L’Assemblea dei condomini è l’organo sovrano che decide le sorti del Condominio e, di conseguenza, della convivenza tra i proprietari.
Tutti i condomini hanno diritto di partecipare all’assemblea e, quindi, tutti i condomini devono essere correttamente convocati.
Devono essere convocati anche i conduttori e gli usufruttuari negli affari che riguardano l’ordinaria amministrazione ed il godimento delle cose/servizi comuni ed i conduttori nelle assemblee riferite al riscaldamento ed al condizionamento dell’aria nelle quali possono anche esprimere il voto.
La convocazione deve essere fatta dall’Amministratore con un preavviso di almeno cinque giorni dalla data dell’adunanza, salvo diverse previsioni regolamento, tramite mezzi che garantiscano la prova della ricezione (es. PEC, raccomandata A/R, fax, consegna a mano con ricevuta).
La convocazione dei condomini a mezzo di e-mail ordinaria non è valida, nemmeno con il consenso esplicito del singolo condomino, perché tale mezzo non offre le garanzie di ricezione legale richieste dalla legge.
La convocazione deve contenere l’elenco dettagliato degli argomenti da discutere (c.d. “Ordine del Giorno”). L’assemblea non può deliberare su argomenti non inseriti nell’O.d.G. al fine di tutelare il diritto di ogni condomino ad essere informato preventivamente sui temi da trattare.
In particolare, il punto finale delle “varie ed eventuali” serve per comunicazioni, suggerimenti e osservazioni ma non può prevedere alcuna decisione su argomenti non previsti.
Negli avvisi di convocazione vengono indicate due date: quella di prima e seconda convocazione.
La prima viene indicata in orari spesso proibitivi e normalmente si presenzia direttamente alla seconda data di convocazione; questo perché la legge fissa dei quorum, ossia le maggioranze per ritenere valida la costituzione dell’assemblea e la successiva deliberazione, molto meno rigorosi per la seconda convocazione al dichiarato fine di agevolare le decisioni assembleari e non ingessare l’attività del Condominio.
Negli ultimi anni, complice anche la spinta tecnologica e le necessità nate durante la pandemia da Covid-19, si è affermata sempre di più la possibilità di svolgere le assemblee condominiali non solo in presenza, ma anche in forma telematica. È possibile tenere l’assemblea condominiale in modalità remota o ibrida (mista), con la partecipazione contemporanea di condomini in presenza e da remoto.
Per farlo, è necessario il consenso della maggioranza dei condomini.
Deve essere garantita la parità di trattamento, verificata l’identità dei partecipanti collegati da remoto e deve essere tracciata la regolarità delle operazioni assembleari (presenze, quorum, votazioni).
Le delibere condominiali hanno validità illimitata e efficacia permanente, finché non vengono eventualmente modificate o revocate da una delibera successiva.
Sono valide nei confronti di tutti i condomini, anche di coloro che hanno espresso voto contrario.
Tuttavia nel caso in cui l’assemblea presenti vizi ed il condomino abbia interesse affinché detto vizio venga eccepito potrà impugnarla nei termini perentori previsti dalla legge.
La delibera viziata resta comunque valida finché non ne venga formalmente riconosciuta l’irregolarità.
