L’amministratore viene nominato dall’assemblea condominiale a maggioranza con delibera vincolante anche per la minoranza (è l’amministratore di tutti).
Tuttavia l’amministratore non è un organo necessario al Condominio, ma ne è richiesta la nomina quando il numero dei condomini è superiore a 8. Nulla vieta comunque di nominarlo anche in un Condominio con meno condomini.
La legge stabilisce i requisiti che deve avere l’amministratore di Condominio per svolgere tale attività, requisiti sulla persona e sull’obbligo di formazione (iniziale e periodica) in materia condominiale.
Se non sussistono questi requisiti l’amministratore può essere revocato e, secondo un orientamento giurisprudenziale più restrittivo, può essere anche dichiarata nulla la sua nomina, con ogni grave conseguenza per lui (e per il Condominio).
La durata del mandato è di un anno con la precisazione che l’incarico si intende rinnovato per uguale durata annuale, salva l’eventuale revoca.
Alla fine di ogni anno di gestione l’amministratore decade dal proprio incarico e, fatto salvo il rinnovo automatico dopo il primo anno in difetto di revoca, è necessaria una nuova delibera.
Se l’Amministratore viene revocato e non viene nominato dall’assemblea un nuovo amministratore il precedente rimane in carica finché l’assemblea o l’autorità giudiziaria non ne nomina un altro.
La “prorogatio imperii”, infatti, è un istituto giuridico di fonte giurisprudenziale in base al quale l’amministratore di condominio – il cui incarico sia concluso per scadenza del termine di cui all’art. 1129 c.c., per dimissioni, per revoca o per altra causa – prosegue nell’esercizio di tutti i suoi poteri fino al momento in cui l’assemblea non nomina un nuovo soggetto e questi non accetti la carica.
La ratio posta alla base di questo istituto è quella di garantire al condominio la continuità nella gestione, dando per conforme questa continuità alla volontà dei condomini.
L’amministratore in prorogatio imperii deve gestire l’amministrazione ordinaria del condominio. Così ad esempio, deve erogare le spese necessarie per la manutenzione indispensabile dell’edificio e per il corretto funzionamento dei servizi condominiali, conservando il potere di chiedere ai condomini il pagamento dei necessari contributi
I compiti fondamentali dell’amministratore sono riferiti all’osservanza del regolamento condominiale, la disciplina l’uso dei servizi e delle cose comuni, alla redazione dei rendiconti ed alla riscossione dei contributi dovuti dai condomini, a seguito dell’approvazione delle spese in assemblea e del loro piano di riparto.
L’Amministratore deve, inoltre, tenere il registro dell’anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e personali di godimento, il codice fiscale, la residenza o domicilio ed i dati catastali dell’immobile.
Attenzione perché l’amministratore può gestire solo gli spazi comuni e non anche le proprietà private. Il suo mandato e i suoi obblighi sono strettamente limitati alle parti comuni dell’edificio e alla gestione dei servizi condominiali.
L’unica situazione in cui l’Amministratore ha il diritto di accedere o di intervenire in una proprietà privata è in caso di assoluta necessità ed urgenza e sempre al fine di salvaguardare la sicurezza e la conservazione delle parti comuni ovvero di impedire un danno grave agli altri condomini.
Con riferimento ai lavori urgenti e necessari la legge riconosce all’Amministratore un potere eccezionale di far eseguire questi lavori senza la previa autorizzazione dell’assemblea che potrà successivamente ratificare o meno la decisione.
L’Amministratore non decide, ma esegue e gestisce. È la persona che scelgono i condomini per amministrare la proprietà comune, mentre il potere e la direzione strategica del Condominio sono dell’assemblea.
