Condono e sanatoria edilizia, qual è la differenza?

Durante l’esame della legge di bilancio per il 2027 si è tornati a parlare di condono edilizio. La proposta annunciata punta a riaprire i termini del condono del 2003 per opere ultimate entro il 31 marzo di quell’anno, alle condizioni che verrebbero stabilite dal provvedimento. La manovra è all’esame della Camera e la riapertura resta un’ipotesi. Il problema si pone sempre per chi sta comprando o vendendo casa, per evitare sorprese dell'ultimo minuto, magari nello studio del Notaio quando sono tutti intorno a un tavolo pronti a firmare, oppure quando un mutuo non viene approvato per mancanza di regolarità e l'affare salta. Il punto di partenza rimane sempre l'analisi attenta della documentazione dell’immobile. Ma che differenza c'è tra condono edilizio e sanatoria ordinaria? Il condono è una misura straordinaria che consente di regolarizzare determinate opere abusive realizzate entro una data stabilita dalla legge, mentre le procedure di sanatoria ordinaria, previste dal Testo unico dell’edilizia, seguono regole proprie e standard procedurali e riguardano interventi previsti e disciplinati dal regolamento edilizio; per esempio spostamento di tramezzi, opere interne in generale, realizzazioni di locali accessori etc, senza aumento di superficie. Per capire se una difformità può essere regolarizzata, il tecnico deve verificare che cosa è stato realizzato, quando e quali norme si applicano. Spostare un tramezzo, chiudere un balcone e ampliare un’abitazione sono interventi che possono richiedere verifiche diverse. Nel riaprire il dibattito, si è fatto riferimento ad un dato economico sull’ultimo condono del 2003, promulgato come una "misura finanziaria straordinaria" e non come norma urbanistica: vale a dire che lo scopo principale era quello di "fare cassa" pur rifacendosi all'impianto della norma del 1985; tuttavia, rispetto alle previsioni, gli incassi si sono fermati a circa un terzo delle aspettative. Il motivo? Non tutte le pratiche sono andate a buon fine e buona parte non erano ammissibili. Inoltre, la Regione Campania non ha recepito la norma, aprendo un vero e proprio "braccio di ferro" con il Governo nazionale, a tutt'oggi non definito. Per andare nel concreto: immaginiamo di visitare un appartamento sul cui balcone è stata realizzata una veranda. Il proprietario ci dice che anni fa ha presentato domanda di condono e che "è tutto a posto". A quel punto le domande da fare sono tre. Quale opera è indicata nella pratica? Il disegno allegato corrisponde alla veranda che vediamo oggi? A che punto è la pratica? La concessione è stata rilasciata? Un tecnico abilitato ha verificato con l'ufficio preposto la situazione effettiva? Perchè la sola ricevuta di presentazione documenta sì, l’invio della domanda, ma solo il provvedimento autorizzativo comunale, che viene emanato al termine dell'iter istruttorio, permette di verificare quali opere sono state effettivamente regolarizzate. Anche una planimetria catastale, pur se aggiornata, da sola non documenta la regolarità urbanistica (tranne rarissime eccezioni) e va quindi letta insieme ai titoli edilizi e agli atti del Comune. Il tecnico confronta quei documenti con lo stato dei luoghi. Se c’è una compravendita, il notaio valuta gli effetti della situazione documentale sull’atto. Sebbene una domanda correttamente istruita e presentata, con le oblazioni e gli oneri versati, in assenza di provvedimento di diniego, consenta di fare il rogito, tale possibilità è spesso solo teorica, poichè, in caso di mutuo, le banche non sono disposte a concedere il finanziamento. Il consiglio più opportuno per chi deve vendere è quello di far esaminare la situazione ad un professionista competente, prima di mettere l’immobile sul mercato, in modo da poter presentare ad un potenziale acquirente una situazione trasparente ed un iter autorizzativo definito, che magari può concludersi nei tempi congeniali al perfezionamento della compravendita. Chi compra è bene che chieda che la situazione sia chiarita prima di firmare un impegno vincolante. Una verifica fatta in anticipo consente alle parti di discutere questi aspetti per definire in maniera adeguata gli impegni e le scadenze.