal 30% al 29%. Negli Stati Uniti le prime cinque concentrano oltre il 69% del capitale. La ricerca evidenzia così un mercato europeo nel quale la crescita coinvolge anche operatori di dimensione intermedia, mentre quello statunitense mantiene una concentrazione più elevata al vertice.
Per il mondo della casa, uno dei risultati più significativi riguarda la destinazione delle iniziative finanziate. Il residenziale rappresenta l’89,1% dei progetti italiani analizzati, seguito dal commerciale con il 3,7%, dalle destinazioni miste con il 2,3% e dalle altre destinazioni con il 4,9%. Sul piano degli interventi, il 76,9% riguarda ristrutturazioni, il 18,5% nuove costruzioni e il 4,6% altre tipologie. Queste percentuali si riferiscono a un campione di 1.392 progetti delle 15 principali piattaforme italiane, rilevati fino a giugno 2026: non coincidono quindi con le sole 452 campagne finanziate nel 2025.
La prevalenza delle ristrutturazioni documenta il peso del patrimonio esistente nell’attività osservata. Il crowdfunding intercetta soprattutto iniziative legate all’abitare e al recupero degli immobili, affiancando il finanziamento di nuove costruzioni. La distribuzione territoriale resta tuttavia sbilanciata: il Nord concentra il 68,7% dei progetti, il Centro il 22,3%, il Sud e le Isole il 7,2%. Le iniziative internazionali rappresentano l’1,8%. L’apertura verso altri mercati è indicata dal rapporto come una possibilità di sviluppo ancora limitatamente esplorata dagli operatori italiani, nel contesto di una concorrenza sempre più transfrontaliera.
L’analisi distingue inoltre tra prestiti e partecipazioni al capitale. Il lending, nel quale l’investitore finanzia un progetto attraverso un rapporto di credito, rappresenta l’88,6% delle iniziative del campione italiano. L’equity, basato sulla partecipazione al capitale di rischio, si ferma all’11,4% dei progetti, ma pesa per il 45,9% delle risorse raccolte, contro il 54,1% del lending. Le percentuali sul capitale riguardano le operazioni per le quali è stato possibile reperire e classificare l’importo. La differenza evidenzia il maggiore taglio delle iniziative in equity, mentre i prestiti finanziano operazioni più numerose e mediamente più contenute.
La distanza tra rendimento prospettato e risultato effettivo è uno dei temi centrali del rapporto. Le durate e i rendimenti comunicati dalle piattaforme italiane variano sensibilmente; i rendimenti lordi annui indicati sono generalmente superiori al 10%, ma il confronto richiede attenzione alla tipologia delle operazioni, ai ritardi e agli inadempimenti. Nell’equity il risultato dipende dall’esito del progetto; nel lending un piano di rimborso definito non elimina il rischio di mancato pagamento. La ricerca richiama quindi la necessità di leggere gli indicatori economici insieme alle informazioni sulla qualità e sull’andamento degli investimenti.
I dati relativi a ritardi e default risultano disomogenei e, per diversi operatori, non disponibili. Anche sul mercato europeo il rapporto segnala differenze nelle definizioni e nei criteri di calcolo, che limitano la possibilità di confrontare direttamente le percentuali. La trasparenza assume pertanto un valore concreto: rendere comprensibili tempi, risultati e criticità delle operazioni è parte della capacità delle piattaforme di costruire fiducia. Il solo rendimento dichiarato non restituisce l’intero profilo di un progetto, né consente di rappresentare automaticamente il ritorno effettivamente conseguito dagli investitori.
Un secondo fronte riguarda la solidità industriale delle piattaforme. L’analisi dei bilanci delle prime dieci società italiane mostra che il fatturato medio passa da circa 278 mila euro nel 2020 a quasi 3,9 milioni nel 2024. L’andamento del margine operativo lordo, misurato dall’EBITDA, è meno regolare: negativo nel biennio 2020-2021, torna positivo nel 2022, raggiunge un picco nel 2023 e diminuisce nel 2024 nonostante l’aumento dei ricavi. La crescita commerciale, quindi, non si traduce in modo uniforme in un miglioramento della redditività operativa.
Nel dettaglio, nove delle dieci società considerate aumentano il fatturato nel periodo analizzato, ma soltanto sei migliorano anche l’EBITDA; per tre la redditività operativa peggiora e per una il dato non è disponibile. In due casi, ricavi in crescita convivono con un EBITDA negativo. Tra le possibili spiegazioni, il rapporto indica maggiori costi organizzativi e di adeguamento regolamentare, pressione competitiva e investimenti nell’espansione o in nuove attività. La sostenibilità dei modelli di business emerge così come una componente essenziale del consolidamento, accanto alla capacità di selezionare e seguire i progetti immobiliari.
Nella propria introduzione, Giacomo Bertoldi, amministratore delegato di Walliance Group, individua nella qualità dell’offerta e nell’innovazione le direttrici della nuova fase: «il futuro del real estate crowdfunding si costruirà attraverso qualità, responsabilità e capacità di innovare». Il rapporto descrive piattaforme che ampliano i servizi, affiancano attività di consulenza all’intermediazione e valutano nuove aree di investimento. L’internazionalizzazione e i progetti collegati alla transizione energetica sono presentati come opportunità di sviluppo, insieme a una maggiore integrazione di competenze finanziarie, immobiliari e tecnologiche.
L’intelligenza artificiale rientra in questa evoluzione, con applicazioni nell’analisi documentale, nel supporto informativo e nel monitoraggio delle operazioni. La ricerca descrive però un utilizzo ancora pionieristico e frammentato, condizionato dalla disponibilità di dati affidabili e comparabili. Tra le prospettive figurano strumenti capaci di segnalare scostamenti dei costi, ritardi nei lavori o variazioni delle vendite. L’intervento umano resta necessario nella selezione iniziale e nella verifica dei risultati. Anche l’integrazione tra intelligenza artificiale e indicatori ambientali viene presentata come una direttrice futura, non come una pratica già generalizzata nel comparto.
Per il 2026, l’osservatorio costruisce tre scenari. In Italia il capitale cumulato potrebbe collocarsi tra 1,12 e 1,31 miliardi di euro, con un’ipotesi intermedia di circa 1,22 miliardi. Per la sola Unione europea, il valore stimato passa da circa 18,9 miliardi nello scenario prudente a circa 20,4 miliardi in quello intermedio, fino a superare i 22 miliardi nell’ipotesi favorevole. Si tratta di proiezioni, non di risultati acquisiti: lo scenario intermedio utilizza il tasso di crescita UE del periodo 2023-2025, mentre le ipotesi alternative applicano uno scostamento del 50% a tale tasso. Gli stessi tassi sono utilizzati per l’Italia.
Il rapporto individua quindi un settore che dispone di spazi di crescita, ma deve misurarsi con un mercato più selettivo. La capacità di gestire e comunicare il rischio, l’efficienza delle strutture e l’apertura internazionale assumono un peso crescente. Per il comparto immobiliare, i risultati confermano il ruolo del crowdfunding nel finanziamento di iniziative residenziali e di ristrutturazione. Il superamento del miliardo in Italia segna una tappa rilevante; la qualità delle operazioni e la sostenibilità degli operatori definiranno la consistenza della fase successiva.
La ricerca si basa prevalentemente sulle informazioni pubblicate dalle singole piattaforme e segnala i limiti derivanti da aggiornamenti non uniformi e disponibilità disomogenea dei dati. Il campione comprende anche operatori che gestiscono operazioni già avviate senza accettarne di nuove. I risultati vanno quindi letti con riferimento ai perimetri e alle date indicati per ciascuna analisi. Il gruppo di ricerca riunisce Matteo Caroli, Stefano Franco, Cristiana Masciotta e Chiara Modugno, insieme ad Aurora Passerotti, Luce Landolfi e Giacomo Bertoldi per Walliance.
Fonte: Real Estate Crowdfunding Report 2025, Luiss Business School e Walliance, documento fornito; in particolare pp. 2-5, 16, 59-71 e 75-85. Report e precedenti edizioni: crowdfundingreport.walliance.eu.