Quando sentiamo parlare di abuso edilizio, immaginiamo subito una villa costruita senza permesso o un palazzo abusivo. In realtà, nella vita di tutti i giorni, gli abusi edilizi sono spesso molto meno evidenti e riguardano anche appartamenti in città, villette o seconde case.
In termini semplici, un abuso edilizio è qualsiasi intervento eseguito su un immobile senza il titolo richiesto dalla legge oppure in modo diverso da quanto autorizzato dal Comune.
Un abuso può nascere in diversi modi, come ad esempio nel caso di un immobile costruito senza autorizzazione, ovvero realizzato in modo diverso dal progetto approvato o laddove ne sia stata modificata la destinazione d’uso.
Spesso di pensa, erroneamente, che la regolarità in Catastocertifichi anche quella urbanistica. In realtà il Catasto ha una finalità prevalentemente fiscale, serve a censire gli immobili e a determinarne la rendita.
La regolarità urbanistica, invece, deriva dai titoli edilizi rilasciati dal Comune.
È quindi possibile avere una planimetria catastale perfettamente aggiornata, ma un immobile urbanisticamente abusivo, oppure il contrario.
Per questo motivo, prima di acquistare una casa, non basta chiedere una visura catastale, ma è fondamentale verificare anche la documentazione urbanistica.
Ad ogni buon conto, non tutti gli abusi edilizi hanno le stesse conseguenze e non tutti impediscono la compravendita.
Il nostro ordinamento distingue infatti tra diverse tipologie di difformità e, pertanto, occorre valutare ogni caso specifico perché a seconda dell’irregolarità vi potranno essere diverse conseguenze.
Le lievi difformità, cioè i piccoli scostamenti rispetto al progetto autorizzato, spesso rientrano nelle c.d. tolleranze costruttive previste dalla legge, non costituendo un abuso tale da compromettere la commerciabilità dell’immobile.
Anche le difformità interne sono molto frequenti e qui occorrefare le opportune verifiche per verificare se siano (e come) regolarizzabili.
Nel caso di abusi rilevanti le conseguenze possono invece essere molto più importanti.
Esistono anche opere che non possono essere regolarizzate ed in questi casi la soluzione non è una semplice pratica amministrativa, ma possono rendersi necessari provvedimenti molto più incisivi, fino alla demolizione delle opere abusive.
Ricordiamo che non tutte le irregolarità impediscono la vendita, ma è indispensabile che ogni irregolarità venga conosciuta prima del rogito.
L’abuso edilizio non va, a priori, né drammatizzato né sottovalutato. Alcune irregolarità possono essere regolarizzate senza particolari difficoltà, altre possono compromettere seriamente una compravendita.
Il vero errore è arrivare al rogito senza conoscere la situazione urbanistica dell’immobile.
Negli ultimi anni stiamo assistendo ad una novità importante, la “due diligence immobiliare”: una sorta di check-up completo della casa. Non è un obbligo di legge, ma sta diventando una buona prassi.
Comprare casa significa acquistare non solo quattro mura, ma anche la loro storia amministrativa e urbanistica; anche un immobile apparentemente perfetto può nascondere criticità che emergono solo durante le verifiche tecniche.
Per questo motivo chi vende dovrebbe verificare la documentazione prima di mettere l’immobile sul mercato ed addivenire ad una compravendita serena e trasparente.
